La Proposta di Acquisto. Dispensa n. 5 di Paolo Bellini

Tra gli strumenti più importanti per un agente immobiliare vi è la proposta d’acquisto. Si tratta di un atto unilaterale che, sottoscritto dal potenziale acquirente, viene posto all’approvazione del venditore. In una trattativa immobiliare è, di norma, il primo passaggio contrattuale. Per esempio nella compravendita immobiliare (ma la proposta si utilizza anche per le locazioni) viene usata per dare concretezza ad un’offerta di acquisto che, il più delle volte viene espressa verbalmente. Con la proposta scritta e magari confermata dal deposito di un assegno intestato al venditore, messo nelle mani dell’agente immobiliare, si “certifica” l’intenzione del potenziale acquirente ad acquistare. Così facendo rende vera e credibile la sua volontà fornendo al venditore un dato certo e incontrovertibile sulle sue intenzioni. Molte volte però si “abusa” dello strumento contrattuale che viene raccolto con troppa facilità e alle volte da soggetti non abilitati. Nonostante si tratti di un atto unilaterale è comunque riservato alla professionalità degli agenti immobiliari iscritti, cioè di coloro che sono veri e propri mediatori immobiliari, riconosciuti in Camera di Commercio e quindi sanzionabili a dovere. La proposta d’acquisto è normalmente elaborata su un Modulo, predisposto dall’agenzia immobiliare, che preventivamente deve essere depositato presso la Camera di Commercio di residenza. Il tutto a conferma che le clausole in esso contenute siano uniformate alla buona fede contrattuale e poi perché in sede di sottoscrizione non venga stravolto dal mediatore. Ogni annotazione o aggiunta al Modulo deve essere evidente e leggibile, accettata dal proponente e sottoscritta. Tutte le note poste nel Modulo di proprio pugno dall’agente o del proponente “vincono” sul testo prestampato.

La proposta d’acquisto è di norma irrevocabile per un determinato termine. In pratica il potenziale acquirente si impegna a mantener fede alla proposta per un certo periodo. Ciò si rende necessario per permettere al mediatore di contattare il venditore e svolgere la sua mediazione per raggiungere l’obiettivo. Il venditore si sentirà vincolato alle clausole ed ai patti espressi nella proposta solamente nel momento in cui l’accetta. Questa formalità (accettazione) è importantissima: sancisce il raggiungimento dell’accordo che, con apposita forma scritta, deve essere reso noto al proponente. In pratica quando la proposta è stata accettata dal venditore l’agente immobiliare è tenuto a farlo presente al potenziale acquirente che da quel momento diventa, invece, l’acquirente vero e proprio.

Se la compravendita va a buon fine e non ci sono ripensamenti ovvero incomprensioni tali da far rivedere le posizioni, le parti di norma redigono un preliminare di compravendita salvo che la proposta d’acquisto non sia stata elaborata per diventare, in sede di accettazione della stessa, automaticamente un vero e proprio contratto preliminare. Se ciò fosse la proposta accettata (preliminare) va registrata all’Agenzia delle Entrate dove ha sede l’immobile oggetto della compravendita entro i venti giorni previsti dalla norma.

Resta comunque la libertà delle parti di addivenire alla stipula del contratto preliminare, che può essere fatto dal mediatore o presso il notaio indicato dall’acquirente che, di solito, è quello che effettuerà il rogito.

La proposta in genere prevede alcune indicazioni fondamentali come: l’indicazione precisa della proprietà del bene, tutti gli aspetti urbanistici, catastali e condominiali oltre alle dichiarazioni di libertà da vincoli, pesi o gravami. Se sull’immobile grava un mutuo bancario a maggior ragione va indicato nella proposta per regolare la sua cancellazione.

Fondamentali risultano le informazioni su agibilità comunale, accatastamento, conformità dei luoghi alla planimetria catastale, e quindi l’evidenza di eventuali abusi edilizi e delle servitù. Altri elementi da non dimenticare sono i dati condominiali come le parti comuni e le spese condominiali straordinarie già deliberate dall’assemblea o l’esistenza di cause giudiziarie in corso. A questi ultimi dati darà risposte certe l’amministratore di condominio o lo stesso venditore anche perché non sono dati rintracciabili nei pubblici uffici.

Le prime fondamentali verifiche sono fatte dall’agente immobiliare che poi fornirà dati e riscontri al notaio, sia per l’eventuale preliminare sia per la celebrazione dell’atto pubblico di compravendita (Rogito). Resta comunque il diritto in capo all’acquirente di chiedere al venditore la consegna della documentazione che prova il diritto di proprietà (atto notarile di provenienza); la corrispondenza del’unità immobiliare alla denuncia catastale (planimetrie) e la libertà del bene da vincoli e pesi come il mutuo o eventuali contratti di locazione in corso.

VADEMECUM PER LA PROPOSTA D’ACQUISTO

1 Titolo di provenienza

Farsi dare dal venditore la copia del suo atto di acquisto. E’ un atto pubblico che eventualmente si può ottenere con una semplice visura alla Conservatoria dei Registri Immobiliari (o al Tavolare dove vige questo Ente).

2 Mutui e Ipoteche

Fondamentale chiedere al venditore se ha acceso mutui o prestiti garantiti con ipoteca, che gravano sull’immobile. Anche questo dato, comunque, è rintracciabile alla Conservatoria dei Registri Immobiliari. Va ricordato che la cancellazione dell’ipoteca va fatta a cura e spese del venditore prima o contestualmente al rogito notarile.

3 Catasto o Tavolare

Va sempre chiesta al venditore la planimetria catastale aggiornata accertandosi che corrisponda in ogni dettaglio allo stato di fatto dl bene.

4 Certificati e Permessi comunali

Il venditore deve esibire gli estremi (e meglio se presenta le copie) della Concessione edilizia o del Permesso di Costruire ovvero del certificato di abitabilità o agibilità dell’immobile. Inoltre importantissimo chiedere se sono stati fatti condoni edilizi dei quali è necessario avere la Concessione in sanatoria.

5 Spese condominiali

Consultare l’amministratore di condominio per farsi rilasciare una certificazione sulle spese in sospeso e quelle previste a breve.

6 Regolamento di condominio e delibere di straordinaria manutenzione

E’ buona cosa procurarsi copia del regolamento condominiale, per verificare se esistono vincoli particolari all’uso delle parti comuni e alle destinazioni d’uso degli appartamenti. Inoltre bisogna sapere se l’assemblea ha deliberato lavori importanti al condominio la cui spesa graverà sull’unità immobiliare compravenduta in base ai millesimi di proprietà.

7 Impiantistica e libretto caldaia

Per essere tranquilli bisogna procurarsi il libretto della caldaia e la certificazione della messa a terra dell’impianto elettrico. Per quello idrico e di riscaldamento è bene conoscere gli estremi dell’idraulico che ha eseguito i lavori.

8 Attestato di Prestazione Energetica (APE)

E’ la novità degli ultimi mesi la cosi detta certificazione energetica. Molti immobili ne sono già dotati perché l’APE è obbligatorio negli atti di compravendita o nei contratti di locazione.

9 Provvigione al mediatore

Va stabilita e pattuita con le parti per evitare contestazioni e sorprese. La provvigione va pagata sia dal venditore che dal compratore di norma in sede di preliminare, considerato per la mediazione, la conclusione dell’affare.

10 Notaio e Rogito notarile

Il rogito è l’atto pubblico con il quale si trasferisce la proprietà del bene e cambia così l’intestatario dell’immobile. Anche al notaio va chiesto un preventivo scritto per le spese e le competenze e soprattutto i tempi di registrazione e trascrizione del contratto.

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