Di seguito, in allegato, pubblichiamo lo schema di un contratto preliminare (o compromesso), per illustrare uno strumento contrattuale molto utilizzato nella compravendita immobiliare, anche se il più delle volte viene sottoscritto senza valutare attentamente gli obblighi e i vincoli che ne conseguono.

Ecco perché la lettura attenta del modello allegato, con le clausole conseguenti, permetterà a chi si accinge ad acquistare casa di fare attenzione sulle clausole e sulle obbligazioni che, con una firma sul preliminare si stabiliscono, con conseguenze economiche di tutto rispetto.

Riportiamo quindi gli elementi più importanti per concentrare l’attenzione del lettore su questi istituti che si dimostrano di grande rilevanza al momento di pagare o di onorare gli impegni presi.

LA CAPARRA: penitenziale o confirmatoria

La differenza fra le due tipologie è rilevante in quanto la caparra penitenziale facilita lo scioglimento della promessa di vendita o restituendo (il venditore) il doppio di quanto percepito o perdendo (il compratore) quanto versato a titolo di caparra. Le cose vanno diversamente se si pattuisce la caparra confirmatoria che rende molto più difficile sciogliere la promessa. Anche con una minima cifra versata a titolo di caparra confirmatoria una delle parti può costringere l’altra ad adempiere alle obbligazioni assunte con il contratto. E’ di fatto la Caparra più diffusa e quella che normalmente le parti intendono versare in sede di Preliminare.

LE IMPOSTE E TASSE : agevolazioni prima casa

Per comodità riportiamo una tabella che riassume le diverse imposte da versare nel caso in cui si acquisti la “prima casa” da privato o da impresa edile:

A CARICO DEL COMPRATORE

CONSIGLI UTILI: cosa fare prima di sottoscrivere il contratto

Per sottoscrivere serenamente il contratto è importante fare attenzione ad alcune situazioni che, in larga sintesi, elenchiamo e che riguardano operazioni preventive che l’acquirente deve fare prima di firmare e versare la caparra a conferma dell’acquisto.

• Identificare esattamente l’immobile che si acquista compresi accessori e pertinenze;
• Descrivere puntualmente e meticolosamente l’unità immobiliare con i riferimenti catastali;
• Riportare nell’atto le esatte generalità delle parti con particolare attenzione al regime patrimoniale dei contraenti coniugati;
• Chiarire il tipo di caparra prescelta (normalmente e per usi e consuetudini è la confirmatoria);
• Indicare esattamente il prezzo di vendita e le sue modalità di pagamento: acconto, rate e con il saldo generalmente previsto al rogito notarile;
• Clausola relativa alla consegna dell’immobile e modalità concordate;
• Clausole relative alle garanzie dal punto di vista ipotecario e vincolistico (con descrizione delle ipoteche e vincoli da cancellare e delle eventuali sanatorie edilizie a carico del venditore);
• Clausole di garanzia urbanistica (il venditore deve fornire la licenza e/o concessione edilizia o il Permesso di Costruire oltre al certificato di abitabilità ed eventuali domande di concessione di sanatoria (condono edilizio);
• Far dichiarare al venditore che l’immobile è stato dichiarato nell’ultima dichiarazione dei redditi;
• Farsi consegnare, da parte del venditore, copia della documentazione catastale, ipotecaria, urbanistica, dell’eventuale contratto di locazione, del regolamento del condominio con la relativa tabella millesimale, della planimetria e della concessione edilizia, il Certificato energetico e l’attestazione che i dati catastali corrispondono alla situazione di fatto;

AVVERTENZE

• Se temete che l’immobile possa essere venduto più volte da parte del promettente venditore chiedete la trascrizione del preliminare di compravendita. In questo caso è buona norma stipularlo dal notaio che poi effettuerà il rogito. Comunque per trascrivere il preliminare alla Conservatoria dei registri immobiliari occorre però che lo stesso, oltre all’autentica notarile, contenga tutte le clausole e le dichiarazioni previste per legge. In definitiva che assomigli il più possibile al contratto definitivo.

• Per chi deve richiedere un’agevolazione statale o regionale, (provinciale per le Proncie autonome) il contratto preliminare deve necessariamente essere registrato. Solo così è possibile presentare la domanda per ottenere il mutuo o il contributo decennale. La registrazione costa € 168 + l’imposta proporzionale prevista per la caparra confirmatoria, 0,50% (se penitenziale, 3%) e per l’acconto, 3%. L’imposta proporzionale (0,5% e 3%) su caparre e acconti viene detratta dall’imposta principale al momento della registrazione del contratto definitivo.

  Modello_Contratto_prelimninare_tipo.pdf (18,5 KiB, 1.068 download)

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