Guida all’acquisto della casa

Per comprare una casa è ormai diventato d’uso sottoscrivere un preliminare. Si tratta di una scrittura privata nella quale le parti mettono per iscritto le loro intenzioni e i patti che stanno alla base dell’accordo di compravendita. Per l’acquirente il preliminare è un documento importante in quanto nell’atto vanno indicati il prezzo di acquisto, le modalità di pagamento e le eventuali condizioni sospensive e tutte le garanzie necessarie per giungere al rogito notarile con la casa libera e disponibile. Sempre per l’acquirente è indispensabile stabilire i termini di consegna della casa e dell’atto notarile, che il più delle volte coincidono anche se nulla vieta che il possesso possa avvenire in data differente dall’intestazione. Per il venditore è fondamentale oltre a tutte le indicazioni sopra elencate, definire la caparra che gli viene consegnata in sede di preliminare, che per usi e consuetudini varia dal 10% al 30% del prezzo. Se l’acquirente si “tira indietro” perde la caparra mentre se il venditore non dovesse rispettare i termini del contratto è tenuto per legge a raddoppiarla, sempre a favore dell’acquirente. Una delle voci da non sottovalutare è la regolarità catastale dell’immobile e quindi va verificato che non sia stato oggetto di opere edilizie per le quali era necessario richiedere il permesso in Comune. Va fatta perciò molta attenzione sullo stato di fatto del bene in confronto alle planimetrie catastali. Infatti se non combaciano bisogna fare l’aggiornamento catastale e, se necessario, la richiesta in Comune per le opere “da sanare”. Sulla spesa finale d’acquisto incidono molto anche le tasse e le imposte che, se si tratta della “prima casa” si attestano al 3% sul prezzo dichiarato nell’atto notarile o al 4% se si acquista da impresa edile in regime d’Iva. Altrimenti le imposte passano al 10% alle quali vanno aggiunte le competenze del notaio e la provvigione dell’agenzia, se vi è l’intermediazione di un agente immobiliare in regola. Il proprietario è tenuto a far elaborare l’Attestato di Certificazione Energetica, così come stabilito dalla normativa recente e a consegnare all’acquirente le certificazioni degli impianti in particolar modo per il riscaldamento e per l’impianto elettrico.

I principali accordi e verifiche da fare al preliminare

immobile descrizione Indicazione precisa del bene che si acquista con le pertinenze e gli accessori
prezzo modalità Entità del prezzo e forma di pagamento,
caparra percentuale Dal 10% al 30% del prezzo concordato
condizioni sospensive Se vi sono eventi da attendere prima di dare esecuzione al contratto
mutuo accollo o nuovo 

finanziamento

Verificare se ci si accolla il mutuo esistente o se si accede ad un nuovo finanziamento. Banca di riferimento e condizioni del mutuo
catasto planimetrie Verifica della regolarità catastale del bene, analisi delle planimetrie con lo stato di fatto
comune regolarità Verificare se sono state realizzate opere abusive o senza permesso
certificazioni attestati Serve l’ACE, il libretto della caldaia, le certificazioni degli impianti
condominio regolamento Va letto il regolamento condominiale, verificate le spese condominiali e se vi sono opere straordinarie in programma

 

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