I criteri stabiliti dalle norme UNI10750 del 2005 e dal DPR n. 1398 del 1998. Un appartamento viene misurato in vari modi. C’è la superficie netta di calpestio, quella lorda con i muri, quella delle superfici comuni e così via. In pratica se non si adopera un criterio uniforme del calcolo delle superfici di riferimento si rischia di proporre prezzi e valori “sballati” che disorientano gli acquirenti. Ecco quindi in soccorso due norme di riferimento: la norma UNI 10750:2005 e il D.P.R. n. 138/98. Entrambe definiscono il tracciato entro il quale l’estimatore deve operare per dare una superficie corretta e riconosciuta come “superficie commerciale”. Ecco di seguito i criteri di valutazione per la determinazione della superficie commerciale, sia che si tratti di immobile destinato ad uso residenziale sia che si tratti di immobile destinato ad uso commerciale (direzionale, industriale e turistico) :• la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali;
• le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini;
• le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, ecc.).
Il computo delle superfici coperte deve essere effettuato tenendo conto dei seguenti criteri :
a. 100% delle superfici calpestabili;
b. 100% delle superfici pareti divisorie interne (non portanti);
c. 50% delle superfici pareti portanti interne e perimetrali.
Nel caso di immobili indipendenti si calcolano al 100% anche i muri perimetrali. Per i vani con altezze pari o inferiori o al metro e cinquanta vanno considerati come “superficie tecnica” e quindi presi in considerazione per non più del 25% della superficie stessa se finestrati e del 20% se “ciechi”.
Per il computo delle superfici scoperte vanno utilizzati i seguenti criteri di ponderazione:
• 25% dei balconi e terrazze scoperti;
• 35% dei balconi e terrazze coperti (per coperto si intende chiuso su tre lati);
• 35% dei patii e porticati;
• 60% delle verande;
• 15% dei giardini di appartamento;
• 10% dei giardini di ville e villini.
Le percentuali indicate possono variare in più mo in meno in base ad un insieme di fattori, tra questi: la particolare ubicazione dell’immobile, l’entità delle superfici esterne, i livelli di piano, le superfici complessive esterne, se eccedono o meno il 30% della superficie coperta considerata e tutti quei fattori incrementativi o decrementativi che caratterizzano il livello di qualità ambientale.
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