Mutui casa che labirinto

Nel 2009 in Italia il 53% delle case e’ stato comprato ricorrendo a un prestito: come a dire che metà degli acquisti immobiliari è fatto grazie al mutuo. Nei primi anni 2000 si sfiorava il 70%. Il mutuo, fino al 2007 era lo strumento principale di pagamento delle case. Oggi le banche non danno più soldi a coloro che non hanno tutte le garanzie richieste dal sistema, e si trincerano dietro gli accordi di Basilea o alla crisi finanziaria. Secondo il presidente di Scenari Immobiliari, un importante istituto di ricerca milanese, oggi compra la casa solo chi e’ più ricco e non ha bisogno di alcun aiuto finanziario per acquistare’.

Ma senza essere così categorici è bene sapere che il mutuo è ancora uno strumento finanziario “vitale” per il settore della compravendita immobiliare e quindi è bene conoscerlo per non sbagliare.

Il mutuo casa è un finanziamento a lungo termine con il quale è possibile acquistare, costruire o ristrutturare un immobile dando come garanzia lo stesso bene.

Sul mercato è possibile trovare diversi mutui casa offerti dagli istituti di credito. C’è chi punta sul tasso variabile (oggi attestato sul 2,5% ) altri sul fisso ( siamo sul 5,5%) altri ancora si inventano formule, più o meno accattivanti, come un mutuo a tasso variabile che, su richiesta, si può trasformare in fisso. Altri ancora offrono mutui con tasso variabile ma con un limite invalicabile prestabilito (il cap o tetto) nel caso in cui i tassi comincino a crescere.

Proprio per via di questa abbondanza di offerta è bene avere le idee molto chiare per non correre il rischio di sottoscrivere un finanziamento che non faccia al caso nostro, frutto di una scelta sbagliata.

E qui le linee guida sono due: chi vive di uno stipendio e comunque di un reddito da lavoro dipendente deve prima di ogni altra offerta orientarsi verso il Tasso Fisso. Questo cliente non può subire balzi in alto delle condizioni visto che il suo reddito è sostanzialmente fisso. Mentre chi ha un’attività libero professionale o un lavoro autonomo può “rischiare” il variabile in quanto le modificazioni di mercato dovrebbero coinvolgere anche il suo reddito. Oggi il Tasso variabile è basso e l’economia stagnante. Tra un anno è prevista la ripresa e quindi dovrebbero aumentare i fatturati delle imprese e con molta probabilità anche i tassi variabili.

I prodotti offerti dalle diverse banche, differiscono non solo per i tassi offerti ma anche per le condizioni contrattuali che è bene analizzare con cura perché alle volte nascondono spese e oneri che determinano la bontà o meno del finanziamento.

Non dimenticatevi mai di richiedere a quanto ammontino i costi di istruttoria, le assicurazioni che gravano sul mutuo, il costo incasso rata, le spese accessorie di vario tipo e le competenze per le perizie.

Ecco quindi le linee guida che è necessario assolutamente conoscere per affrontare nel migliore dei modi la scelta di un mutuo casa.

Le principali azioni poste in essere sono caratterizzate in 4 passaggi:

1) Apertura della pratica: in questa fase vengono presentati alla banca tutti i documenti anagrafici, reddituali e quelli dell’immobile. Attenzione: chi ha avuto ritardi nei pagamenti di altri finanziamenti potrebbe essere stato segnalato in Centrale Rischi della Banca d’Italia e quindi avere difficoltà nell’erogazione del mutuo.

2) Perizia: la banca nominerà un perito che dovrà valutare oggettivamente il reale valore dell’immobile dato in garanzia. I costi variano dai 250 ai 400 euro a seconda della difficoltà della perizia e del valore del bene. Di norma le banche erogano al massimo l’80% della perizia.

3) Chiusura dell’istruttoria: in questa fase la banca verifica tutti i dati in suo possesso e chiude l’istruttoria con la delibera di concessione del mutuo. A questo punto non resta che andare dal notaio.

4) Atto di mutuo: nel caso delle compravendite immobiliari l’atto notarile di mutuo avviene contemporaneamente a quello di compravendita e la banca eroga il capitale concesso in prestito.

Esistono, come già detto, diverse tipologie di tasso di interesse e, per questo, è opportuno valutare di volta in volta quali siano le più adatte a soddisfare le proprie esigenze.

– Mutui Tasso fisso: l’importo della rata rimane uguale per tutta la durata del mutuo;

– Mutui tasso variabile: la rata varia in funzione dell’andamento dei tassi di interesse;

– Mutui a rata costante: si tratta di mutui a tasso variabile, ma con una rata costante: se i tassi di interesse aumenteranno aumenterà il numero delle rate (e quindi la durata del mutuo) da pagare alla banca, se i tassi di interesse scenderanno diminuirà anche il numero delle rate;

– Mutui a tasso misto: sono delle tipologie di mutuo che prevedono la possibilità di passare da fisso a variabile e viceversa;

Mutuo a tasso variabile con il cap: è un mutuo che parte con la rata a tasso variabile, e quindi più bassa del fisso, con la garanzia che la stessa non potrà mai superare una somma prestabilita in caso di aumento del tasso d’interesse.

E intanto sono già 187 le banche che operano in Italia che hanno aderito alla moratoria sui mutui per le famiglie in difficoltà. Da oggi, infatti, si può presentare domanda allo sportello della propria banca per chiedere la sospensione delle rate sui prestiti per 12 mesi.

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