Ecco perché la lettura attenta del modello allegato, con le clausole conseguenti, permetterà a chi si accinge ad acquistare casa di fare attenzione sulle clausole e sulle obbligazioni che, con una firma sul preliminare si stabiliscono, con conseguenze economiche di tutto rispetto.

Riportiamo quindi gli elementi più importanti per concentrare l’attenzione del lettore su questi istituti che si dimostrano di grande rilevanza al momento di pagare o di onorare gli impegni presi.

LA CAPARRA: penitenziale o confirmatoria

La differenza fra le due tipologie è rilevante in quanto la caparra penitenziale facilita lo scioglimento della promessa di vendita o restituendo (il venditore) il doppio di quanto percepito o perdendo (il compratore) quanto versato a titolo di caparra. Le cose vanno diversamente se si pattuisce la caparra confirmatoria che rende molto più difficile sciogliere la promessa. Anche con una minima cifra versata a titolo di caparra confirmatoria una delle parti può costringere l’altra ad adempiere alle obbligazioni assunte con il contratto. E’ di fatto la Caparra più diffusa e quella che normalmente le parti intendono versare in sede di Preliminare.

LE IMPOSTE E TASSE : agevolazioni prima casa

Per comodità riportiamo una tabella che riassume le diverse imposte da versare nel caso in cui si acquisti la “prima casa” da privato o da impresa edile:

A CARICO DEL COMPRATORE

CONSIGLI UTILI: cosa fare prima di sottoscrivere il contratto

Per sottoscrivere serenamente il contratto è importante fare attenzione ad alcune situazioni che, in larga sintesi, elenchiamo e che riguardano operazioni preventive che l’acquirente deve fare prima di firmare e versare la caparra a conferma dell’acquisto.

• Identificare esattamente l’immobile che si acquista compresi accessori e pertinenze;
• Descrivere puntualmente e meticolosamente l’unità immobiliare con i riferimenti catastali;
• Riportare nell’atto le esatte generalità delle parti con particolare attenzione al regime patrimoniale dei contraenti coniugati;
• Chiarire il tipo di caparra prescelta (normalmente e per usi e consuetudini è la confirmatoria);
• Indicare esattamente il prezzo di vendita e le sue modalità di pagamento: acconto, rate e con il saldo generalmente previsto al rogito notarile;
• Clausola relativa alla consegna dell’immobile e modalità concordate;
• Clausole relative alle garanzie dal punto di vista ipotecario e vincolistico (con descrizione delle ipoteche e vincoli da cancellare e delle eventuali sanatorie edilizie a carico del venditore);
• Clausole di garanzia urbanistica (il venditore deve fornire la licenza e/o concessione edilizia o il Permesso di Costruire oltre al certificato di abitabilità ed eventuali domande di concessione di sanatoria (condono edilizio);
• Far dichiarare al venditore che l’immobile è stato dichiarato nell’ultima dichiarazione dei redditi;
• Farsi consegnare, da parte del venditore, copia della documentazione catastale, ipotecaria, urbanistica, dell’eventuale contratto di locazione, del regolamento del condominio con la relativa tabella millesimale, della planimetria e della concessione edilizia, il Certificato energetico e l’attestazione che i dati catastali corrispondono alla situazione di fatto;

AVVERTENZE

• Se temete che l’immobile possa essere venduto più volte da parte del promettente venditore chiedete la trascrizione del preliminare di compravendita. In questo caso è buona norma stipularlo dal notaio che poi effettuerà il rogito. Comunque per trascrivere il preliminare alla Conservatoria dei registri immobiliari occorre però che lo stesso, oltre all’autentica notarile, contenga tutte le clausole e le dichiarazioni previste per legge. In definitiva che assomigli il più possibile al contratto definitivo.

• Per chi deve richiedere un’agevolazione statale o regionale, (provinciale per le Proncie autonome) il contratto preliminare deve necessariamente essere registrato. Solo così è possibile presentare la domanda per ottenere il mutuo o il contributo decennale. La registrazione costa € 168 + l’imposta proporzionale prevista per la caparra confirmatoria, 0,50% (se penitenziale, 3%) e per l’acconto, 3%. L’imposta proporzionale (0,5% e 3%) su caparre e acconti viene detratta dall’imposta principale al momento della registrazione del contratto definitivo.

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Il fisco ora fa sul serio. La lotta all’evasione fiscale, voluta dal Ministero delle Finanze, porta l’Agenzia del Territorio a svolgere un’attività di controllo e di ispezione importanti, che obbligano i proprietari di case e i notai a delle incombenze tecniche fondamentali per la validità degli atti pubblici e privati. Il decreto legge n. 78 di quest’anno, convertito in legge n. 122, ha istituito l’Anagrafe Immobiliare Integrata che dal 1 gennaio 2011 sarà abilitata a rilasciare l’Attestazione Integrata ipotecario – catastale degli immobili urbani. E’ un documento che dovrà essere allegato alle stipule notarili per confermare che l’immobile oggetto di compravendita è in regola.

Abbiamo parlato di immobili urbani proprio perché per quelli agricoli esiste dal 2006 l’AGEA che è l’agenzia per le erogazioni in agricoltura, nata con lo scopo di individuare i fabbricati agricoli non dichiarati in Catasto. E per raggiungere lo scopo l’AGEA utilizza sistemi tecnologici all’avanguardia come il confronto tra le foto aeree e la cartografia catastale.

Ora con una recente circolare, la n.3 del 2010, l’Agenzia del Territorio ha introdotto l’obbligo per i proprietari, ai fini fiscali, dell’aggiornamento catastale degli immobili. Si vuole far emergere e quindi accatastare gli immobili che non risultano per niente nelle mappe o che siano stati oggetto di ampliamenti e variazioni. E se l’aggiornamento previsto non verrà fatto dai soggetti interessati ci penserà il Catasto con spese ed oneri a carico del titolare del bene. Va da sé che per raggiungere l’obiettivo è prevista un’attività di ricognizione, di ispezione e di aggiornamento catastale che sarà resa pubblica nel “portale dei comuni” a breve in linea sul web. Come a dire: questa volta non si scappa. Pensate che i Notai prima della stipula degli atti hanno l’obbligo di individuare l’intestatario catastale attestando la conformità con le risultanze dei registri immobiliari.

Sono escluse dall’obbligo di aggiornamento catastale le cosiddette categorie fittizie (gruppo “F”) che sono:

• aree urbane;
• unità collabenti (che non hanno caratteristiche di redditività)
• unità in corso di costruzione e di definizione;
• lastrici solari;

per i quali in atto vanno indicati i dati del soggetto intestatario.

Sono esclusi anche i “beni comuni non censibili” come:

• androni e scale;
• aree di passaggio,
• cortili e terreni condominiali;

che vanno iscritti nella partita speciale del Catasto urbano.

Un dato è certo: gli atti pubblici e le scritture private autenticate devono contenere l’identificazione catastale e il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto, pena la nullità dell’atto. Con in aggiunta, una dichiarazione formale della conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto. Questa dichiarazione può essere sostituita daun’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato. Solo per le ipoteche bancarie non vi è l’obbligo di tutta questa procedura.Nota: c'è un file incorporato in questo post. Visitare il post per scaricare il file.

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• l’importo della spesa sostenuta deve essere indicato nell’atto di compravendita;
• il limite massimo di spesa, fiscalmente considerato, di mille euro si esaurisce nel singolo periodo d’imposta;
• in caso di più comproprietari, la detrazione va ripartita in base alla percentuale di possesso di ciascuno;
• l’agevolazione sussiste solo nel caso l’acquisto dell’immobile vada a buon fine;
• l’agevolazione vale anche se la provvigione è stata pagata per acquisto di altri diritti reali come, per esempio, la nuda proprietà o l’usufrutto sempre che il soggetto che intende usufruire dell’agevolazione la destini ad abitazione principale.

Questi gli elementi base per ottenere la detrazione. L’amministrazione finanziaria ha sentito più volte la necessità di fare dei chiarimenti e delle precisazioni:

con Circolare 4 agosto 2006, n. 28/E –  ha ribadito che in caso di pagamenti frazionati della provvigione permane il limite massimo di mille euro. In sostanza l’importo massimo detraibile è dunque pari a 190 euro anche se l’importo corrisposto all’intermediario è di duemila euro in due annualità;

con Circolare 4 aprile 2008, n. 34/E – ha evidenziato l’impossibilità di detrazione nel caso in cui l’acquisto dell’immobile non vada a buon fine. Questo in quanto, non potendo adibire l’immobile ad abitazione principale, viene meno una delle condizioni tassative che permettono la detrazione;

con Risoluzione 30 gennaio 2009, n. 26/E – chiarisce che la detrazione può avvenire in presenza di stipula del compromesso purché l’atto sia stato registrato. Infatti la registrazione del preliminare di vendita formalizza l’impegno alla stipula dell’atto definitivo di acquisto.

Ecco quindi spiegato l’obbligo di dichiarare nei rogiti notarili le generalità dell’intermediario e la provvigione pagata per l’intermediazione (art. 35, comma 22, D.L. 223/2006) perché ciò permette gli acquirenti di “provare” la spesa sostenuta e quindi la detrazione fiscale prevista.

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Per quanto riguarda il settore immobiliare e “la casa” la manovra istituisce l’Anagrafe Immobiliare Integrata, che rccoglierà i dati del catasto e dei comuni oltre all’accatastamento dei due milioni di fabbricati “fantasma” e nuove norme sui contratti di affitto e di locazione.

Dirompente è la previsione per la quale gli atti notarili dovranno contenere, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale completa delle unità immobiliari urbane, anche il riferimento alla planimetria depositata in catasto e la dichiarazione, resa dagli intestatari (venditori), della loro conformità con lo stato di fatto. Per i contratti di locazione, dal 1° luglio è previsto che nella domanda di registrazione debbano essere citati i dati catastali, pena la sanzione variabile tra il 120% al 240% dell’imposta di registro. Questa norma determina di fatto l’impossibilità di registrare contratti di locazione, relativi ad immobili non censiti ed inoltre non consentirà di locare “come uffici” unità immobiliari accatastate come “abitazioni” e viceversa. Forte risulta anche la responsabilità del Notaio, in sede di stipula dei rogito, in materia di controllo. Infatti la legge gli impone un duplice adempimento: quello di individuare gli intestatari catastali e di verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari, pena la nullità dell’atto e le logiche conseguenze penali e civili per la responsabilità professionale.

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La legge stabilisce che il costruttore – venditore è responsabile dei danni nei confronti dell’acquirente nel caso di rovina totale o parziale dell’edificio o di evidenti gravi difetti che si verificano entro i dieci anni dall’ultimazione dell’opera. Questa norma, di carattere generale, sancisce il principio che le costruzioni sono destinate per loro natura a lunga durata. Tanto è vero che eventuali clausole di esonero, totale o parziale da responsabilità al riguardo, anche se inserite nei contratti sono nulle. Parliamo quindi dei gravi difetti che sono oggetto di garanzia. Quali sono? Sono quelli che producono movimenti nelle strutture essenziali dell’immobile e anche tutti quelli che pregiudicano gravemente l’utilizzo e le funzioni a cui l’immobile è destinato. Per capirci sono da considerarsi gravi difetti: le crepe nei muri e nei soffitti, quando i pavimenti in legno si sollevano, il distacco dell’intonaco dalla facciata principale, il difettoso funzionamento dell’impianto di riscaldamento o di quello idrico. Ma anche se le fosse biologiche sono insufficienti, o se i materiali del solaio sono difettosi o a portata errata, così come l’errata costruzione del tetto, della copertura delle terrazze che causa infiltrazioni d’acqua o la canna fumaria difettosa. Sono da considerarsi difetti gravi anche l’errata insonorizzazione delle pareti o la mancata coibentazione dei muri perimetrali. Come si vede il costruttore deve realizzare l’opera “a perfetta regola d’arte”, secondo le norme vigenti e la correttezza professionale. Se è vero che la responsabilità dei difetti resta in capo al costruttore per dieci anni è altrettanto vero che non appena questi si evidenziano è necessario comunicarlo al costruttore e comunque entro un anno dalla scoperta, pena la decadenza del diritto. Altro termine importantissimo è quello che entro un anno dalla denuncia dei difetti va intentata la causa in Tribunale pena la prescrizione del diritto stesso. Due termini importanti per non veder vanificate le proprie ragioni ed il diritto alla rimessa in pristino delle opere o del risarcimento del danno. La legge 210 del 2 agosto 2004, entrata in vigore il 28 agosto dello stesso anno, ha introdotto, tra l’altro, una normativa specifica per la tutela dell’acquirente di immobili. E il D.Lgs. 122 del 20 giugno 2005 (art. 3) ha posto a carico del costruttore l’obbligo di stipula di una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni a terzi. Quindi per gli immobili costruiti dopo il 2005 il costruttore deve  rilasciare all’acquirente una polizza assicurativa decennale a copertura di tutti i vizi che possono verificarsi sia sulle parti comuni dell’edificio sia nella singola unità immobiliare venduta. La Cassazione (n. 10857/2008) ha per altro sancito che il costruttore – venditore è da considerarsi civilmente responsabile, ai sensi dell’art. 1669 cod. civ. per i difetti dell’immobile da lui costruito e venduto, anche se tali difetti siano in apparenza di poco conto e, comunque, non idonei ad impedirne totalmente l’utilizzo.

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Ecco perché è importante sapere che nonostante nel rogito notarile si indichi “il reale prezzo d’acquisto” è possibile prendere come base imponibile il “valore catastale” del bene purché lo si richieda al notaio in sede di stipula dell’atto. Le imposte e le tasse relative all’atto (registro, ipotecarie e catastali) saranno versate al notaio stesso nella misura del 3% di registro sul valore catastale oltre a 168 euro per le ipotecarie e altri 168 euro per le catastali se si tratta di compravendere la “prima casa” a privati.

Ma allora come i calcola il valore catastale di una casa? Per determinare detto valore catastale di un immobile bisogna innanzitutto aggiornare la Rendita Catastale, rivalutandola del 5% per poi moltiplicarla per i seguenti coefficienti:

• 110 per la prima casa;
• 120 per i fabbricati dei gruppi catastali A,B,C, (escluse le categorie A/10 – uffici e studi privati e C/1 – negozi e botteghe);
• 60 per fabbricati delle categorie A/10 – uffici e studi privati e D – opifici, alberghi, capannoni etc.;
• 40,8 per fabbricati delle categorie C/1 – negozi ed E – chiese, stazioni di servizio, cimiteri etc.

Per collegi, case di cura, scuole, biblioteche, depositi sotterranei etc, che corrispondono alla categoria catastale B la rivalutazione della rendita Catastale si applica nella misura del 40% e successivamente del 5% (così come disposto dall’art.3 comma 48, L. 662/1996) generando un moltiplicatore pari a 147 che si calcola nel modo seguente: (100 + 40%) x 5%.

Il così detto “prezzo – valore” è applicabile per le cessioni di immobili ad uso abitativo e loro pertinenze, effettuate nei confronti di persone fisiche che agiscono come privati. In questi casi la base imponibile sulla quale calcolare le imposte è costituita dal valore catastale dell’immobile e non dal corrispettivo pagato, che deve però risultare in atto. Con questo sistema l’onorario del notaio è ridotto del 30% e si è esclusi dai controlli per la rettifica del valore.

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Ciò costituisce un primo tassello verso un’organica riforma del catasto, per renderlo più che mai “probatorio” della proprietà e i cui dati censuari, sino al recente provvedimento governativo, non possedevano i predetti effetti giuridici. Preoccupante, però, sono gli effetti che la sanzione di nullità prevista dal legislatore porta con sé. In particolare il provvedimento può mettere in crisi le trattative in corso e gli accordi contrattuali stipulati ivi compresi quelli con gli agenti immobiliari, in un momento in cui il mercato della compravendita e delle locazioni non va di certo bene. E’ facile capire che se si è stipulato un preliminare di compravendita, con versamento della relativa caparra, non si può andare a rogito notarile se prima non si è verificata la corretta corrispondenza dei dati e delle planimetrie allo stato di fatto. Gli unici che si avvantaggiano di questo provvedimento sono i tecnici che saranno chiamati a sistemare “le carte” per poter celebrare le compravendite e le locazioni immobiliari.

Va detto altresì che la citata nullità oltre a costituire la più grave delle sanzioni previste dall’ordinamento giuridico può essere fatta valere in ogni momento da chiunque ne abbia interesse. Quindi se si stipulano compravendite mancanti di tali requisiti, gli atti così celebrati possono trasformarsi in atti nulli anche più avanti nel tempo, con le conseguenze dirompenti che tutti possiamo immaginare.

Sono interessate dal decreto legge non solo le compravendite ma anche i contratti di locazione: infatti l’art. 19, n.15 del decreto stabilisce chiaramente che in sede di registrazione di tali atti vanno specificamente indicati i dati catastali degli immobili.

La mancata o errata indicazione degli estremi catastali oltre a comportare una sanzione amministrativa può costituire prova per la determinazione effettiva dell’imposta di registro. Le novità legislative descritte saranno operative ed efficaci dal 1 luglio prossimo.

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La corrispondenza urbanistica sarà testimoniata dalle fotografie aeree fatte negli ultimi anni dalle istituzioni ma anche da ditte private. I termini dettati dal Governo sono chiari: entro il 30 settembre devono essere eseguite tutte le operazioni di accertamento degli immobili ed entro il 31 dicembre, invece, i titolari di diritti reali sugli immobili che non risultano dichiarati in Catasto sono tenuti alla presentazione della dichiarazione di aggiornamento catastale. Tale obbligo nasce anche per i titolari di diritti reali sugli immobili oggetto di variazione di consistenza o di destinazione non dichiarata. Per agevolare l’operazione è concesso ai Comuni la consultazione delle banche dati del Catasto terreni e di quello edilizio urbano, con particolare riferimento ai dati di superficie delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria.

La dichiarazione di aggiornamento catastale, presentata entro i termini stabiliti,  produce effetti fiscali a partire dal primo gennaio 2009. Le sanzioni amministrative sono però ridotte a un terzo. Chi invece non si mette a posto sarà soggetto ad una attribuzione presunta della rendita catastale, fatta dall’agenzia del territorio, facendo retroagire gli effetti fiscali fino al termine di decadenza dell’azione di accertamento tributario. In questo caso sanzioni e interessi sono interamente dovuti. Quindi se non saniamo “il catasto” può accertare l’esistenza dell’immobile (non accatastato) ed applicare tasse ed imposte retroattivamente anche di dieci anni.

Secondo alcuni operatori del settore la manovra nasconde il rischio dell’abusivismo. Agli immobili non dichiarati potrebbero essere associate irregolarità edilizie e molti potrebbero essere spinti di fare oggi ciò che prima non gli è stato concesso. Anche se il rischio è alto. Come dicevamo la nuova tecnologia digitale come, per esempio Google maps, www.google.it ha già rilevato larga parte del territorio e non è difficile controllare ciò che il satellite ha già visto dall’alto.

Il consiglio è rivolgersi al più presto ad un tecnico abilitato e provvedere con l’accatastamento del fabbricato sia “al catasto terreni” che “ai fabbricati”. In questo modo si sistema l’immobile e lo si rende commerciabile in caso di compravendita o per  l’accensione di un mutuo ipotecario.

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La disciplina sull’agibilità si trova nel D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 detto anche “testo unico dell’edilizia” e porta con sé la novità del superamento della distinzione tra i termini abitabilità e agibilità, puntando dritta alla sola agibilità. Infatti la norma precedente indicava con abitabilità la certificazione riferita ai soli immobili ad uso abitativo e con agibilità quella assegnata agli immobili ad uso diverso dall’abitazione. Oggi, come abbiamo detto, l’unico termine corretto è “agibilità” ed è riferito a qualunque destinazione dell’immobile. Tale certificato attesta “la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente”.

Per ottenere il rilascio dell’agibilità si procede nel modo seguente:

- va presentata allo sportello unico comunale la domanda di rilascio, corredata dalla documentazione richiesta, entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento;

- entro dieci giorni lo sportello unico comunica al richiedente il nome del responsabile del procedimento;

- entro trenta giorni il dirigente o il responsabile dell’ufficio comunale competente rilascia il certificato di agibilità.

Se gli uffici competenti sonnecchiano ecco venire in soccorso il “silenzio – assenso” con il quale si intende attestata l’agibilità qualora sia stato rilasciato il parere dell’ASL. In caso invece di autodichiarazione, il termine per la formazione del “silenzio – assenso” è di sessanta giorni. La legge stabilisce una sanzione amministrativa pecuniaria in caso di mancata presentazione della domanda di agibilità (art. 24) da euro 77,00 a euro 464,00.

Va ricordato, per capire l’importanza della novità normativa, che il precedente D.P.R. n. 425/1994 prevedeva, quale presupposto fondamentale per il rilascio del certificato di abitabilità, una certificazione del direttore dei lavori attestante la conformità del fabbricato al progetto approvato, l’avvenuta prosciugatura dei muri e la salubrità degli ambienti.

L’art. 25, invece, del D.P.R. n. 380/2001, consente oggi un’ulteriore semplificazione del procedimento per l’ottenimento del “silenzio – assenso” e, in presenza di determinati presupposti, la riduzione dei termini: l’agibilità si considera attestata decorsi trenta giorni dalla presentazione della relativa domanda qualora sia stato rilasciato il parere dell’ASL o sessanta giorni nel caso di dichiarazione sottoscritta dal richiedente, avente il medesimo contenuto della dichiarazione del direttore dei lavori un tempo prevista.

L’agibilità è necessaria non solo nel caso di nuova costruzione ma in tutti i casi di ricostruzione, sopraelevazione, utilizzo di una costruzione, anche se costituente solo ampliamento di un fabbricato preesistente. In sostanza l’agibilità è richiesta ogni qualvolta gli interventi edilizi possano influire sulle condizioni di salubrità dell’ambiente, mentre, al contrario, non ne ricorre la necessità laddove un mutamento di utilizzo non comprometta le condizioni di salubrità, stabilità e sicurezza dell’edificio. E quindi il certificato di agibilità è obbligatorio nei casi di:

- nuove costruzioni; ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;

- interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico.

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Per richiedere l’attivazione del servizio PostaCertificat@ è sufficiente collegarsi al portale www.postacertificata.gov.it e seguire la procedura guidata. Dopo la registrazione nel sito ci si potrà portare presso uno sportello postaleabilitato, effettuare entro tre mesi l’identificazione e la conseguente firma sul modulo di adesione. L’elenco degli uffici postali abilitati è disponibile su www.postacertificata.gov.it . Il richiedente dovrà esibire il documento originale di riconoscimento personale, utilizzato per la registrazione online, e il codice fiscale, lasciandone copia all’ufficio postale. Effettuata la verifica dei dati e la sottoscrizione del modulo di adesione per l’attivazione del servizio, la casella PostaCertificat@ sarà pronta all’uso.

Oltre alla mail certificata, i cittadini possono accedere gratuitamente, anche al servizio di notifica, tramite e-mail tradizionale, della presenza di messaggi sulla casella PostaCertificat@; il fascicolo elettronico personale per la memorizzazione dei documenti; gli indirizzari delle caselle PostaCertificat@ della P.A. Mentre a pagamento si potranno avere la firma digitale tramite smart card; la notifica, via sms, telefono o posta cartacea, della presenza di messaggi nella casella di posta; il calendario degli eventi della P.A. e il servizio di fascicolo elettronico personale del cittadino con dimensioni personalizzate.

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