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Vi riporto le domande che mi sono state poste, che possono forse servire ai nuovi allievi.

Sezione deontologia/professione:

- definizione del mediatore

- obblighi e doveri del mediatore

- casi in cui al mediatore non è dovuta la provvigione

- acconto, caparra confirmatoria, caparra penitenziale, clausola penale

- contratto di franchising

Sezione estimo/catasto:

- principio dell’ordinarietà nella stima di un bene

- detrazioni e aggiunte nella stima di un bene

- caratteristiche estrinseche, intrinseche e condizioni di mercato

- fasi del catasto (formazione, pubblicazione, attivazione, conservazione)

Grazie ancora e forza “Corsi Academy”!

Cordiali saluti.

P. Filippi

Nella Foto: la sede della Camera di Commercio di Torino

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L’incontro, avvenuto nell’ambito della Fiera Immobiliare di Mosca denominata “Domexpò”, ha sancito il rapporto di amicizia e di collaborazione tra Bellini, presente anche in qualità di presidente ANAMA e il consolato italiano. “Sono felice di incontrare Bellini, ha affermato l’alto diplomatico italiano, con il quale abbiamo stretto un serio rapporto di lavoro soprattutto nel campo dei visti e dei permessi per gli investitori russi che vengono in Italia”. Infatti ANAMA, attraverso il network IRA, ha ottenuto dal Consolato la possibilità di presentare i nominativi di coloro che acquistano casa in Italia e vogliono ottenere “la residenza elettiva” in Italia. Questo permesso è importantissimo perché da la possibilità al russo di ottenere un visto di un anno, rinnovabile, per venire in Italia agevolmente (Nella Foto: il console Dott. Enrico Nunziata e il presidente nazionale Paolo Bellini, presso la sede del Consolato italiano a Mosca).

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• la zona
• la tipologia
• il piano
• i dati catastali
• la superficie convenzionale
• e le caratteristiche intrinseche dell’immobile.

Tutto il calcolo verte sui cosiddetti Patti Territoriali, stabiliti tra le associazioni di rappresentanza dei proprietari e quelle degli inquilini, per le città ad alta tensione demografica.

Nell’Allegato A dei Patti, vengono indicate le zone di riferimento, mentre nell’Allegato B, le fascie di riferimento dei canoni di locazione, in funzione della superficie convenzionale dell’unità immobiliare. (vedi tabella 1 riportata):

Tab. 1

Ma come si calcola la superficie convenzionale?

Il calcolo della superficie deve essere eseguito in conformità a quanto stabilito dall’Allegato B dei Patti Territoriali, che determina i coefficienti di calcolo. Ecco di seguito i parametri di riferimento riportati nell’allegata tabella (Tab. 2):

Tab. 2

Per capire meglio passiamo ad un esempio pratico.

Esaminiamo un’unità immobiliare in Rovigo, zona San Bortolo (Zona “Centro Storico allargato”  – zona A) che ha una superficie così determinata:

* Tolleranza ammessa dai Patti Territoriali

Il proprietario, nel caso preso in esame, chiede un canone mensile di 480 euro.

Per procedere con la verifica della congruità del canone mensile di locazione richiesto viene, quindi, stabilito che:

• la superficie convenzionale è pari a mq 62,41
• la fascia di riferimento è la 2^ (vedi Tab. 1) dove i parametri minimi e massimi oscillano tra Euro 200,00 e Euro 540,00.
• Il canone richiesto, essendo compreso tra i due dati di riferimento (200,00 Euro e i 540,00 Euro), rientra nella fascia di oscillazione, pertanto è CONGRUO.

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Ecco quindi di seguito i  punti fondamentali da seguire quando si vuole acquistare, locare o vendere casa tramite agenzia:

1. Assicurarsi che la persona con cui si tratta l’immobile sia un agente immobiliare regolarmente iscritto alla Camera di Commercio. Per verificarlo è sufficiente chiedere l’esibizione del patentino che ogni agente in regola possiede. Il tutto a norma della legge 3 febbraio 1989 n. 39 e successive modifiche ed integrazioni. Meglio ancora se il soggetto è anche iscritto ad un’associazione di categoria (Fimaa, Fiaip o Anama) in quanto l’adesione comporta, in genere, l’assoggettamento a codici disciplinari e garanzie di professionalità.

2. Chiedere se i moduli prestampati, di norma utilizzati dalle agenzie, sono stati depositati presso l’Ufficio Albi e Ruoli della Camera di Commercio. Questo serve per verificare che i formulari siano redatti secondo le disposizioni di legge, e uniformati alla buona fede contrattuale. Questi moduli sono: l’incarico di mediazione, la Proposta d’acquisto e il Foglio Visita. Chiunque può andare in Camera di Commercio e chiedere di verificare la corrispondenza del modulo sottoscritto con quello preventivamente depositato dall’agenzia. Se ciò non fosse l’agente immobiliare avrebbe dei seri problemi e il modulo può essere annullato.

3. I moduli comunque devono sempre essere:chiari e facilmente comprensibili; contenere gli estremi dell’iscrizione nel ruolo del mediatore o della società di mediazione e del suo legale rappresentante; indicare l’oggetto del contratto (proposta d’acquisto, incarico di mediazione, proposta o incarico di locazione ecc.); indicare le eventuali iscrizioni ipotecarie o altri vincoli sull’immobile; specificare la conformità dell’immobile alle norme edilizie ed urbanistiche vigenti; riportare il nome del proprietario ed il titolo di proprietà; indicare il termine entro cui deve essere redatto l’atto definitivo. Inoltre è opportuno accertarsi che i moduli siano compilati in tutte le loro parti, barrando quelle non utilizzate e, cosa importantissima devono essere controfirmati dal mediatore con il quale è stata condotta la trattativa.

4. Definire sempre che i dettagli degli accordi fra le parti siano resi in forma scritta. In particolare, nel caso di accettazione di proposte, va chiesto all’agente immobiliare una conferma scritta ricevendo copia di ogni documento firmato.

5. La provvigione e la sua entità va pattuita per iscritto, così come le relative modalità di pagamento. Va chiarito che la provvigione è un diritto del mediatore che ha favorito la conclusione dell’affare, ma la sua entità è libera! Si può stabilire la percentuale che si ritiene più opportuna, purché vi sia l’accordo preventivo tra le parti. Dal Modulo che si sottoscrive, per esempio nell’Incarico di Mediazione, deve risultare chiaramente quali sono i servizi compresi nella provvigione e quali quelli esclusi, i quali eventualmente dovranno essere pagati a parte. La provvigione è dovuta per legge solo se il  mediatore è regolarmente iscritto al Ruolo presso la Camera di Commercio. Diffidare quindi dalle offerte di prestazioni professionali a costo zero perché spesso nascondono prestazioni abusive o, comunque, prive di garanzie per i clienti.

6. In base al Codice Civile (art. 1755) il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, sia da chi vende sia da chi compra o affitta. Questa è una norma di garanzia per pretendere dall’agente immobiliare un comportamento neutrale e soprattutto imparziale.

7. Fare molta attenzione alla durata dell’incarico, che deve essere ragionevole e parametrata alla “difficoltà” della vendita. Di norma i periodi indicati sono di tre, sei o dodici mesi. Ma anche importante è il periodo di validità della proposta, che generalmente è sui trenta giorni di calendario : questo termine rappresenta la data entro cui deve pervenire l’accettazione del venditore o del locatore, ad eccezione di casi particolari che devono essere specificati e chiariti in proposta. Pretendere, in caso di acquisto mediante richiesta di mutuo, la specifica indicazione che l’efficacia della proposta è subordinata alla erogazione del finanziamento. In tal caso la proposta è condizionata sospensivamente all’erogazione del mutuo e fino a tale data non produce effetti. In pratica l’accordo c’è ma non si paga la provvigione ne rate di pagamento (oltre all’eventuale titolo depositato in agenzia – intestato al venditore – fino alla verifica dell’ottenimento del finanziamento (mutuo) indispensabile per andare avanti nell’affare.

8. L’incarico di mediazione (o di vendita) può essere dato in due modi: in esclusiva o senza esclusiva. Con l’esclusiva si affida l’immobile ad una sola agenzia lasciando ad essa in mano tutte le incombenze legate alla ricerca dei clienti e le conseguenti trattative. Per meritarsi l’esclusiva l’agenzia è tenuta a fare la pubblicità, a presentare l’immobile ai potenziali acquirenti, ad informarsi sul bene acquisendo la documentazione catastale e notarile. Dare l’incarico in esclusiva è una libera scelta del cliente che pone restrizioni alla sua libertà contrattuale, in quanto gli vieta di concludere la vendita in proprio o incaricare della vendita un altro agente immobiliare, salvo pagare le penali previste. I servizi dell’agenzia, che stanno alla base dell’esclusiva,  devono risultare per iscritto e presuppone  che il mediatore si impegni a fornirli con diligenza e professionalità.

9. Un agenzia seria predispone seriamente la vendita o la locazione di un immobile. E ciò rappresenta un costo: basti pensare alle inserzioni pubblicitarie ed al personale addetto dedicato alla risposta telefonica, all’acquisizione dei documenti fino alla gestione del cliente. Se l’incarico è dato in esclusiva le spese per detta attività non vengono poste a carico del cliente. Invece se “il mandato” all’agenzia non è esclusivo bisogna stare attenti alle spese. Infatti a norma dell’art. 1756 del Codice Civile è sempre dovuto il rimborso delle spese al mediatore anche se l’affare non viene concluso. Importante: per chi sta cercando casa chiedere sempre al mediatore se è titolare di un incarico esclusivo o non esclusivo: nel caso di incarico non in esclusiva, farsi specificare con chiarezza ed in forma scritta se verranno richiesti dei rimborsi spesa.

10. Un contratto equo e uniformato alla correttezza contrattuale e alla buona fede non dovrebbe contenere le seguenti limitazioni per il cliente: clausola della penale, se impone al cliente, in caso di ritardo o mancato pagamento della provvigione, un risarcimento manifestamente eccessivo; clausola di comunicazione della disdetta dell’incarico, qualora il termine per la comunicazione sia eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto e un accordo condiviso sull’eventuale Foro competente. Il contratto di mediazione dovrebbe anche regolare le visite da farsi all’immobile, senza troppe limitazioni per l’agenzia; e la disponibilità del proprietario di fornire ogni possibile informazione e documentazione riguardante il bene.

11. Per essere equo deve anche contenere i seguenti impegni per l’agente immobiliare come: la pubblicazione a sua cura e spese di annunci che appaiano su mezzi di stampa di settore, che pubblichino annunci a pagamento o gratuiti (se l’incarico è conferito in esclusiva); eventuale affissione del cartello vetrina presso la sede dell’agenzia immobiliare, con descrizione e rappresentazione dell’appartamento per tutta la durata dell’incarico; reperibilità telefonica e e-mail dell’agenzia con l’impegno a fornire agli interessati informazioni relative all’immobile; possibilità per chi è interessato di essere accompagnato a visitare l’immobile; comunicazione all’amministratore di condominio dell’avvenuta vendita e comunicazione alla Pubblica Sicurezza dell’avvenuta locazione; assistenza al cliente nelle necessarie visure presso gli Uffici Tecnici, gli Uffici Finanziari e le Conservatorie dei Registri Immobiliari con verifica presso l’amministrazione di condominio dell’esistenza di spese condominiali arretrate o spese per interventi straordinari.

12. In caso di acquisto e di locazione, il cliente ha diritto di sincerarsi di avere tutte le informazioni necessarie ed utili per decidere. In particolare, non esitare a richiedere informazioni sulle caratteristiche generali dell’immobile (ad es. il grado di accessibilità da parte di portatori di handicap) e sulle dotazioni urbanistiche e sociali della zona considerata (scuole, ospedali, verde pubblico, biblioteche). E’ poi importante disporre dei seguenti atti: certificati di destinazione d’uso, di destinazione urbanistica, copie conformi di documenti di condoni, di permessi, concessioni o licenze edilizie, di concessioni in sanatoria, certificati di abitabilità e agibilità, attestazione di conformità degli impianti alle disposizioni di legge; copie delle schede catastali depositate, estratti di mappa, certificati storici, presentazione di nuove schede o frazionamenti da parte di tecnici abilitati; iscrizioni ipotecarie, storici ipotecari. Ed oggi la certificazione energetica, di norma a carico del venditore.

13. Preferibilmente l’incarico di mediazione va dato per iscritto (anche se non vi è ancora un obbligo di legge) e in tale sede è opportuno fornire all’agente immobiliare tutte le informazioni utili e necessarie perché questi possa operare con trasparenza e sicurezza nei confronti dei futuri acquirenti o conduttori.

14. Ricordarsi assolutamente che le eventuali caparre di norma vanno intestate al venditore (assegno non trasferibile) e che la provvigione è dovuta al mediatore alla conclusione dell’affare, termine coincidente con la comunicazione dell’avvenuta accettazione della proposta da parte dell’acquirente fatta conoscere al proponente. In ogni caso, gli importi versati dall’acquirente a titolo di acconto prezzo o caparra confirmatoria non potranno mai essere incassati dall’agente immobiliare, né a titolo di risarcimento danni, né in conto provvigione o quant’altro. Chiedere in caso di acquisto di immobile da impresa edile il rilascio della regolare fidejussione bancaria, a tutela del cliente, a garanzia della caparra versata dall’acquirente in occasione della stipulazione del preliminare e di tutte le altre somme versato in conto prezzo.

15. Per informazioni sull’attività dell’agente immobiliare, il cliente potrà visitare i siti delle Camere di Commercio (Ufficio Albi e Ruoli o Ufficio Mediatori)  per verificare l’iscrizione dell’agente o mediatore negli appositi elenchi o registri Mediatori e per l’eventuale presentazione di esposti o segnalazioni al fine di  instaurare un procedimento disciplinare. In alternativa vanno contattate le associazioni di categoria più rappresentative: FIMAA – Confcommercio (www.fimaa.it); FIAIP – Confedilizia (www.fiaip.it); ANAMA – Confesercenti (www.anama.it) o le varie associazioni dei Consumatori.

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