Contraente non nominato. Dispensa n. 7 di Paolo Bellini

Di norma il mediatore immobiliare, nello svolgimento del suo incarico, conserva una posizione ben distinta da quella delle parti del contratto, a seguito della sua natura di “soggetto terzo ed indipendente” . Dalche’ si afferma il principio che il mediatore non è in alcun modo tenuto ad assicurare il buon fine dell’affare o a rispondere delle conseguenze dell’inesecuzione delle prestazioni o di inadempimenti vari. Un’eccezione a questo principio si verifica quando il mediatore non voglia rivelare l’identità di una delle parti che si avvalgono della sua opera. Infatti il primo comma dell’art. 1762 cod. civ. stabilisce che il mediatore che non palesa ad una delle parti della trattativa il nome dell’altra risponde in proprio dell’esecuzione del contratto. E la norma rafforza il tiro quando ribadisce che, se il mediatore ha dato esecuzione al contratto, subentra egli stesso nei diritti e nei doveri verso il contraente non nominato. L’operatività della norma è subordinata quindi alla conclusione del contratto, dovendo diversamente essere ritenuto responsabile il mediatore in base al generale principio di correttezza e buona fede di cui all’art.1375 cod. civ. (Cass. Civ., Sez. I, 809/78 ). La vicenda giuridica porta con se’ la valutazione sulla natura giuridica della responsabilità prevista in capo al mediatore. Secondo una corrente di pensiero si tratterebbe di una applicazione speciale del contratto per persona da nominare (art.1401 cod. civ.) anche se vi è chi ha fatto notare come il mediatore, per sua stessa definizione, non potrebbe assumere la qualità di parte del contratto, pena la perdita delle proprie caratteristiche fondamentali di intermediario. Altra corrente di pensiero ipotizza allora una forma speciale di responsabilità e di garanzia che la legge pone a carico del mediatore, eliminando il rischio di trasformarlo in contraente in proprio, con la conseguenza di mantenere il diritto alla provvigione e di non poter agire per l’adempimento. Va da se’ che qualora, in esito al perfezionamento del contratto, il contraente inizialmente non nominato si rendesse visibile all’altra parte, ciascuno dei contraenti potrebbe agire in modo diretto contro l’altro (art. 1762 cod. civ. secondo comma) liberando cosi’ il mediatore da responsabilità contrattuale. Per il caso in cui il mediatore accetti l’incarico di non nominare una parte, nella fase precontrattuale, il rischio che la responsabilità in caso di inadempimento ricada su di lui è alta e consolidata. Quindi è bene non accettare mai incarichi di mediazione e di vendita o seguire trattative che non vedano espressamente dichiarate le parti in contratto, anche se la compravendita prevede la formula della “persona da nominare”. Ciò che conta è la visibilità delle parti e la loro precisa individuazione per regolare le conseguenze nel contratto a prescindere all’effettiva intestazione nel rogito notarile. Diverso è il caso in cui il mediatore palesi un nome falso o fittizio. La norma di riferimento (art. 1762 cod. civ.) non la disciplina ma la giurisprudenza pone in questo caso in capo al mediatore il risarcimento dell’eventuale danno prodotto alla parte con la quale ha contrattato, secondo le regole proprie dell’illecito (Cass.Civ., Sez. III, 1487/75 ).

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