Il Terreno edificabile

Si parte dall’individuazione dell’area dove realizzare la nuova casa. Questa può essere individuata in un lotto di terreno edificabile, presente in un piano di lottizzazione o in una proprietà dove è prevista la demolizione del fabbricato fatiscente per sfruttare al meglio l’edificabilità del lotto. L’indice di edificabilità è l’elemento che valorizza e diversifica un terreno edificabile rispetto ad un altro. E se vi dicono che sull’area in questione si costruisce “uno e mezzo su uno” vuol dire che si potrà edificare un volume di 1,5 metri cubi per ogni metro quadrato del lotto. In pratica se l’area è di mille metri quadrati si potranno costruire mille cinquecento metri cubi. Da questo dato per l’esperto, è facile calcolare cosa si potrà realizzare: se una bifamiliare o tre villette a schiera. Per facilitare il compito ai lettori riportiamo una tabella di calcolo “standard” per individuare velocemente il volume necessario per le singole tipologie:

Fonte: centro studi Anama

L’impresa edile o di costruzioni

Si individua, poi, l’impresa edile, alla quale affidare la costruzione della casa. In perfetta sintonia con il tecnico professionista, (che secondo noi deve essere un soggetto esperto, collaudato nel tempo, che abbia al suo attivo molte realizzazioni), si organizza l’appalto dei lavori. Per fare le cose per bene è necessario avere un progetto approvato, un computo metrico ed una precisa descrizione dei materiali che si vuole utilizzare. Questi sono tre strumenti indispensabili per confrontare i prezzi praticati dalle almeno tre imprese interpellate. Attenzione però a non farsi illudere da chi pratica il prezzo più basso: con le norme e le leggi sulla sicurezza del lavoro, quelle energetiche e della perfetta esecuzione delle opere stesse è buona norma rivolgersi ad un impresa strutturata ed attrezzata con propri strumenti, con un assistenza tecnica interna e, magari, con una certificazione di qualità. Anche perché la responsabilità di tutto, dalle opere edili, ai dipendenti, alla sicurezza, al rispetto della salute, dell’igiene e dell’ecologia, è comunque e sempre in capo al proprietario, che ha commissionato il bene. Con lui sono responsabili anche il direttore dei lavori, quello della sicurezza, il calcolatore delle opere in cemento armato e il costruttore. E a nulla valgono eventuali clausole di esonero da responsabilità. Il Giudice chiama comunque in causa tutti coloro che sono soggetti a “responsabilità oggettiva” e quindi anche senza colpa possono trovarsi a rispondere di reati o di difetti che frequentemente si riscontrano nel corso del cantiere o in seguito alla consegna del bene.

La costruzione “chiavi in mano”

E’ il contratto che il committente stipula per avere la casa finita in ogni sua parte. Dalla muratura, al tetto, dagli impianti tecnologici, alle tinte, dai collegamenti sotterranei, alla recinzione. In sostanza una terminologia mutuata dal mondo automobilistico con il quale si intende avere l’opera edile finita ed ultimata in ogni sua parte.

La costruzione “al grezzo”

Questa terminologia delinea l’impegno, contrattualmente sancito con un impresa di costruzioni, di avere la casa terminata nelle parti essenziali come: le fondazioni, la muratura esterna, i solai e i soffitti, i fori finestra con i bancali e il tetto con la copertura compresi i camini e gli sfiati. Termina l’opera al grezzo la posa dell’intonaco all’esterno e delle grondaie con relativi pluviali, al fine di raccogliere l’acqua piovana e non farla entrare nel fabbricato. Si parla di “grezzo avanzato” quando in aggiunta a tutte queste opere descritte si realizzano le tramezze  e l’intonaco interno, i sottofondi per le pavimentazioni, pronti ad ospitare eventualmente le canalizzazioni degli impianti tecnologici. Inoltre nel “grezzo avanzato” vi è anche la realizzazione dell’impianto di fognatura, degli allacciamenti e del marciapiede esterno solo “al grezzo”, appunto e quindi senza il rivestimento previsto.

Gli impianti tecnologici e di finiture

Sono realizzati dagli artigiani come: l’elettricista, l’idraulico, il falegname, il piastrellista e il pittore. Con l’appalto “chiavi in mano” questi soggetti sono coordinati dall’impresa appaltante che assume su di sé l’onere della perfetta esecuzione delle opere. Quando si sceglie invece il metodo “al grezzo” è il committente a dover adoperarsi perché tutte le funzioni, i tempi di realizzazione ed il coordinamento tra le singole ditte funzioni, Sì perché non è possibile posare i pavimenti se prima non si è realizzato l’impianto idrico e di riscaldamento. Così come non si possono tinteggiare le pareti se il falegname non ha provveduto a posare i serramenti e l’elettricista ad eseguire l’impianto. Ecco perché la costruzione con questo metodo impone al proprietario tanta esperienza, disponibilità di tempo, un buon tecnico al suo fianco e … tanta pazienza nel gestire un gran numero di artigiani sempre più richiesti e preziosi.

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Il fisco ora fa sul serio. La lotta all’evasione fiscale, voluta dal Ministero delle Finanze, porta l’Agenzia del Territorio a svolgere un’attività di controllo e di ispezione importanti, che obbligano i proprietari di case e i notai a delle incombenze tecniche fondamentali per la validità degli atti pubblici e privati. Il decreto legge n. 78 di quest’anno, convertito in legge n. 122, ha istituito l’Anagrafe Immobiliare Integrata che dal 1 gennaio 2011 sarà abilitata a rilasciare l’Attestazione Integrata ipotecario – catastale degli immobili urbani. E’ un documento che dovrà essere allegato alle stipule notarili per confermare che l’immobile oggetto di compravendita è in regola.

Abbiamo parlato di immobili urbani proprio perché per quelli agricoli esiste dal 2006 l’AGEA che è l’agenzia per le erogazioni in agricoltura, nata con lo scopo di individuare i fabbricati agricoli non dichiarati in Catasto. E per raggiungere lo scopo l’AGEA utilizza sistemi tecnologici all’avanguardia come il confronto tra le foto aeree e la cartografia catastale.

Ora con una recente circolare, la n.3 del 2010, l’Agenzia del Territorio ha introdotto l’obbligo per i proprietari, ai fini fiscali, dell’aggiornamento catastale degli immobili. Si vuole far emergere e quindi accatastare gli immobili che non risultano per niente nelle mappe o che siano stati oggetto di ampliamenti e variazioni. E se l’aggiornamento previsto non verrà fatto dai soggetti interessati ci penserà il Catasto con spese ed oneri a carico del titolare del bene. Va da sé che per raggiungere l’obiettivo è prevista un’attività di ricognizione, di ispezione e di aggiornamento catastale che sarà resa pubblica nel “portale dei comuni” a breve in linea sul web. Come a dire: questa volta non si scappa. Pensate che i Notai prima della stipula degli atti hanno l’obbligo di individuare l’intestatario catastale attestando la conformità con le risultanze dei registri immobiliari.

Sono escluse dall’obbligo di aggiornamento catastale le cosiddette categorie fittizie (gruppo “F”) che sono:

• aree urbane;
• unità collabenti (che non hanno caratteristiche di redditività)
• unità in corso di costruzione e di definizione;
• lastrici solari;

per i quali in atto vanno indicati i dati del soggetto intestatario.

Sono esclusi anche i “beni comuni non censibili” come:

• androni e scale;
• aree di passaggio,
• cortili e terreni condominiali;

che vanno iscritti nella partita speciale del Catasto urbano.

Un dato è certo: gli atti pubblici e le scritture private autenticate devono contenere l’identificazione catastale e il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto, pena la nullità dell’atto. Con in aggiunta, una dichiarazione formale della conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto. Questa dichiarazione può essere sostituita daun’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato. Solo per le ipoteche bancarie non vi è l’obbligo di tutta questa procedura.Nota: c'è un file incorporato in questo post. Visitare il post per scaricare il file.

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La Uni 11367 sarà parte integrante della norma che istituisce l’obbligo della certificazione acustica e regolerà: a)  la procedura da seguire nei collaudi acustici, b) nella comunicazione dei risultati da fornire ai futuri proprietari/abitanti sulle caratteristiche acustiche della casa e c) nella tutela dei vari soggetti che intervengono nel processo edilizio (progettisti, produttori di materiali da costruzione, costruttori, venditori, eccetera) da possibili successive contestazioni. La norma si applica a tutti i tipi di edifici, tranne a quelli a uso agricolo, artigianale e industriale, mentre per ospedali, cliniche, case di cura e scuole gli standars normativi sono definiti da una specifica appendice.

Sono quattro come detto le differenti classi di efficienza acustica: da quella più silenziosa che è in Classe 1 a quella più rumorosa in Classe 4. Studi approfonditi in materia hanno rilevato che gli edifici italiani sono per la maggioranza dei casi in Classe 3. L’attuale decreto vigente, il DPCM 5 dicembre 1997, stabilisce valori univoci di riferimento molto prossimi a quelli della terza classe della Uni. In pratica i tecnici collaudatori valuteranno l’efficienza acustica di ogni unità immobiliare con particolare riguardo all’isolamento di facciata, l’isolamento rispetto ai vicini (sia per i rumori aerei, sia per i rumori di calpestio) e il livello sonoro degli impianti. Nel caso degli alberghi sono considerati altresì gli isolamenti acustici fra ambienti della stessa unità (per esempio tra le camere).

Con questo insieme di norme (energetiche, acustiche, antisismiche e strutturali) si migliora il quadro delle informazioni a disposizione dell’utente del bene edilizio, immettendo sul mercato una classificazione graduata degli immobili, conferendo agli stessi un nuovo valore economico legato non solo alla superficie ed alle caratteristiche costruttive, ma anche alla capacità dello stesso di soddisfare esigenze spesso immateriali (comfort, privacy, emissioni CO2, consumo materiali, costo del riscaldamento e dell’energia elettrica).

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Ma chi risponde del tutto? Chi deve garantire la procedura? Per legge l’ufficio pubblico deve indicare il Responsabile del Procedimento che ne assume piena responsabilità sia a carico dell’Ente che direttamente. In pratica non risponde economicamente solo l’Ente pubblico se sbaglia ma anche il Responsabile che segue la pratica. Ma ci sono dei termini entro il quale l’ufficio pubblico deve rispondere? Sì! Sono trenta giorni dal ricevimento dell’istanza presentata, in carta semplice e sottoscritta, dal cittadino che ne ha interesse. Ecco quindi la necessità che la richiesta sia fatta a mezzo di raccomandata con ricevuta di ritorno o con consegna diretta presso l’Ente pubblico il quale è tenuto a rilasciare regolare ricevuta e a protocollare l’istanza. Se passano i trenta giorni indicati, senza che ci sia una comunicazione scritta dell’Ente, viene in soccorso addirittura il codice penale che all’art. 328 regola il Rifiuto di atti d’ufficio o l’omissione . E quando si va sul penale …! Il Comune di Rovigo ha addirittura predisposto un modulo, che alleghiamo, per guidare il cittadino nella richiesta dei documenti pubblici segno di correttezza e di piena adesione alle norme sulla trasparenza e l’accesso ai documenti da parte della cittadinanza.Nota: c'è un file incorporato in questo post. Visitare il post per scaricare il file.

Nessun Articolo affine.

1 – Ridurre le dispersioni: attraverso il migliore isolamento termico;

2 – Migliorare l’efficienza: degli impianti per consumare meno energia (pompe, caldaie, climatizzatori, etc.);

3 – Ottimizzare la gestione: con termostati per le singole zone, climatizzando o riscaldando dove serve.

Nel costruire le case o nella ristrutturazione è necessario adottare accorgimenti costruttivi che è bene evidenziare:

Muratura perimetrale coibentata: ha uno spessore di circa 40 – 45 centimetri perché è formata dal muro, dall’intercapedine, dall’isolante e dal cappotto (interno o esterno). Tutto questo serve per fare in modo che il caldo dall’esterno o quello dell’interno in inverno non passino attraverso il muro disperdendosi. Nelle vecchie murature si interviene con il cappotto esterno che in pratica è composto da: un  pannello isolante generalmente in polistirene espanso sinterizzato dello spessore di 8 – 9 cm. Viene fissato alla muratura esistente con collante o tasselli. Poi va protetto da una rete di armatura in fibra di vetro che serve per la resistenza agli urti e alle tensioni dovute agli sbalzi termici e all’assestamento dopo l’applicazione. Sopra la rete viene fatta la rasatura che serve a proteggere, insieme alla rete d’armatura, il pannello isolante. Va poi applicato un fissativo per isolare e stabilizzare il fondo, prima dell’applicazione del rivestimento finale. L’opera viene finita con l’intonaco e la tinteggiatura alla quale va aggiunto un additivo per evitare la formazione di alghe e funghi che più facilmente si possono manifestare nei sistemi a cappotto.

Infissi con vetro camera: sono le nuove finestre, quelle che hanno il doppio vetro con spazio interno e ancor meglio con il gas coibentante per la tenuta termica ma anche acustica. I vetri di una volta hanno un’elevatissima dispersione termica.

Soffitti con materassino: il calore d’inverno si disperde anche dal tetto e così anche il caldo d’estate entra dal tetto stesso. Cosa va fatto? Va posato sul soffitto un materassino di lana di roccia o di pannelli preformati in polistirene di 5 cm di spessore. Basta appoggiarli uniformemente sul soffitto per trovare subito sollievo e una forte riduzione della dispersione o della trasmittanza di calore.

Pavimenti: in questo caso gli interventi su strutture già esistenti sono complessi e costosi. E a poco valgono moquette e parquet, se i locali sottostanti non sono coibentati. In fase di ristrutturazione, invece, si possono eseguire dei massetti da mettere sotto il pavimento finale con materiali premiscelati o alleggeriti, composti di argilla o con altri materiali inerti affogati all’interno. Si acquistano facilmente da qualsiasi rivenditore di materiale edile e si posano facilmente.

Il tetto in tegole: è possibile applicare sotto di queste dei pannelli preformati in polistirene o altri materiali, di spessore adeguato per creare un sistema di ventilazione sottocoppo, coi vantaggi che questo comporta. Per quelli a lastricato solare (poco utilizzati al nord, molto di più nel meridione) si può adottare il metodo più veloce di applicarvi sopra del materiale isolante, purché il tetto non sia calpestabile; altrimenti si opera come per un pavimento. Ed è bene ricordarsi che una semplice mano di vernice bianca o argento (ne esistono in commercio di speciali e apposite) riduce moltissimo il calore assorbito.

Nessun Articolo affine.

Per quanto riguarda il settore immobiliare e “la casa” la manovra istituisce l’Anagrafe Immobiliare Integrata, che rccoglierà i dati del catasto e dei comuni oltre all’accatastamento dei due milioni di fabbricati “fantasma” e nuove norme sui contratti di affitto e di locazione.

Dirompente è la previsione per la quale gli atti notarili dovranno contenere, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale completa delle unità immobiliari urbane, anche il riferimento alla planimetria depositata in catasto e la dichiarazione, resa dagli intestatari (venditori), della loro conformità con lo stato di fatto. Per i contratti di locazione, dal 1° luglio è previsto che nella domanda di registrazione debbano essere citati i dati catastali, pena la sanzione variabile tra il 120% al 240% dell’imposta di registro. Questa norma determina di fatto l’impossibilità di registrare contratti di locazione, relativi ad immobili non censiti ed inoltre non consentirà di locare “come uffici” unità immobiliari accatastate come “abitazioni” e viceversa. Forte risulta anche la responsabilità del Notaio, in sede di stipula dei rogito, in materia di controllo. Infatti la legge gli impone un duplice adempimento: quello di individuare gli intestatari catastali e di verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari, pena la nullità dell’atto e le logiche conseguenze penali e civili per la responsabilità professionale.

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