Le garanzie previste per legge - La polizza decennale sui lavori e i difetti

La legge stabilisce che il costruttore – venditore è responsabile dei danni nei confronti dell’acquirente nel caso di rovina totale o parziale dell’edificio o di evidenti gravi difetti che si verificano entro i dieci anni dall’ultimazione dell’opera. Questa norma, di carattere generale, sancisce il principio che le costruzioni sono destinate per loro natura a lunga durata. Tanto è vero che eventuali clausole di esonero, totale o parziale da responsabilità al riguardo, anche se inserite nei contratti sono nulle. Parliamo quindi dei gravi difetti che sono oggetto di garanzia. Quali sono? Sono quelli che producono movimenti nelle strutture essenziali dell’immobile e anche tutti quelli che pregiudicano gravemente l’utilizzo e le funzioni a cui l’immobile è destinato. Per capirci sono da considerarsi gravi difetti: le crepe nei muri e nei soffitti, quando i pavimenti in legno si sollevano, il distacco dell’intonaco dalla facciata principale, il difettoso funzionamento dell’impianto di riscaldamento o di quello idrico. Ma anche se le fosse biologiche sono insufficienti, o se i materiali del solaio sono difettosi o a portata errata, così come l’errata costruzione del tetto, della copertura delle terrazze che causa infiltrazioni d’acqua o la canna fumaria difettosa. Sono da considerarsi difetti gravi anche l’errata insonorizzazione delle pareti o la mancata coibentazione dei muri perimetrali. Come si vede il costruttore deve realizzare l’opera “a perfetta regola d’arte”, secondo le norme vigenti e la correttezza professionale. Se è vero che la responsabilità dei difetti resta in capo al costruttore per dieci anni è altrettanto vero che non appena questi si evidenziano è necessario comunicarlo al costruttore e comunque entro un anno dalla scoperta, pena la decadenza del diritto. Altro termine importantissimo è quello che entro un anno dalla denuncia dei difetti va intentata la causa in Tribunale pena la prescrizione del diritto stesso. Due termini importanti per non veder vanificate le proprie ragioni ed il diritto alla rimessa in pristino delle opere o del risarcimento del danno. La legge 210 del 2 agosto 2004, entrata in vigore il 28 agosto dello stesso anno, ha introdotto, tra l’altro, una normativa specifica per la tutela dell’acquirente di immobili. E il D.Lgs. 122 del 20 giugno 2005 (art. 3) ha posto a carico del costruttore l’obbligo di stipula di una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni a terzi. Quindi per gli immobili costruiti dopo il 2005 il costruttore deve  rilasciare all’acquirente una polizza assicurativa decennale a copertura di tutti i vizi che possono verificarsi sia sulle parti comuni dell’edificio sia nella singola unità immobiliare venduta. La Cassazione (n. 10857/2008) ha per altro sancito che il costruttore – venditore è da considerarsi civilmente responsabile, ai sensi dell’art. 1669 cod. civ. per i difetti dell’immobile da lui costruito e venduto, anche se tali difetti siano in apparenza di poco conto e, comunque, non idonei ad impedirne totalmente l’utilizzo.

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