Ad esempio, se l’usufrutto ha per oggetto un appartamento, l’usufruttuario non può trasformarlo in ufficio, oppure trasformare un giardino in parcheggio. Al proprietario del bene resta solo la nuda proprietà, cioè la proprietà spogliata del potere di trarre utilità dalla cosa.

La durata

E’ la caratteristica essenziale dell’usufrutto. Il diritto di usufrutto è sempre temporaneo e quindi deve essere costituito per un tempo determinato che, nel caso non venga pattuito, la durata non può eccedere la vita dell’usufruttuario. Di conseguenza la morte dell’usufruttuario fa terminare automaticamente l’usufrutto. Se l’ usufrutto spetta a più persone e una di queste muore, il diritto si concentra in capo ai superstiti.

Se invece usufruttuaria è una persona giuridica, (società, Ente etc.) il limite massimo di durata è di 30 anni.

I Diritti e gli Obblighi dell’usufruttuario:

l’usufruttuario può cedere il diritto d’usufrutto, può darlo in locazione e concedere ipoteca. Ha il diritto di pretendere il possesso del bene e di conseguirne i frutti naturali e civili.

Deve però restituire il bene alla scadenza o alla morte (onere in capo agli eredi); deve usare il bene con la diligenza del buon padre di famiglia; deve fare l’inventario e prestare dovute garanzie, salvo ne sia espressamente dispensato; deve inoltre sostenere le spese ordinarie per l’amministrazione, la manutenzione e la custodia del bene oltre a pagare le imposte e canoni, le rendite fondiarie e altri pesi che gravano sul reddito.

Ecco alcuni esempi di riparazioni ordinarie che competono all’usufruttuario nel caso di un immobile abitativo (art.1004 C.C.): il ripristino dell’intonaco, la verniciatura di porte e finestre, la tinteggiatura delle pareti, la sostituzione di singole tegole o di singoli gradini, la sostituzione di singole porte o finestre, il ripristino delle coperture impermeabili dei terrazzi.

Il proprietario (nudo proprietario) è tenuto, invece, alle «riparazioni straordinarie cioè quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno e di cinta» (art.1005 C.C.).

L’usufruttuario ha diritto a un’indennità per eventuali migliorie fatte al bene e l’indennità è stabilita “nella minor somma tra l’importo della spesa e l’aumento di valore conseguito dalla cosa per effetto dei miglioramenti…” (art.985 C.C.)

Condominio: a chi compete la partecipazione in assemblea

Per quanto riguarda la partecipazione a deliberazioni concernenti le riparazioni relative ad un edificio in condominio, il relativo diritto di voto spetta: all’usufruttuario nel caso di riparazioni attinenti all’ordinaria manutenzione, al nudo proprietario nel caso di opere di innovazione, ricostruzione o straordinaria manutenzione (art. 67 disp.att.c.c.)(Cass. 90/10611).

Tabella di calcolo del valore in percentuale dell’usufrutto e della nuda proprietà in base all’età dell’usufruttuario e al valore del bene:

 Esempio

Se si concede usufrutto su un appartamento che vale 200 mila euro ad un usufruttuario che ha 51 anni, i valori saranno:
- usufrutto: 200.000 x 70 = 140.000 Euro
- nuda proprietà: 200.000 x 30 = 60.000 Euro

Dal punto di vista fiscale

L’usufrutto è un atto di trasferimento immobiliare soggetto all’imposta di registro del 3% in caso di prima casa e del 7% per la seconda. L’imposta va applicata al valore del diritto reale di usufrutto calcolato come sopra.

Il reddito dell’usufrutto concorre a formare il reddito complessivo del soggetto ai fini IRPEF (vedi art.85, co.2, e art. 54 del DPR 917/1986).

L’IMU è a carico dell’usufruttuario. (C.M. 27.05.99, n.120/E; C.M. 07.06.2000 n.118/E)

Il vantaggio fiscale

Nasce dal fatto che l’imponibile sul quale viene tassata la nuda proprietà è, di fatto, a valore ridotto. Nell’esempio precedente la base imponibile è 60.000 al posto di 200.000 euro.

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Risposta – Paolo Bellini: la responsabilità di uso diverso da quello per il quale è stata concessa l’abitabilità ricade su chi ne è l’autore. Sia che lui sia proprietario o inquilino dell’unità immobiliare incriminata. Qualora l’attività esercitata e quindi anche la diversa destinazione d’uso dovesse causare danni all’intero immobile è chiaro che il soggetto sarà chiamato a rispondere. Ma assieme a lui ne risponderà anche chi ha omesso di segnalare le irregolari attività. Perciò bene fa chi denuncia l’accaduto all’autorità comunale e di controllo per evitare corresponsabilità nell’eventuale risarcimento del danno e nell’illecito amministrativo.

Nessun Articolo affine.

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Le imposte nella “prima casa” sono: quella di registro del 3%, calcolata sul valore fiscale del bene, a cui bisogna aggiungere le imposte ipotecarie (euro 168), le imposte catastali (euro 168), i bolli e le altre tasse (circa euro 250) se però ricorrono le seguenti condizioni:

1 – essere già residente nel Comune in cui è situato l’immobile da acquistare o impegnarsi a trasferire la residenza nel Comune entro diciotto mesi dall’acquisto;

2 – non è necessario che l’appartamento sia adibito a propria abitazione (perciò l’agevolazione spetta anche se l’appartamento è occupato da un inquilino), purché si abbia la residenza nel Comune;

3 – l’agevolazione compete anche a chi presta lavoro nel Comune in cui è situato l’immobile e per i residenti all’estero;

4 – non essere titolare di altro appartamento nello stesso Comune di acquisto;

5 – non essere titolare di altro appartamento acquistato con le agevolazioni della prima casa su tutto il territorio nazionale;

6 – l’agevolazione compete non solo a chi acquista contemporaneamente appartamento, cantina e garage, ma anche a chi acquista una cantina o un garage dopo l’acquisto dell’appartamento, purché si tratti della prima cantina e del primo box posseduti.

Nessun Articolo affine.

Le leggi, i divieti e le iscrizioni obbligatorie

La Banca d’Italia controlla l’operato e vara le sanzioni

La normativa per i mediatori del credito è data da tre provvedimenti: l’art. 16 della Legge n. 108/96; il D.P.R. 28 luglio 2000, n.287 e il Provvedimento Ufficio italiano dei cambi 4 agosto 2000.

La Qualificazione dell’attività:

E’ mediatore creditizio “colui che professionalmente mette in relazione, banche o intermediari finanziari, con la potenziale clientela al fine della concessione di finanziamenti sotto qualsiasi forma” (art. 2, comma 1, del D.P.R. 287/2000). Il mediatore deve essere imparziale e non vincolato da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.

E’ vietato al mediatore:

concludere contratti diretti nonché effettuare, per conto di banche o di intermediari finanziari, l’erogazione di finanziamenti e ogni forma di pagamento o di incasso di denaro contante o di titoli di credito (art. 2, comma 2, del D.P.R. 287/2000).

Possono iscriversi all’Albo (ex art. 4 del D.P.R. n. 287/2000)

• i cittadini italiani o di uno Stato membro dell’Unione europea o di uno Stato con il quale esista trattamento di reciprocità;
• le società con sede legale in Italia e le stabili organizzazioni in Italia di società aventi sede legale all’estero;

Servono però questi requisiti:.

essere una società (SRL o SPA) che svolge l’attività di mediazione creditizia per il tramite di persone fisiche iscritte all’albo (art. 3, comma 2). Nella domanda d’iscrizione devono essere riportati gli estremi identificativi di tali soggetti e l’eventuale loro iscrizione all’Albo.

Oggetto sociale:

L’oggetto sociale delle società deve comprendere la mediazione creditizia (art. 4, comma 2, lett. a); non è richiesta l’esclusività dell’oggetto sociale.

Incompatibilità:

l’esercizio della mediazione creditizia è compatibile con lo svolgimento di altre attività; eventuali ipotesi di incompatibilità dovranno individuare nelle normative di settore disciplinanti le altre attività esercitate dal mediatore.

Esclusioni: “Società semplici”

Le società semplici non possono essere iscritte all’Albo; il loro oggetto sociale non può, infatti, prevedere l’esercizio di attività commerciali (art. 2249 c.c.) qual è la mediazione creditizia.

Associazioni di categoria

Le associazioni di categoria non possono svolgere in modo professionale la mediazione creditizia; il legislatore non prevede, infatti, per le stesse l’iscrizione nell’Albo dei mediatori creditizi. E’ consentita, la raccolta, nell’ambito della specifica attività, di richieste di finanziamento, effettuata sulla base di apposite convenzioni stipulate con banche ed intermediari finanziari.

Altri obblighi per i mediatori creditizi

Sono molti e quindi ci limitiamo ad alcuni come quello, in materia di antiriciclaggio, di identificazione della clientela; di registrazione delle operazioni superiori ai limiti stabiliti, di segnalazione delle operazioni sospette, previsti dalla Legge n. 197/91. Nella pubblicità vanno indicati gli estremi del mediatore e della sua iscrizione all’albo. Non si possono utilizzare denominazioni (anche in lingua straniera), come “banca”, “banco”, “credito”, “risparmio” etc., ricomprese nel divieto di cui all’art. 133 del D. Lgs. 385/1993, per non trarre in inganno la clientela sulla legittimazione allo svolgimento dell’attività bancaria.

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L’agevolazione spetta solo a chi è soggetto a imposta di Registro.

di Paolo Bellini *

Per comprare un immobile è necessario celebrare un atto pubblico dal notaio. Il dilemma è sempre rappresentato dal prezzo da mettere in atto. Si! Perché un tempo dal notaio le parti concordavano di dichiarare un prezzo più basso di quello reale per evitare aggravi fiscali. Oggi, invece, ci sono norme che permettono di dichiarare sia il prezzo realmente pagato sia quello fiscale, sul quale pagare le tasse. Si chiama “prezzo – valore”: una norma vigente dal 2006 ma poco conosciuta. Il meccanismo è semplice: nell’atto di vendita viene indicato il prezzo realmente pagato e anche quello che risulta dalla rendita catastale. In questo modo si può far valere l’entità del prezzo del bene, per esempio nei confronti della Banca che eroga il mutuo, senza dover sottostare all’imposizione fiscale piena. E’ bene ricordare che, in virtù della legge sulla congruità del prezzo, l’Agenzia delle Entrate non effettua controlli se il prezzo fiscale dichiarato è corrispondente almeno al prodotto tra la rendita catastale, dichiarata nella visura, e il parametro prestabilito.  I vantaggi di questo meccanismo sono una maggior trasparenza nella contrattazione immobiliare, e nel contempo un’equità nel prelievo fiscale. Si evitano così pagamenti “in nero” che possono diventare pericolosi a seguito delle recenti norme sui pagamenti e sui prelievo di contanti, superiore ai duemilacinquecento euro.

Ma chi può usufruire di questo sistema “prezzo-valore”?

Innanzitutto deve trattarsi di cessioni soggette ad Imposta di Registro (escluse quindi, quelli soggette ad IVA) nei confronti di “persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali”. Quindi le compravendite tra privati ma anche quelle effettuate da società,

imprese o enti, purché nei confronti di “persone fisiche” e purché soggette a imposta di Registro (non IVA). Vi rientrano, quindi, anche le cessioni fatte da associazioni, fondazioni e simili, e anche quelle fatte, sempre a persone fisiche, da società o imprese in regime di esenzione IVA. Per esempio vi rientrano anche le vendite fatte da imprese costruttrici o di ristrutturazione poste in essere oltre i quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento, e le vendite fatte da imprese che non hanno costruito o ristrutturato l’immobile.

E quali sono i beni che possono beneficiare del sistema prezzo-valore?

Sono tutti gli immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze (box, cantine, ecc). Infatti il regime di favore si estende alle pertinenze senza limitazione di numero e anche se acquistate separatamente dal bene principale, purché risulti nell’atto di acquisto la destinazione pertinenziale.

Il sistema vale anche per chi acquista una seconda o terza casa: unico dato che si dovranno pagare le imposte secondo le aliquote ordinarie, fermo restando la possibilità di chiedere che la tassazione venga comunque effettuata sulla base del valore catastale, con un bel risparmio rispetto al sistema normale. Il prezzo-valore si applica sia nella compravendita tipica sia negli atti “costitutivi di diritti reali parziali e di godimento ” come l’acquisto della nuda proprietà e l’usufrutto.

Per avere diritto alle agevolazioni del prezzo-valore è necessario presentare una precisa richiesta che la parte acquirente deve rendere al notaio che la inserirà nel testo dell’atto. Gli onorari del notaio, che sono calcolati sul prezzo reale di vendita, sono ridotti del 30% così come previsto per legge. Un avvertenza: se viene occultato, anche in parte, il vero corrispettivo pattuito, oltre a pagare tutte le imposte dovute sull’intero importo si viene colpiti da sanzione amministrativa molto salata: quindi è bene non fare i furbi!

*Presidente Nazionale ANAMA – www.anama.it

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Ma cosa si deve studiare?

Per affrontare l’esame è necessario conoscere le basi del diritto privato, dei contratti, del catasto ma anche delle stime e dei mutui. Il programma dell’esame è corposo e di tutto rispetto, anche perché si svolge in tre prove: due scritte ed una orale.

Le materie delle prove scritte sono le seguenti:

a) nozioni di legislazione sulla disciplina della professione di mediatore, di diritto civile, con specifico riferimento ai diritti reali, alle obbligazioni, ai contratti ed in particolare al mandato, alla mediazione, alla vendita, locazione o affitto di immobili ed aziende; all’ipoteca, al diritto tributario con particolare riguardo alle imposte e tasse relative ad immobili ed agli adempimenti fiscali connessi;

b) nozioni concernenti l’estimo, la trascrizione, i registri immobiliari, il catasto, le concessioni, autorizzazioni e licenze in materia edilizia, la comunione ed il condominio di immobili, il credito fondiario ed edilizio, i finanziamenti e le agevolazioni finanziarie relative agli immobili.

La prova orale verte, oltre che sulle materie delle prove scritte, sulla conoscenza del mercato immobiliare urbano ed agrario e sui relativi prezzi, usi e consuetudini.

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Il contratto in questi casi deve contenere:

1. tutti i dati previsti dal codice civile per le note di trascrizione e di iscrizione (in particolare, quelli catastali, d’identificazione precisa del bene compresi i confini);

2. la descrizione del bene principale e delle relative pertinenze di uso esclusivo (l’abitazione e la sua conformazione, il garage, la cantina e il giardino esclusivo);

3. gli estremi degli atti d’obbligo e delle convenzioni stipulati per l’ottenimento dei Permessi, e relativi anche al Piano di lottizzazione, delle varianti e di ogni altro strumento atto a fornire l’autorizzazione alla costruzione ( con la precisazione dei vincoli da essi derivanti);

4. le caratteristiche tecniche della costruzione (il computo metrico estimativo, con descrizione dei materiali e delle finiture);

5. i termini massimi di esecuzione della costruzione (data di fine lavori);

6. l’indicazione precisa del prezzo pattuito e di ogni altro costo, spesa o corrispettivo da versare, oltre ai termini e alle modalità di pagamento (comprese le quietanze dei vari pagamenti e della caparra);

7. gli estremi della fideiussione a garanzia delle somme versate (bancaria o assicurativa);

8. l’indicazione delle eventuali ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli gravanti il cantiere (con l’ammontare degli importi, la banca beneficiaria, il titolo da cui derivano, le pattuizione espresse che obbligano il costruttore a determinate azioni e quando queste obbligazioni  dovranno trovare compimento – se prima o dopo la stipulazione del contratto definitivo);

9. estremi del permesso di costruire o della sua richiesta (o di altri documenti abilitativi, varianti, autorizzazione degli Enti o denunce);

10. identificazione delle eventuali imprese appaltatrici (in regola con il DURC – documento unico di regolarità contributiva, e il POS – piano operativo della sicurezza).

Al contratto preliminare, inoltre devono essere allegati, con documentazione a parte e sottoscritta:

a. il capitolato con l’indicazione dei materiali da usare, l’elenco delle finiture e degli accessori concordati tra le parti;

b. gli elaborati del progetto di massima ed esecutivo, in base al quale è stato chiesto il Permesso o presentata la DIA, o l’ultima variante del progetto originario.

Bisogna ricordare che la norma di cui si parla si applica ed è efficace solo nei casi in cui il contratto preliminare venga stipulato dopo la richiesta del Permesso di Costruire (o dopo la presentazione della Denuncia di Inizio Attività, nei casi in cui essa sia sufficiente per la realizzazione di nuovi fabbricati).

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1. Il Contratto di locazione concordato

Oggi a seguito della recentissima Manovra bis (approvata al Senato) è passato un principio di base che vuole che l’ iniziativa e l’attività economica privata siano libere da eventuali legacci burocratici. E quindi ecco che va in soffitta la SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività), in favore della SIA che è la Segnalazione di inizio attività.

Cosa cambia?

Di fatto viene eliminata la certificazione. E quindi non servono più le dichiarazioni sostitutive di certificazioni, determinati documenti tecnici necessari a consentire le verifiche delle amministrazioni sulle attività economiche appena iniziate. In pratica se passa la Manovra anche alla Camera, dove pare si ricorra al voto di fiducia, non sarà più necessaria alcuna certificazione per aprire una nuova attività economica o per dare corso a lavori edili. In quest’ultimo caso il progetto sarà indispensabile per comprendere l’entità delle opere e la loro tipologia, ma l’Ufficio tecnico comunale non avrà alcun potere di veto sulle opere che il proprietario andrà a realizzare, ovviamente seguendo le disposizioni impartite dal tecnico responsabile.

Il provvedimento è stabilito dall’articolo 3, commi 1 – 3 del decreto-legge n.138/2011 e gioverebbe allo snellimento burocratico ed amministrativo.

Resta comunque la convinzione che anche questa norma entrerà a far parte delle decisioni “poco chiare” anche perché non è ben descritta tutta la fase dei controlli e dei soggetti deputati a farli. Pare che a questi controlli dovrebbe rispondere un’autocertificazione dai profili un po’ confusi e quindi vi è il rischio che la SIA, così come pensata dal legislatore, non trovi immediata applicazione.

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• la zona
• la tipologia
• il piano
• i dati catastali
• la superficie convenzionale
• e le caratteristiche intrinseche dell’immobile.

Tutto il calcolo verte sui cosiddetti Patti Territoriali, stabiliti tra le associazioni di rappresentanza dei proprietari e quelle degli inquilini, per le città ad alta tensione demografica.

Nell’Allegato A dei Patti, vengono indicate le zone di riferimento, mentre nell’Allegato B, le fascie di riferimento dei canoni di locazione, in funzione della superficie convenzionale dell’unità immobiliare. (vedi tabella 1 riportata):

Tab. 1

Ma come si calcola la superficie convenzionale?

Il calcolo della superficie deve essere eseguito in conformità a quanto stabilito dall’Allegato B dei Patti Territoriali, che determina i coefficienti di calcolo. Ecco di seguito i parametri di riferimento riportati nell’allegata tabella (Tab. 2):

Tab. 2

Per capire meglio passiamo ad un esempio pratico.

Esaminiamo un’unità immobiliare in Rovigo, zona San Bortolo (Zona “Centro Storico allargato”  – zona A) che ha una superficie così determinata:

* Tolleranza ammessa dai Patti Territoriali

Il proprietario, nel caso preso in esame, chiede un canone mensile di 480 euro.

Per procedere con la verifica della congruità del canone mensile di locazione richiesto viene, quindi, stabilito che:

• la superficie convenzionale è pari a mq 62,41
• la fascia di riferimento è la 2^ (vedi Tab. 1) dove i parametri minimi e massimi oscillano tra Euro 200,00 e Euro 540,00.
• Il canone richiesto, essendo compreso tra i due dati di riferimento (200,00 Euro e i 540,00 Euro), rientra nella fascia di oscillazione, pertanto è CONGRUO.

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