Vengono perciò alla ribalta i controlli effettuati sull’attività lavorativa e quelli attuati per esigenze organizzative e produttive. E le verifiche che si devono attuare sull’operato del lavoratore o di valutazione di un eventuale inadempimento. Ma anche per assolvere agli obblighi di legge in materia di sicurezza del lavoro o per i controlli sanitari legati all’idoneità fisica e sull’attitudine professionale del lavoratore. Senza dimenticare le visite personali di controllo, per la verifica del rispetto dell’orario di lavoro e per le assenze per malattia o i controlli c.d. a distanza, o non palesi, che possono realizzarsi in vario modo con moderne e sempre più sofisticate tecnologie.

Quindi controlli diretti effettuati dallo stesso datore di lavoro, o indiretti esercitati da persone diverse dal datore ed estranei all’azienda, come il personale medico delle ASL o dell’INPS incaricato di effettuare le visite domiciliari di controllo per malattia; o a distanza, sempre vietati se hanno ad oggetto la prestazione lavorativa dei dipendenti e consentiti nei limiti del rispetto delle procedure ex art. 4 St. Lav. solo per finalità difensive, sono quelli attuabili con sistemi, come detto sempre più tecnologici, di varia natura, quali, ad esempio, quelli di video sorveglianza, o gps; l’accesso ai tabulati dei cellulari, il controllo della navigazione su internet o dell’uso della posta elettronica, e via dicendo.

I giudici di legittimità confermano quindi l’orientamento ormai invalso in giurisprudenza secondo cui il datore di lavoro può ricorrere all’impiego di personale investigativo per l’accertamento di illeciti da parte del personale dipendente a danno del patrimonio aziendale, purché le condotte accertative non sconfinino nella vigilanza dell’attività lavorativa vera e propria.

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Questo onere altre categorie professionali lo assolvono da tempo come i geometri nel stabilire preventivamente le pratiche di accatastamento o i periti per i progetti termo-elettrici o i certificatori per gli attestati energetici. Ma anche gli agenti immobiliari che stabiliscono le loro provvigioni a percentuale sul prezzo a prescindere dal numero di incontri, sopralluoghi, accesso agli uffici e trattative che devono mettere in piedi per raggiungere la conclusione dell’affare. Nessuno di loro può ipotizzare le difficoltà che incontreranno con gli uffici pubblici e quant’altro. Ma tutti da tempo presentano preventivi o accordi economici ai clienti prima di dare corso alle prestazioni professionali. Da non dimenticare l’indicazione della Polizza RC Professionale che va inserita sul preventivo, anche dei mediatori, a copertura dei danni che il professionista può causare nel corso della sua attività, e a tutela del cliente.

L’accesso dei giovani all’esercizio delle professioni: è l’altro principio guida della manovra governativa. Infatti viene introdotta la possibilità di prevedere che lo studente possa svolgere i primi sei mesi del tirocinio o della pratica, finalizzati all’iscrizione negli albi professionali, nel corso dell’ultimo biennio di studi per il conseguimento del diploma di laurea specialistica o magistrale. Quindi non più vere e proprie “gabbie d’ingresso” nelle quali il giovane laureato deve entrare per poter acquisire l’abilitazione alla professione per almeno 2 anni. Con il decreto Monti il tirocinio o la pratica, dura al massimo 18 mesi, e i primi 6 mesi si possono fare già durante gli studi universitari. Si registra però un colpo di coda corporativo quando si nota che è stata cancellata la norma, introdotta con la Legge 148/2011, che prevedeva un equo compenso per i tirocinanti. Su questo bisogna sperare nella correttezza del Governo Monti per confermare il principio di “non sfruttamento legale” dei giovani tirocinanti.

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L’assicurazione dovrebbe coprire i danni da attività a 360 gradi. Come, per esempio i danni a cose e a persone durante lo svolgimento dell’attività professionale; lo smarrimento di documentazione, i danni a cose e persone durante una visita all’immobile o l’incidenti e l’imprevisto a seguito del sopralluogo ma anche per errate notizie fornite sul bene che causano danni materiali alle parti. Per esempio la presenza di un ipoteca sul bene che poi ha causato spese ed oneri per cancellarla, porta all’intervento della copertura assicurativa. In generale la responsabilità del mediatore (ex art. 1759 c.c.) scatta tutte le volte che il professionista non riferisca alle parti circostanze rilevanti, a lui note, (o conoscibili secondo il criterio della “media diligenza professionale”) . In alcune polizze vi è anche la tutela legale, dati i pesantissimi oneri professionali degli avvocati se si deve andare in causa. Le compagnie di assicurazione più attive nel settore sono: Unipol, Vittoria, Itas e Cattolica ed altre compagnie a carattere nazionale che pèrò non hanno attive convezioni con le principali associazioni di categoria.

Tabella riepilogativa:

Normativa: Art. 18 legge 57/2001

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Ad esempio, se l’usufrutto ha per oggetto un appartamento, l’usufruttuario non può trasformarlo in ufficio, oppure trasformare un giardino in parcheggio. Al proprietario del bene resta solo la nuda proprietà, cioè la proprietà spogliata del potere di trarre utilità dalla cosa.

La durata

E’ la caratteristica essenziale dell’usufrutto. Il diritto di usufrutto è sempre temporaneo e quindi deve essere costituito per un tempo determinato che, nel caso non venga pattuito, la durata non può eccedere la vita dell’usufruttuario. Di conseguenza la morte dell’usufruttuario fa terminare automaticamente l’usufrutto. Se l’ usufrutto spetta a più persone e una di queste muore, il diritto si concentra in capo ai superstiti.

Se invece usufruttuaria è una persona giuridica, (società, Ente etc.) il limite massimo di durata è di 30 anni.

I Diritti e gli Obblighi dell’usufruttuario:

l’usufruttuario può cedere il diritto d’usufrutto, può darlo in locazione e concedere ipoteca. Ha il diritto di pretendere il possesso del bene e di conseguirne i frutti naturali e civili.

Deve però restituire il bene alla scadenza o alla morte (onere in capo agli eredi); deve usare il bene con la diligenza del buon padre di famiglia; deve fare l’inventario e prestare dovute garanzie, salvo ne sia espressamente dispensato; deve inoltre sostenere le spese ordinarie per l’amministrazione, la manutenzione e la custodia del bene oltre a pagare le imposte e canoni, le rendite fondiarie e altri pesi che gravano sul reddito.

Ecco alcuni esempi di riparazioni ordinarie che competono all’usufruttuario nel caso di un immobile abitativo (art.1004 C.C.): il ripristino dell’intonaco, la verniciatura di porte e finestre, la tinteggiatura delle pareti, la sostituzione di singole tegole o di singoli gradini, la sostituzione di singole porte o finestre, il ripristino delle coperture impermeabili dei terrazzi.

Il proprietario (nudo proprietario) è tenuto, invece, alle «riparazioni straordinarie cioè quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno e di cinta» (art.1005 C.C.).

L’usufruttuario ha diritto a un’indennità per eventuali migliorie fatte al bene e l’indennità è stabilita “nella minor somma tra l’importo della spesa e l’aumento di valore conseguito dalla cosa per effetto dei miglioramenti…” (art.985 C.C.)

Condominio: a chi compete la partecipazione in assemblea

Per quanto riguarda la partecipazione a deliberazioni concernenti le riparazioni relative ad un edificio in condominio, il relativo diritto di voto spetta: all’usufruttuario nel caso di riparazioni attinenti all’ordinaria manutenzione, al nudo proprietario nel caso di opere di innovazione, ricostruzione o straordinaria manutenzione (art. 67 disp.att.c.c.)(Cass. 90/10611).

Tabella di calcolo del valore in percentuale dell’usufrutto e della nuda proprietà in base all’età dell’usufruttuario e al valore del bene:

 Esempio

Se si concede usufrutto su un appartamento che vale 200 mila euro ad un usufruttuario che ha 51 anni, i valori saranno:
- usufrutto: 200.000 x 70 = 140.000 Euro
- nuda proprietà: 200.000 x 30 = 60.000 Euro

Dal punto di vista fiscale

L’usufrutto è un atto di trasferimento immobiliare soggetto all’imposta di registro del 3% in caso di prima casa e del 7% per la seconda. L’imposta va applicata al valore del diritto reale di usufrutto calcolato come sopra.

Il reddito dell’usufrutto concorre a formare il reddito complessivo del soggetto ai fini IRPEF (vedi art.85, co.2, e art. 54 del DPR 917/1986).

L’IMU è a carico dell’usufruttuario. (C.M. 27.05.99, n.120/E; C.M. 07.06.2000 n.118/E)

Il vantaggio fiscale

Nasce dal fatto che l’imponibile sul quale viene tassata la nuda proprietà è, di fatto, a valore ridotto. Nell’esempio precedente la base imponibile è 60.000 al posto di 200.000 euro.

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Ecco le domande che la commissione d’esami di genova gli ha sottoposto nella prova di Novembre 2011:

• la disciplina dell’agente immobiliare;
• diritti e doveri di un agente immobiliare;
• l’annullabilità del contratto;
• le imposte nella compravendita immobiliare;
• la revocatoria fallimentare;
• lo scambio di cubatura;
• la voltura catastale;
• la valutazione di un’area edificabile.

Nessun Articolo affine.

Risposta – Paolo Bellini: la responsabilità di uso diverso da quello per il quale è stata concessa l’abitabilità ricade su chi ne è l’autore. Sia che lui sia proprietario o inquilino dell’unità immobiliare incriminata. Qualora l’attività esercitata e quindi anche la diversa destinazione d’uso dovesse causare danni all’intero immobile è chiaro che il soggetto sarà chiamato a rispondere. Ma assieme a lui ne risponderà anche chi ha omesso di segnalare le irregolari attività. Perciò bene fa chi denuncia l’accaduto all’autorità comunale e di controllo per evitare corresponsabilità nell’eventuale risarcimento del danno e nell’illecito amministrativo.

Nessun Articolo affine.

Grazie al reportage di una nostra corsista, che ha elegantemente superato la prova di abilitazione, abbiamo contezza delle domande fatte nella recente prova orale di Dicembre.

Eccole in sintesi:

(area normativa)

a) cos’e la proprietà,

b) le azioni a tutela della proprietà,

c) la differenza tra possesso e detenzione;

(area tecnica)

d) cos’è l’ICI e come cambierà nel 2012,

e) diritto di sopraelevazione,

f) come vengono ripartite le spese condominiali (scale e ascensori),

g) cos’è il valore di trasformazione.

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Le fasi principali della compravendita sono: verifica dei documenti dell’immobile e delle parti, regolarità urbanistica, analisi dei vincoli come ipoteche e servitù. L’operazione va presa con molta serietà, meglio se assistiti da un professionista del settore.

Come si cerca casa

Vi sono vari metodi per cercar casa: dal sistema “Fai da Te” girando la zona d’interesse in cerca di “cartelli vendesi” e mettendosi, poi, direttamente in contatto con il proprietario, o acquisendo informazioni dai portieri e da “amici informatori” per verificarne poi la veridicità. In questo caso attenzione al “si dice” che è sempre in agguato. In alternativa ci sono i giornali specializzati in annunci immobiliari o i portali internet, con le centinaia di migliaia di offerte pubblicate. Attenzione però: molte inserzioni sono scadute, vecchie se non addirittura false.

Quella di affidarsi ad un professionista del settore resta sempre la strada migliore. Come sceglierlo? Per notorietà e competenza. Non bisogna farsi ammagliare dagli annunci immobiliari: prima di ogni decisione è necessario individuare l’organizzazione o il soggetto al quale affidarsi per trovare la casa giusta. Sarà appunto lui a scovarla, a cercarla per voi. Così facendo non solo si acquisisce fiducia reciproca ma si evitano perdite di tempo e di denaro. Ricordarsi di chiedere sempre l’esibizione del patentino di abilitazione alla professione di mediatore. E’ una garanzia fondamentale, utile per tutelarvi dagli improvvisati e dagli abusivi.

La trattativa di acquisto

Selezionate le soluzioni abitative più congeniali, si effettuano i sopralluoghi.

Attenzione a non farsi prendere dall’entusiasmo: una casa va vista più volte, acquisendo informazioni in zona. Non basta che l’immobile sia di gradimento ma è necessario verificare che sia anche commerciabile. E qui entra in campo la responsabilità del professionista. Prima di versare caparre o anticipi è buona norma farsi consegnare dalla proprietà ogni documento atto a “fotografare” il bene come: le planimetrie catastali, l’atto notarile d’acquisto e quello del mutuo, se esistente. Poi sono utili la copia del regolamento condominiale e del riparto delle spese in quota millesimale senza dimenticare le delibere dell’assemblea di condominio per opere straordinarie che passano a carico dell’acquirente.

Per questa fase istruttoria l’agente immobiliare è un valido sostegno anche perché è tenuto per legge ad acquisire ogni informazione utile per dare alle parti il quadro preciso della situazione (art. 1759 Cod. Civ.).

La sottoscrizione del preliminare

Fatte le dovute riflessioni e i necessari confronti con altri immobili visitati si può fermare il bene sottoscrivendo un Contratto Preliminare. In questa sede si versa la caparra e si delinea la procedura per giungere all’atto definitivo davanti il notaio. Il Preliminare deve poi essere registrato entro venti giorni dalla sottoscrizione. E’ ormai consolidata la prassi di presentare al venditore, tramite l’agente intermediario, una Proposta di Acquisto da sottoporre alla proprietà, perché sia accettata o meno. Ciò avviene sempre più spesso per la consapevolezza degli acquirenti di poter chiedere lo sconto, che il più delle volte viene concesso.

La Proposta deve contenere, l’individuazione precisa del bene, il prezzo di acquisto offerto, le modalità di pagamento, condizioni e termini.

La Proposta è generalmente accompagnata da un assegno bancario di conto corrente che si consegna fiduciariamente all’agente immobiliare che lo consegnerà al venditore, solo all’accettazione della Proposta stessa. Tutto deve avvenire per iscritto, su moduli predisposti dall’agenzia (che a norma della legge 39/89 saranno stati preventivamente depositati in Camera di Commercio), con firme autografe delle parti e del mediatore stesso.

L’accordo finale e i costi globali

L’acquisto di una casa comporta il pagamento del prezzo e delle spese per l’intestazione. Tra queste: le imposte, il notaio, l’agenzia, i valori bollati e i diritti dei vari uffici pubblici. Di norma le spese accessorie incidono per un 10% sul prezzo di acquisto, se si tratta di “prima casa”. Un po’ di più per la seconda casa o per immobili ad uso diverso dall’abitativo.

Se l’acquisto della “prima casa” è fatto da un’impresa edile o da società immobiliare si paga l’IVA agevolata, ferme restando le altre spese. E se il bene è in costruzione interviene la norma (legge 210/04 e d.lgs. 122/05 ) con una tutela forte delle somme che vengono versate all’impresa obbligata a garantirle con l’emissione di una fidejussione bancaria di pari importo.

L’atto notarile di compravendita

E’ l’atto definitivo, dove si trasferiscono i diritti e i doveri di ciascuno. Il Rogito si fa dal notaio, scelto dall’acquirente, e di norma in tale sede avviene il saldo del prezzo e la consegna delle chiavi dell’immobile. Il prezzo può essere pagato o con assegni circolari o tramite l’intervento della banca che eroga il mutuo. Il notaio che è pubblico ufficiale assolve a tutti gli obblighi di legge in materia di dichiarazioni, verifica delle parti, corrispondenze catastali e fiscali del bene oggetto della compravendita. Normalmente assieme all’atto di acquisto viene stipulato anche il mutuo, alla presenza della banca, per fare l’ipoteca. E’ buona regola seguire con la massima attenzione la lettura degli atti per trovarli corrispondenti alle volontà espresse nelle scritture private.

Nel Rogito notarile vanno indicati anche gli estremi dell’agente immobiliare che ha svolto l’intermediazione riportando i dati di iscrizione alla Camera di Commercio, il numero e l’entità della fattura di provvigione pagata con gli estremi dell’assegno utilizzato per il pagamento della provvigione. Se avete pagato compensi ad un soggetto che non risulta iscritto e quindi non in regola avete diritto alla restituzione di quanto pagato.

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