Comprare casa è sempre entusiasmante! Anche se molte sono le insidie in agguato. Ecco perché è bene conoscere alcune situazioni che ci permettono di orientarci meglio nell’acquisto. Parliamo oggi di “prima casa”. Questo atto porta con sé delle agevolazioni fiscali interessanti che bisogna conoscere bene per evitare disguidi e fraintendimenti. Intanto va detto che per “prima casa” si intende l’abitazione, non di lusso, (così come stabilito dal decreto ministeriale 2 agosto 1969) che si possiede anche se non ci si vive, a differenza dell’”abitazione principale” , invece, che è la casa in cui si vive, detta anche dimora abituale.Per il fisco si è in presenza di “prima casa” quando l’abitazione possiede dei requisiti minimi come: non essere di lusso, essere situata nel comune di residenza e non possedere altra abitazione. Ma spieghiamoci meglio. Per non essere considerata di lusso la casa non deve superare i 160 metri quadrati di superficie netta, non deve avere altezze superiori ai 3,30 ml, non deve avere la piscina o il campo da tennis o essere costruita con materiali pregiati tipici delle ville di lusso. Per quanto riguarda la residenza vale anche l’impegno di trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto notarile. E non va trasferita necessariamente nella casa acquistata: la residenza può essere posta in un qualsiasi altro immobile purché nel Comune dove si è acquistato il bene. Un elemento importante che “equivale” alla residenza è che la casa si trovi nel Comune dove l’acquirente svolge la sua attività principale. Ma tale status deve risultare da apposita dichiarazione resa nell’atto notarile. Ovviamente per godere delle agevolazioni “prima casa” non bisogna possedere altra abitazione nel Comune di residenza, ne singolarmente ne in comunione con il coniuge.
Le agevolazioni consistono nell’imposta di registro agevolata pari al 3% calcolato sul valore catastale del bene (rendita catastale rivalutata del 5% per il coefficiente 110) anziché il 7% oltre al 2% per la ipotecaria e l’1% per la catastale, se si acquista da privato; o l’IVA al 4% sulla fattura del costruttore (che riporta il prezzo pattuito) anziché il 7% più il 3% per ipotecarie e catastali. Un risparmio notevole che il più delle volte risulta fondamentale per poter accedere alla proprietà della casa.
Si decade dai benefici dell’agevolazione se le dichiarazioni rese in atto di acquisto sono false; o se non si trasferisce la residenza nel Comune ove è situato l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto o si vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non si proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale. Le agevolazioni non si perdono anche nel caso che entro un anno dalla vendita o dalla donazione il contribuente acquisti un terreno e, sempre nello stesso termine, realizzi su di esso un fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione principale.
La perdita delle agevolazioni comporta il recupero della differenza d’imposta non versata e degli interessi
nonché l’applicazione di una sanzione pari al 30 per cento dell’imposta stessa.
E’ favorito il riacquisto della prima casa, eventualmente venduta nel quinquennio agevolativo, purché ciò avvenga entro un anno come abbiamo detto. In questo caso l’imposta di registro versata si recupera come credito d’imposta e l’immobile dovrà essere destinato ad abitazione principale.
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