Il rogito notarile e gli adempimenti previsti

Si avvicina la fine dell’anno e con essa gli atti notarili. Per tradizione, ma anche per accordi normalmente definiti tra le parti, le compravendite immobiliari si svolgono entro il 31 dicembre. Per questa ragione pensiamo sia utile dare alcuni consigli ai lettori che si accingono ad effettuare questo importante contratto. Innanzitutto ribadiamo che la compravendita immobiliare è valida solo se si celebra un contratto in forma scritta. A nulla varrebbero accordi verbali, ne strette di mano o quant’altro. Il codice è chiaro in questo: perché il contratto di vendita di un immobile sia valido ed efficace deve essere fatto per iscritto, pena la nullità. La scelta del notaio, professionista – pubblico ufficiale, deputato a raccogliere le dichiarazioni delle parti e non solo, è ad appannaggio dell’acquirente. Ciò si spiega sia perché gravano su di esso le spese dell’atto, compreso l’onorario del notaio, sia perché al notaio viene conferito l’incarico di compiere, soprattutto a tutela della posizione dell’acquirente, tutte le indagini e gli accertamenti necessari per giungere ad una vendita regolare, senza sorprese. Il prezzo dell’acquisto o, nella maggior parte dei casi il saldo del prezzo, deve avvenire con assegni circolari (che sono quelli predisposti in banca a fronte del versamento del denaro) intestati al venditore dell’immobile. Gli assegni saranno consegnati al notaio che, verificata la correttezza e la corrispondenza a quanto pattuito, li consegnerà a sua volta al venditore non appena questi avrà apposto la sua firma leggibile in tutte le pagine dell’atto pubblico. Stipulato il rogito il notaio provvederà a tutti gli adempimenti previsti per legge come la registrazione, la trascrizione e la voltura, nonché al pagamento delle imposte dovute che l’acquirente avrà cura di versare al notaio. Prima di stipulare il notaio effettuerà la visure catastali e le ispezioni alla Conservatoria dei registri immobiliari, per accertarsi se vi sono ipoteche o vincoli gravanti sull’immobile, ma dovrà anche garantire la regolarità urbanistica del bene e per farlo si avvarrà sia di tecnici sia di verifiche puntuali ai documenti che le parti devono fargli pervenire. Va ricordato che a norma dell’art. 40 della legge n. 47/1985  gli atti di compravendita di un immobile sono nulli se non risultano indicati gli estremi urbanistici del bene salvo che l’immobile non sia stato costruito anteriormente al 1° settembre 1967. In tal caso va prodotta una dichiarazione sostitutiva  di atto notorio rilasciata dal proprietario, da inserirsi nell’atto. La trascrizione del rogito è l’operazione più importante che il notaio compie in quanto con essa passa la proprietà del bene dal venditore all’acquirente, opponendola ai terzi. E’ infatti l’atto di pubblicità massimo con il quale si certifica chi è l’intestatario dell’immobile e se su di esso grava un mutuo a favore di una banca. Dopo un mese il notaio rilascia copia del rogito alle parti che ne hanno diritto.

Riepilogo delle verifiche e delle azioni svolte dal notaio in un rogito notarile

Esame dei documenti Titolo di provenienza Agibilità del bene
Descrizione dell’immobile Identificazione catastale Regolarità urbanistica
Confini di proprietà Identificazione dei confinanti Estratto autentico di mappa
Condominio Attribuzione quote millesimali Servitù, norme regolamentari
Ipoteche e vincoli Visura ipo-catastale Garanzia di libertà da vincoli
Regolarità fiscale Pagamento delle imposte Registrazione dell’atto
Certificazioni Regolarità degli impianti Attestato energetico

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