Il Terreno edificabile

Si parte dall’individuazione dell’area dove realizzare la nuova casa. Questa può essere individuata in un lotto di terreno edificabile, presente in un piano di lottizzazione o in una proprietà dove è prevista la demolizione del fabbricato fatiscente per sfruttare al meglio l’edificabilità del lotto. L’indice di edificabilità è l’elemento che valorizza e diversifica un terreno edificabile rispetto ad un altro. E se vi dicono che sull’area in questione si costruisce “uno e mezzo su uno” vuol dire che si potrà edificare un volume di 1,5 metri cubi per ogni metro quadrato del lotto. In pratica se l’area è di mille metri quadrati si potranno costruire mille cinquecento metri cubi. Da questo dato per l’esperto, è facile calcolare cosa si potrà realizzare: se una bifamiliare o tre villette a schiera. Per facilitare il compito ai lettori riportiamo una tabella di calcolo “standard” per individuare velocemente il volume necessario per le singole tipologie:

Fonte: centro studi Anama

L’impresa edile o di costruzioni

Si individua, poi, l’impresa edile, alla quale affidare la costruzione della casa. In perfetta sintonia con il tecnico professionista, (che secondo noi deve essere un soggetto esperto, collaudato nel tempo, che abbia al suo attivo molte realizzazioni), si organizza l’appalto dei lavori. Per fare le cose per bene è necessario avere un progetto approvato, un computo metrico ed una precisa descrizione dei materiali che si vuole utilizzare. Questi sono tre strumenti indispensabili per confrontare i prezzi praticati dalle almeno tre imprese interpellate. Attenzione però a non farsi illudere da chi pratica il prezzo più basso: con le norme e le leggi sulla sicurezza del lavoro, quelle energetiche e della perfetta esecuzione delle opere stesse è buona norma rivolgersi ad un impresa strutturata ed attrezzata con propri strumenti, con un assistenza tecnica interna e, magari, con una certificazione di qualità. Anche perché la responsabilità di tutto, dalle opere edili, ai dipendenti, alla sicurezza, al rispetto della salute, dell’igiene e dell’ecologia, è comunque e sempre in capo al proprietario, che ha commissionato il bene. Con lui sono responsabili anche il direttore dei lavori, quello della sicurezza, il calcolatore delle opere in cemento armato e il costruttore. E a nulla valgono eventuali clausole di esonero da responsabilità. Il Giudice chiama comunque in causa tutti coloro che sono soggetti a “responsabilità oggettiva” e quindi anche senza colpa possono trovarsi a rispondere di reati o di difetti che frequentemente si riscontrano nel corso del cantiere o in seguito alla consegna del bene.

La costruzione “chiavi in mano”

E’ il contratto che il committente stipula per avere la casa finita in ogni sua parte. Dalla muratura, al tetto, dagli impianti tecnologici, alle tinte, dai collegamenti sotterranei, alla recinzione. In sostanza una terminologia mutuata dal mondo automobilistico con il quale si intende avere l’opera edile finita ed ultimata in ogni sua parte.

La costruzione “al grezzo”

Questa terminologia delinea l’impegno, contrattualmente sancito con un impresa di costruzioni, di avere la casa terminata nelle parti essenziali come: le fondazioni, la muratura esterna, i solai e i soffitti, i fori finestra con i bancali e il tetto con la copertura compresi i camini e gli sfiati. Termina l’opera al grezzo la posa dell’intonaco all’esterno e delle grondaie con relativi pluviali, al fine di raccogliere l’acqua piovana e non farla entrare nel fabbricato. Si parla di “grezzo avanzato” quando in aggiunta a tutte queste opere descritte si realizzano le tramezze  e l’intonaco interno, i sottofondi per le pavimentazioni, pronti ad ospitare eventualmente le canalizzazioni degli impianti tecnologici. Inoltre nel “grezzo avanzato” vi è anche la realizzazione dell’impianto di fognatura, degli allacciamenti e del marciapiede esterno solo “al grezzo”, appunto e quindi senza il rivestimento previsto.

Gli impianti tecnologici e di finiture

Sono realizzati dagli artigiani come: l’elettricista, l’idraulico, il falegname, il piastrellista e il pittore. Con l’appalto “chiavi in mano” questi soggetti sono coordinati dall’impresa appaltante che assume su di sé l’onere della perfetta esecuzione delle opere. Quando si sceglie invece il metodo “al grezzo” è il committente a dover adoperarsi perché tutte le funzioni, i tempi di realizzazione ed il coordinamento tra le singole ditte funzioni, Sì perché non è possibile posare i pavimenti se prima non si è realizzato l’impianto idrico e di riscaldamento. Così come non si possono tinteggiare le pareti se il falegname non ha provveduto a posare i serramenti e l’elettricista ad eseguire l’impianto. Ecco perché la costruzione con questo metodo impone al proprietario tanta esperienza, disponibilità di tempo, un buon tecnico al suo fianco e … tanta pazienza nel gestire un gran numero di artigiani sempre più richiesti e preziosi.

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Ecco perché la lettura attenta del modello allegato, con le clausole conseguenti, permetterà a chi si accinge ad acquistare casa di fare attenzione sulle clausole e sulle obbligazioni che, con una firma sul preliminare si stabiliscono, con conseguenze economiche di tutto rispetto.

Riportiamo quindi gli elementi più importanti per concentrare l’attenzione del lettore su questi istituti che si dimostrano di grande rilevanza al momento di pagare o di onorare gli impegni presi.

LA CAPARRA: penitenziale o confirmatoria

La differenza fra le due tipologie è rilevante in quanto la caparra penitenziale facilita lo scioglimento della promessa di vendita o restituendo (il venditore) il doppio di quanto percepito o perdendo (il compratore) quanto versato a titolo di caparra. Le cose vanno diversamente se si pattuisce la caparra confirmatoria che rende molto più difficile sciogliere la promessa. Anche con una minima cifra versata a titolo di caparra confirmatoria una delle parti può costringere l’altra ad adempiere alle obbligazioni assunte con il contratto. E’ di fatto la Caparra più diffusa e quella che normalmente le parti intendono versare in sede di Preliminare.

LE IMPOSTE E TASSE : agevolazioni prima casa

Per comodità riportiamo una tabella che riassume le diverse imposte da versare nel caso in cui si acquisti la “prima casa” da privato o da impresa edile:

A CARICO DEL COMPRATORE

CONSIGLI UTILI: cosa fare prima di sottoscrivere il contratto

Per sottoscrivere serenamente il contratto è importante fare attenzione ad alcune situazioni che, in larga sintesi, elenchiamo e che riguardano operazioni preventive che l’acquirente deve fare prima di firmare e versare la caparra a conferma dell’acquisto.

• Identificare esattamente l’immobile che si acquista compresi accessori e pertinenze;
• Descrivere puntualmente e meticolosamente l’unità immobiliare con i riferimenti catastali;
• Riportare nell’atto le esatte generalità delle parti con particolare attenzione al regime patrimoniale dei contraenti coniugati;
• Chiarire il tipo di caparra prescelta (normalmente e per usi e consuetudini è la confirmatoria);
• Indicare esattamente il prezzo di vendita e le sue modalità di pagamento: acconto, rate e con il saldo generalmente previsto al rogito notarile;
• Clausola relativa alla consegna dell’immobile e modalità concordate;
• Clausole relative alle garanzie dal punto di vista ipotecario e vincolistico (con descrizione delle ipoteche e vincoli da cancellare e delle eventuali sanatorie edilizie a carico del venditore);
• Clausole di garanzia urbanistica (il venditore deve fornire la licenza e/o concessione edilizia o il Permesso di Costruire oltre al certificato di abitabilità ed eventuali domande di concessione di sanatoria (condono edilizio);
• Far dichiarare al venditore che l’immobile è stato dichiarato nell’ultima dichiarazione dei redditi;
• Farsi consegnare, da parte del venditore, copia della documentazione catastale, ipotecaria, urbanistica, dell’eventuale contratto di locazione, del regolamento del condominio con la relativa tabella millesimale, della planimetria e della concessione edilizia, il Certificato energetico e l’attestazione che i dati catastali corrispondono alla situazione di fatto;

AVVERTENZE

• Se temete che l’immobile possa essere venduto più volte da parte del promettente venditore chiedete la trascrizione del preliminare di compravendita. In questo caso è buona norma stipularlo dal notaio che poi effettuerà il rogito. Comunque per trascrivere il preliminare alla Conservatoria dei registri immobiliari occorre però che lo stesso, oltre all’autentica notarile, contenga tutte le clausole e le dichiarazioni previste per legge. In definitiva che assomigli il più possibile al contratto definitivo.

• Per chi deve richiedere un’agevolazione statale o regionale, (provinciale per le Proncie autonome) il contratto preliminare deve necessariamente essere registrato. Solo così è possibile presentare la domanda per ottenere il mutuo o il contributo decennale. La registrazione costa € 168 + l’imposta proporzionale prevista per la caparra confirmatoria, 0,50% (se penitenziale, 3%) e per l’acconto, 3%. L’imposta proporzionale (0,5% e 3%) su caparre e acconti viene detratta dall’imposta principale al momento della registrazione del contratto definitivo.

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Mutuo a tasso fisso o variabile?

Questo è l’eterno dilemma. C’è chi è totalmente a favore del tasso fisso, che genera una rata mensile sempre uguale per tutta la durata del mutuo. E chi, invece, è a favore di quello variabile che subisce l’andamento del mercato facendo aumentare o diminuire la rata mensile in base a ciò che accade sul mercato finanziario. Oggi il variabile è molto conveniente in termini di costo, visto che il parametro che lo fa muovere, “l’Euribor” si attesta sotto l’uno per cento generando così un tasso d’interesse pari se non inferiore al 3%. Questo dato è il frutto della somma tra l’Euribor e lo spread (che rappresenta il guadagno della banca),  che varia in base alla durata del mutuo, dal 1,5% al 2 %. Il fisso, invece, si calcola sommando un altro parametro, l’IRS, allo spread. Oggi il mutuo a tasso fisso, di vent’anni, ha un tasso del 5% e su un finanziamento di 200 mila euro genera una rata mensile di euro 1.319, mentre con il variabile la rata si riduce a circa 1.000 euro mese.

Attenzione al Tan e soprattutto al Taeg

Due parametri importantissimi per stabilire con precisione i costi legati al mutuo. Il Tan (Tasso annuo nominale) è l’indice che esprime il tasso d’interesse che si calcola sommando il parametro di riferimento (Euribor o IRS) con lo spread. Il Taeg (Tasso annuo effettivo globale) è quello più importante per confrontare i vari mutui e avere una precisa idea sui costi totali che il mutuo porta con sé. Infatti non è sufficiente conoscere il tasso d’interesse o l’ammontare della rata per avere un’idea precisa del mutuo ma bisogna sapere anche quanto ”pesa” l’assicurazione, quante spese vi sono attaccate alla rata come quelle mensili d’incasso, le spese d’istruttoria e quelle per la perizia. Il Taeg rappresenta quindi il costo effettivo del finanziamento che tutte le banche sono tenute a riportare in sede di preventivo. Quindi a parità di tasso ci possono essere variazioni sostanziali nelle spese accessorie che rendono il mutuo più favorevole di un altro.

Le garanzie e le firme di avvallo

Può capitare che, nonostante un cliente abbia una busta paga e si sia sempre dimostrato “un buon pagatore” non gli venga concesso il mutuo per mancanza di storia bancaria.  Si perché molte banche oggi preferiscono finanziare chi già ha usufruito di un finanziamento e che ha restituito con precisione e puntualità rispetto a chi, invece, non ha mai utilizzato alcun prestito. Sembra un paradosso ma la centrale rischi e i vari istituti di notizie bancarie, come la notissima CRIF di Bologna, riportano nelle loro banche dati la storia di ognuno di noi qualificandoci in “buoni o cattivi pagatori” a seconda di come ci siamo comportati in altre situazioni analoghe. Ed ecco quindi che un soggetto che abbia sempre pagato il finanziamento, utilizzato magari per comprare l’auto o per fare un viaggio, non si veda concedere il mutuo per la casa proprio perché le rate del finanziamento le ha restituite il più delle volte in ritardo. Questo “ritardo” per le banche è un peccato grave che si può redimere solo dopo una procedura di riabilitazione, che confermi come il soggetto sia diventato preciso e puntuale nei suoi impegni. I “soggetti segnalati” in banca dati per ottenere il mutuo dovranno presentarsi con un garante che si presti a rilasciare una firma di avvallo per garantire, con i suoi redditi, il pagamento delle rate sostituendosi, in caso di bisogno, al debitore principale.

La durata, l’estinzione anticipata e la cancellazione del mutuo

Il mutuo ipotecario di norma ha una durata variabile tra i dieci e i trent’anni. Il mutuo medio in Italia, per la verità è di vent’anni che coincide proprio con la validità del vincolo. Infatti l’ipoteca si estingue automaticamente al termine dei vent’anni, anche se per la sua cancellazione, dai registri della Conservatoria, bisogna ricorrere al notaio. Infatti anche se si paga interamente il debito, magari qualche anno prima del termine stabilito, per eliminare del tutto l’ipoteca è necessario fare un atto di cancellazione che può essere non oneroso nel caso in cui si adotti la procedura dettata dalla legge n.40 del 2007 detta legge Bersani. Questa procedura però non è immediata e mediamente servono dai due ai tre mesi per ottenere la cancellazione. Se si ha urgenza si procede con l’atto notarile classico che però ha un costo tra i mille – millecinquecento euro circa.

La surroga del mutuo

Sempre grazie alla cosiddetta legge Bersani è possibile trasferire il proprio mutuo da una banca ad un’altra, modificando i parametri del mutuo stesso. Questa operazione non è onerosa e il più delle volte permette di migliorare le condizioni del mutuo, abbassando la rata mensile, modificando il tasso d’interesse. Con la surroga, detta anche portabilità del mutuo, si possono cambiare la durata, lo spread, e passare al fisso se si è con mutuo a tasso variabile e viceversa. In questi casi è consigliabile farsi affiancare da un consulente creditizio, capace e professionale, vista l’ampia gamma di offerta oggi sul mercato.

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Il fisco ora fa sul serio. La lotta all’evasione fiscale, voluta dal Ministero delle Finanze, porta l’Agenzia del Territorio a svolgere un’attività di controllo e di ispezione importanti, che obbligano i proprietari di case e i notai a delle incombenze tecniche fondamentali per la validità degli atti pubblici e privati. Il decreto legge n. 78 di quest’anno, convertito in legge n. 122, ha istituito l’Anagrafe Immobiliare Integrata che dal 1 gennaio 2011 sarà abilitata a rilasciare l’Attestazione Integrata ipotecario – catastale degli immobili urbani. E’ un documento che dovrà essere allegato alle stipule notarili per confermare che l’immobile oggetto di compravendita è in regola.

Abbiamo parlato di immobili urbani proprio perché per quelli agricoli esiste dal 2006 l’AGEA che è l’agenzia per le erogazioni in agricoltura, nata con lo scopo di individuare i fabbricati agricoli non dichiarati in Catasto. E per raggiungere lo scopo l’AGEA utilizza sistemi tecnologici all’avanguardia come il confronto tra le foto aeree e la cartografia catastale.

Ora con una recente circolare, la n.3 del 2010, l’Agenzia del Territorio ha introdotto l’obbligo per i proprietari, ai fini fiscali, dell’aggiornamento catastale degli immobili. Si vuole far emergere e quindi accatastare gli immobili che non risultano per niente nelle mappe o che siano stati oggetto di ampliamenti e variazioni. E se l’aggiornamento previsto non verrà fatto dai soggetti interessati ci penserà il Catasto con spese ed oneri a carico del titolare del bene. Va da sé che per raggiungere l’obiettivo è prevista un’attività di ricognizione, di ispezione e di aggiornamento catastale che sarà resa pubblica nel “portale dei comuni” a breve in linea sul web. Come a dire: questa volta non si scappa. Pensate che i Notai prima della stipula degli atti hanno l’obbligo di individuare l’intestatario catastale attestando la conformità con le risultanze dei registri immobiliari.

Sono escluse dall’obbligo di aggiornamento catastale le cosiddette categorie fittizie (gruppo “F”) che sono:

• aree urbane;
• unità collabenti (che non hanno caratteristiche di redditività)
• unità in corso di costruzione e di definizione;
• lastrici solari;

per i quali in atto vanno indicati i dati del soggetto intestatario.

Sono esclusi anche i “beni comuni non censibili” come:

• androni e scale;
• aree di passaggio,
• cortili e terreni condominiali;

che vanno iscritti nella partita speciale del Catasto urbano.

Un dato è certo: gli atti pubblici e le scritture private autenticate devono contenere l’identificazione catastale e il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto, pena la nullità dell’atto. Con in aggiunta, una dichiarazione formale della conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto. Questa dichiarazione può essere sostituita daun’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato. Solo per le ipoteche bancarie non vi è l’obbligo di tutta questa procedura.Nota: c'è un file incorporato in questo post. Visitare il post per scaricare il file.

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La Uni 11367 sarà parte integrante della norma che istituisce l’obbligo della certificazione acustica e regolerà: a)  la procedura da seguire nei collaudi acustici, b) nella comunicazione dei risultati da fornire ai futuri proprietari/abitanti sulle caratteristiche acustiche della casa e c) nella tutela dei vari soggetti che intervengono nel processo edilizio (progettisti, produttori di materiali da costruzione, costruttori, venditori, eccetera) da possibili successive contestazioni. La norma si applica a tutti i tipi di edifici, tranne a quelli a uso agricolo, artigianale e industriale, mentre per ospedali, cliniche, case di cura e scuole gli standars normativi sono definiti da una specifica appendice.

Sono quattro come detto le differenti classi di efficienza acustica: da quella più silenziosa che è in Classe 1 a quella più rumorosa in Classe 4. Studi approfonditi in materia hanno rilevato che gli edifici italiani sono per la maggioranza dei casi in Classe 3. L’attuale decreto vigente, il DPCM 5 dicembre 1997, stabilisce valori univoci di riferimento molto prossimi a quelli della terza classe della Uni. In pratica i tecnici collaudatori valuteranno l’efficienza acustica di ogni unità immobiliare con particolare riguardo all’isolamento di facciata, l’isolamento rispetto ai vicini (sia per i rumori aerei, sia per i rumori di calpestio) e il livello sonoro degli impianti. Nel caso degli alberghi sono considerati altresì gli isolamenti acustici fra ambienti della stessa unità (per esempio tra le camere).

Con questo insieme di norme (energetiche, acustiche, antisismiche e strutturali) si migliora il quadro delle informazioni a disposizione dell’utente del bene edilizio, immettendo sul mercato una classificazione graduata degli immobili, conferendo agli stessi un nuovo valore economico legato non solo alla superficie ed alle caratteristiche costruttive, ma anche alla capacità dello stesso di soddisfare esigenze spesso immateriali (comfort, privacy, emissioni CO2, consumo materiali, costo del riscaldamento e dell’energia elettrica).

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Con la Scia, si regolano tutte le autorizzazioni, le licenza, le concessione, i permessi o nulla osta comprese le domande per l’iscrizione in albi o ruoli utili per l’esercizio di nuove attività. La procedura semplificata, che amplia il ricorso all’autocertificazione, non è però possibile in presenza di atti comunitari o rilasciati dalle amministrazioni preposte alla tutela della salute e della pubblica incolumità, del patrimonio culturale e paesaggistico e dell’ambiente. Va quindi ricordato che un immobile in fascia di rispetto ambientale, per poterlo ristrutturare, è necessario ottenere il parere della Soprintendenza, prima di fare i lavori, così come una Villa Veneta o un edificio pubblico.

Nel caso in cui il Comune o l’Ente di riferimento accerti una carenza dei requisiti, l’amministrazione può adottare provvedimenti di divieto entro 60 giorni dal ricevimento della segnalazione. Decorso questo termine vale la regola del silenzio – assenso, a meno che non si incorra nel rischio di danni gravi e irreparabili per il patrimonio artistico e culturale, l’ambiente, la salute e la sicurezza pubblica. Ricordiamo che sempre la manovra ha confermato la norma che obbliga a presentare, in sede di rogito notarile di compravendita immobiliare, oltre a tutti i riferimenti catastali, anche le planimetrie e le dichiarazioni, rese dagli interessati, sulla conformità dello stato di fatto a quello risultante dai documenti. E’ importante sapere che le dichiarazioni sopracitate possono essere sostituite da una attestazione di conformità rilasciate da un tecnico abilitato. A questo proposito l’Agenzia del Territorio, con apposita Circolare, ha chiarito che la regolarizzazione può avvenire anche dopo la stipula notarile.

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