Il mercato della compravendita residenziale
di Paolo Bellini

Diamo un’occhiata al volume delle compravendite immobiliari del settore residenziale per capire la crisi e come se ne uscirà. Sì! Perché dai dati storici e dall’andamento delle vendite si può prevedere come si svilupperà il mercato nel breve, nel medio e nel lungo periodo. Gli anni presi in considerazione vanno dal 1985 fino al 2008. Dall’analisi dei dati si nota chiaramente il lungo ed intenso ciclo positivo di crescita del mercato nel decennio 1996-2006, anno in cui le compravendite hanno raggiunto il massimo storico di 845.051 con un incremento del 75% circa rispetto al ’96. Interessante il quinquennio di stabilità rappresentato dal 1992 al 1996 con una media di 500 mila atti all’anno che segue il picco registratosi nel 1991 con quasi 600 mila vendite. L’inversione di tendenza inizia a partire dal 2007, con un primo calo di oltre il 4%. La contrazione del mercato residenziale si è poi accentuata nel 2008, quando si sono registrate 686.587, con una riduzione media del 15% circa rispetto al 2007. Osservando l’andamento per macro aree geografiche, si nota che è l’area del Nord-Est, quella in cui si registra la diminuzione maggiore,( -17,3%), mentre il calo risulta più contenuto nel Sud ed Isole (-11,6% circa). Il calo delle vendite del mercato residenziale risulta  particolarmente accentuato nei comuni non capoluogo, dopo un lungo periodo “ di vacche grasse”in cui si era assistito, invece, ad una crescita rilevante del settore proprio nei comuni minori. Infatti, mentre il mercato delle città capoluogo di provincia diminuisce del 13,8% mediamente (-15,1% per le città del Nord-Est), nei comuni minori la contrazione del mercato sfiora il 15,7%, con punte maggiori nel Centro (-18,3%) ed anche nel Nord-Est (-18,1% circa) e punte inferiori alla media per le Isole (-11,3%). Lo studio di questi dati ci porta a prevedere un calo fisiologico del mercato ancora per un paio d’anni, fino a raggiungere la quota di 600 – 700 mila vendite annue. Questo livello di transazioni ci riporta al dato di mercato del 2001 – 2002 momento in cui si è registrato l’aumento esponenziale delle vendite sulla scia dei soldi facili e delle dismissioni del patrimonio pubblico. Quindi dall’euforia registrata nel periodo 2002 – 2006, dove sia i prezzi che le vendite sono schizzate a dati impensabili, si dovrebbe tornare ad una sorta di “normalità” di mercato con un livellamento in basso dei prezzi ed una bonifica sostanziale dei soggetti che affrontano l’acquisto della casa. Dalchè il 2010 e il 2011 saranno anni ancora di livellamento in basso delle vendite, con un 2013 – 2018 invece di controtendenza al rialzo. Cosa fare? Costruire sempre meglio, a prezzi più bassi, riducendo le superfici e aumentando la qualità di base. Alle Banche il compito di finanziare gli acquisti magari sollecitando il Governo per le garanzie da dare alle giovani coppie ed agli acquirenti con il solo reddito da lavoro.

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