La crisi economica e il mercato immobiliare, sostanzialmente fermo, sono alla base del diffondersi della vendita della nuda proprietà. Per capire che cos’è la nuda proprietà bisogna parlare anche di usufrutto per il quale, dice il codice, spetta all’usufruttuario il diritto di godere di un bene, e dei relativi redditi. Nel nostro caso si ha a riferimento il diritto di abitare e di godere un  immobile. Il fenomeno di norma lo si trova quando alla morte di un genitore il coniuge superstite si riserva l’usufrutto “vita natural durante“, lasciando ai figli la proprietà del bene detta nuda proprietà o anche “proprietà spogliata del potere di trarre utilità dal bene”.

Ma allora la nuda proprietà vale qualcosa? Certamente! E’ sempre una proprietà di un immobile, seppur gravata da un vincolo (l’usufrutto) che se vitalizio vale in relazione all’età dell’usufruttuario. Quindi è facile intuire come la nuda proprietà valga di più se l’usufruttuario è anziano e di meno se è più giovane. Questo parametro di valutazione è sancito anche dalle tabelle di calcolo, stabilito dall’agenzia delle entrate, che determina anche i coefficienti correttivi per il calcolo stesso. Se l’usufruttuario ha 50 anni i parametri di calcolo sono rispettivamente del 25% per la nuda proprietà e 75% per l’usufrutto. Quindi se la casa vale 100 mila euro per esempio al nudo proprietario spettano 25 mila euro (in caso di vendita del suo diritto) mentre all’usufruttuario il valore è di 75 mila euro. Le cose cambiano se abbiamo un novantenne che occupa la casa: i parametri diventano 15% per l’usufrutto e quindi un valore di 15 mila euro contro gli 85 mila euro che vale in questo caso la nuda proprietà, visto il parametro di 85%.

Ma c’è mercato verso la nuda proprietà? Si una piccola fetta di mercato c’è e in questa crisi si è anche accentuata. Un dato è certo: gli acquirenti della nuda proprietà fanno “una scommessa” sulla vita dell’usufruttuario che, solo dopo la sua morte, renderà fruibile l’immobile da parte dell’acquirente della nuda proprietà. Oggi vi sono anche altri motivi per stipulare contratti del genere. C’è chi, pur avendo figli, decide di vendere la propria casa trattenendo per sè l’usufrutto, proprio per ragioni di sopravvivenza della famiglia. E c’è chi, magari, vendendo segretamente vuole ricavare il necessario per mantenere un tenore di vita che altrimenti non potrebbe permettersi. Ma, chi investe in nuda proprietà, a prescindere dall’età dell’usufruttuario, farà offerte estremamente in ribasso perché sarà consapevole di tenere un capitale bloccato per un arco di tempo imprevedibile. Per alcune agenzie immobiliari interpellate, scegliere di acquistare una nuda proprietà  può dare diversi vantaggi. Tra questi il costo sensibilmente inferiore del bene, rispetto al valore di mercato e la certezza che lo stesso subirà una rivalutazione nel tempo. Il boccone è comunque ghiotto, tanto che in questo mercato si sono inserite anche alcune banche e finanziarie che offrono al proprietario circa il 30 per cento del valore dell’immobile, senza chiedere rate di pagamento in restituzione, riservando in seguito agli eredi la possibilità di riscattare l’immobile stesso, restituendo la somma con i relativi interessi, o di lasciare la proprietà alla banca.
Tabella dei valori dell’usufrutto e della nuda proprietà

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