Contratto preliminare e caparra nell’acquisto della casa

Quando si decide di comprare una casa sono due le azioni da fare: mettere per iscritto gli accordi presi (preliminare di compravendita) versando un anticipo che è la caparra. Il preliminare può essere redatto dalle parti stesse, in carta libera e non necessariamente da un professionista (anche se l’ausilio di un agente immobiliare o di un notaio è auspicabile, vista la complessità della materia). Per legge il preliminare di compravendita va registrato da una delle parti entro 20 giorni dalla sua stipula, così come stabilito dalla legge 296/06 o dall’agente immobiliare che ha svolto l’attività di intermediazione. Il contratto preliminare deve contenere tutti gli elementi identificativi delle parti, dell’immobile oggetto di compravendita, del prezzo e della forma di pagamento. Inoltre nel preliminare vanno indicate le eventuali condizioni, al cui avverarsi è legato “il destino del contratto” (per esempio l’erogazione di un mutuo bancario)o la situazione urbanistica dell’immobile come : la presenza di abusi edilizi, la destinazione d’uso del terreno, i vincoli determinati dal Piano Regolatore Generale e via di questo passo. Di norma alla sottoscrizione del preliminare viene versata una caparra che, secondo gli usi e le consuetudini locali, è da considerarsi anche principio di pagamento.  Si configura quindi una caparra confirmatoria ( art. 1385 c.c.) che rappresenta la conferma del vincolo assunto e delle obbligazioni nate con il contratto. Il venditore si obbliga a cedere e vendere il bene alla data stabilita, a fronte del pagamento dell’intero prezzo versato dalla parte acquirente. Il saldo avviene nella maggioranza dei casi dal Notaio con il Rogito notarile. La caparra confirmatoria da diritto all’acquirente di vedersela raddoppiare se il venditore è inadempiente, così come di perderla se è lui stesso in difetto rispetto agli obblighi assunti con il venditore. La forza della caparra sta nel fatto che essendo anche “inizio di pagamento” non da diritto al venditore, che la riceve, di raddoppiarla a suo piacimento, per esempio nel caso ricevesse un’offerta più vantaggiosa da altro acquirente. Spetta solo all’originale acquirente, cioè a quello che ha sottoscritto il preliminare e versato l’anticipo di decidere se accettare il raddoppio o pretendere l’immobile acquistato, ovviamente saldandone il prezzo. La caparra varia a seconda dell’entità dell’affare tra il 10% e il 30% del prezzo. Va versata nelle mani del venditore in contanti o in assegno circolare e, sempre per consuetudine, diventa parte del prezzo che l’acquirente integrerà, al rogito notarile, con il saldo in differenza. Se si acquista una casa da impresa o da società, tutte le somme versate in anticipo sul prezzo, e quindi anche la caparra, vanno garantite dall’impresa con fidejussioni bancarie di pari valore. Ciò a norma del decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122 in attuazione della legge 210/2004 che ha posto una serie di protezioni e tutele per il consumatore/acquirente.

Quando si decide di comprare una casa sono due le azioni da fare: mettere per iscritto gli accordi presi (preliminare di compravendita) versando un anticipo che è la caparra. Il preliminare può essere redatto dalle parti stesse, in carta libera e non necessariamente da un professionista (anche se l’ausilio di un agente immobiliare o di un notaio è auspicabile, vista la complessità della materia). Per legge il preliminare di compravendita va registrato da una delle parti entro 20 giorni dalla sua stipula, così come stabilito dalla legge 296/06 o dall’agente immobiliare che ha svolto l’attività di intermediazione.

Il contratto preliminare deve contenere tutti gli elementi identificativi delle parti, dell’immobile oggetto di compravendita, del prezzo e della forma di pagamento. Inoltre nel preliminare vanno indicate le eventuali condizioni, al cui avverarsi è legato “il destino del contratto” (per esempio l’erogazione di un mutuo bancario) o la situazione urbanistica dell’immobile come : la presenza di abusi edilizi, la destinazione d’uso del terreno, i vincoli determinati dal Piano Regolatore Generale e via di questo passo.

Di norma alla sottoscrizione del preliminare viene versata una caparra che, secondo gli usi e le consuetudini locali, è da considerarsi anche principio di pagamento.  Si configura quindi una caparra confirmatoria ( art. 1385 c.c.) che rappresenta la conferma del vincolo assunto e delle obbligazioni nate con il contratto. Il venditore si obbliga a cedere e vendere il bene alla data stabilita, a fronte del pagamento dell’intero prezzo versato dalla parte acquirente. Il saldo avviene nella maggioranza dei casi dal Notaio con il Rogito notarile. La caparra confirmatoria da diritto all’acquirente di vedersela raddoppiare se il venditore è inadempiente, così come di perderla se è lui stesso in difetto rispetto agli obblighi assunti con il venditore. La forza della caparra sta nel fatto che essendo anche “inizio di pagamento” non da diritto al venditore, che la riceve, di raddoppiarla a suo piacimento, per esempio nel caso ricevesse un’offerta più vantaggiosa da altro acquirente. Spetta solo all’originale acquirente, cioè a quello che ha sottoscritto il preliminare e versato l’anticipo di decidere se accettare il raddoppio o pretendere l’immobile acquistato, ovviamente saldandone il prezzo. La caparra varia a seconda dell’entità dell’affare tra il 10% e il 30% del prezzo. Va versata nelle mani del venditore in contanti o in assegno circolare e, sempre per consuetudine, diventa parte del prezzo che l’acquirente integrerà, al rogito notarile, con il saldo in differenza. Se si acquista una casa da impresa o da società, tutte le somme versate in anticipo sul prezzo, e quindi anche la caparra, vanno garantite dall’impresa con fidejussioni bancarie di pari valore. Ciò a norma del decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122 in attuazione della legge 210/2004 che ha posto una serie di protezioni e tutele per il consumatore/acquirente.