L’assicurazione dovrebbe coprire i danni da attività a 360 gradi. Come, per esempio i danni a cose e a persone durante lo svolgimento dell’attività professionale; lo smarrimento di documentazione, i danni a cose e persone durante una visita all’immobile o l’incidenti e l’imprevisto a seguito del sopralluogo ma anche per errate notizie fornite sul bene che causano danni materiali alle parti. Per esempio la presenza di un ipoteca sul bene che poi ha causato spese ed oneri per cancellarla, porta all’intervento della copertura assicurativa. In generale la responsabilità del mediatore (ex art. 1759 c.c.) scatta tutte le volte che il professionista non riferisca alle parti circostanze rilevanti, a lui note, (o conoscibili secondo il criterio della “media diligenza professionale”) . In alcune polizze vi è anche la tutela legale, dati i pesantissimi oneri professionali degli avvocati se si deve andare in causa. Le compagnie di assicurazione più attive nel settore sono: Unipol, Vittoria, Itas e Cattolica ed altre compagnie a carattere nazionale che pèrò non hanno attive convezioni con le principali associazioni di categoria.

Tabella riepilogativa:

Normativa: Art. 18 legge 57/2001

Articoli affini:

1. Il mediatore del credito e la qualifica professionale
2. Mediatore immobiliare: diplomato e abilitato
3. Le competenze dei professionisti vanno preventivate e per iscritto

Le fasi principali della compravendita sono: verifica dei documenti dell’immobile e delle parti, regolarità urbanistica, analisi dei vincoli come ipoteche e servitù. L’operazione va presa con molta serietà, meglio se assistiti da un professionista del settore.

Come si cerca casa

Vi sono vari metodi per cercar casa: dal sistema “Fai da Te” girando la zona d’interesse in cerca di “cartelli vendesi” e mettendosi, poi, direttamente in contatto con il proprietario, o acquisendo informazioni dai portieri e da “amici informatori” per verificarne poi la veridicità. In questo caso attenzione al “si dice” che è sempre in agguato. In alternativa ci sono i giornali specializzati in annunci immobiliari o i portali internet, con le centinaia di migliaia di offerte pubblicate. Attenzione però: molte inserzioni sono scadute, vecchie se non addirittura false.

Quella di affidarsi ad un professionista del settore resta sempre la strada migliore. Come sceglierlo? Per notorietà e competenza. Non bisogna farsi ammagliare dagli annunci immobiliari: prima di ogni decisione è necessario individuare l’organizzazione o il soggetto al quale affidarsi per trovare la casa giusta. Sarà appunto lui a scovarla, a cercarla per voi. Così facendo non solo si acquisisce fiducia reciproca ma si evitano perdite di tempo e di denaro. Ricordarsi di chiedere sempre l’esibizione del patentino di abilitazione alla professione di mediatore. E’ una garanzia fondamentale, utile per tutelarvi dagli improvvisati e dagli abusivi.

La trattativa di acquisto

Selezionate le soluzioni abitative più congeniali, si effettuano i sopralluoghi.

Attenzione a non farsi prendere dall’entusiasmo: una casa va vista più volte, acquisendo informazioni in zona. Non basta che l’immobile sia di gradimento ma è necessario verificare che sia anche commerciabile. E qui entra in campo la responsabilità del professionista. Prima di versare caparre o anticipi è buona norma farsi consegnare dalla proprietà ogni documento atto a “fotografare” il bene come: le planimetrie catastali, l’atto notarile d’acquisto e quello del mutuo, se esistente. Poi sono utili la copia del regolamento condominiale e del riparto delle spese in quota millesimale senza dimenticare le delibere dell’assemblea di condominio per opere straordinarie che passano a carico dell’acquirente.

Per questa fase istruttoria l’agente immobiliare è un valido sostegno anche perché è tenuto per legge ad acquisire ogni informazione utile per dare alle parti il quadro preciso della situazione (art. 1759 Cod. Civ.).

La sottoscrizione del preliminare

Fatte le dovute riflessioni e i necessari confronti con altri immobili visitati si può fermare il bene sottoscrivendo un Contratto Preliminare. In questa sede si versa la caparra e si delinea la procedura per giungere all’atto definitivo davanti il notaio. Il Preliminare deve poi essere registrato entro venti giorni dalla sottoscrizione. E’ ormai consolidata la prassi di presentare al venditore, tramite l’agente intermediario, una Proposta di Acquisto da sottoporre alla proprietà, perché sia accettata o meno. Ciò avviene sempre più spesso per la consapevolezza degli acquirenti di poter chiedere lo sconto, che il più delle volte viene concesso.

La Proposta deve contenere, l’individuazione precisa del bene, il prezzo di acquisto offerto, le modalità di pagamento, condizioni e termini.

La Proposta è generalmente accompagnata da un assegno bancario di conto corrente che si consegna fiduciariamente all’agente immobiliare che lo consegnerà al venditore, solo all’accettazione della Proposta stessa. Tutto deve avvenire per iscritto, su moduli predisposti dall’agenzia (che a norma della legge 39/89 saranno stati preventivamente depositati in Camera di Commercio), con firme autografe delle parti e del mediatore stesso.

L’accordo finale e i costi globali

L’acquisto di una casa comporta il pagamento del prezzo e delle spese per l’intestazione. Tra queste: le imposte, il notaio, l’agenzia, i valori bollati e i diritti dei vari uffici pubblici. Di norma le spese accessorie incidono per un 10% sul prezzo di acquisto, se si tratta di “prima casa”. Un po’ di più per la seconda casa o per immobili ad uso diverso dall’abitativo.

Se l’acquisto della “prima casa” è fatto da un’impresa edile o da società immobiliare si paga l’IVA agevolata, ferme restando le altre spese. E se il bene è in costruzione interviene la norma (legge 210/04 e d.lgs. 122/05 ) con una tutela forte delle somme che vengono versate all’impresa obbligata a garantirle con l’emissione di una fidejussione bancaria di pari importo.

L’atto notarile di compravendita

E’ l’atto definitivo, dove si trasferiscono i diritti e i doveri di ciascuno. Il Rogito si fa dal notaio, scelto dall’acquirente, e di norma in tale sede avviene il saldo del prezzo e la consegna delle chiavi dell’immobile. Il prezzo può essere pagato o con assegni circolari o tramite l’intervento della banca che eroga il mutuo. Il notaio che è pubblico ufficiale assolve a tutti gli obblighi di legge in materia di dichiarazioni, verifica delle parti, corrispondenze catastali e fiscali del bene oggetto della compravendita. Normalmente assieme all’atto di acquisto viene stipulato anche il mutuo, alla presenza della banca, per fare l’ipoteca. E’ buona regola seguire con la massima attenzione la lettura degli atti per trovarli corrispondenti alle volontà espresse nelle scritture private.

Nel Rogito notarile vanno indicati anche gli estremi dell’agente immobiliare che ha svolto l’intermediazione riportando i dati di iscrizione alla Camera di Commercio, il numero e l’entità della fattura di provvigione pagata con gli estremi dell’assegno utilizzato per il pagamento della provvigione. Se avete pagato compensi ad un soggetto che non risulta iscritto e quindi non in regola avete diritto alla restituzione di quanto pagato.

Articoli affini:

1. La Valutazione Automatica

La base imponibile quindi per il calcolo delle imposte di registro, (ipotecarie e catastali), si ottiene nel modo seguente:

* rivalutati in base alla legge (5% per i fabbricati e 25% per i terreni)

Articoli affini:

1. I Metodi si stima più utilizzati
2. La stima immobiliare dei fabbricati civili
3. Il Prezzo – Valore nella compravendita immobiliare

IL PROCEDIMENTO SINTETICO

Si caratterizza per tre grandi filoni di stima:

- Stima ad impressione o a vista. E’ il metodo basato sull’esperienza del perito e la perfetta conoscenza del mercato della zona. Il giudizio di stima, che ne deriva, è di tipo comparativo e mette a confronto altre unità abitative della zona, con quella oggetto di valutazione.

- Stima Storica, è un metodo basato su trattative precedenti dell’unità abitativa, che si attualizzano in relazione al mercato. Questo è un metodo che fornisce risultati attendibili nel caso in cui l’andamento del mercato immobiliare nella zona risulta costante o meglio conosciuto dal tecnico.

- Stima Comparativa o di Mercato, si basa sulla comparazione ed il confronto dell’immobile da stimare con altre unità o fabbricati della zona. Si analizzano in modo particolare le analogie o le similitudini tra un fabbricato e l’altro in confronto all’andamento di mercato.

PROCEDIMENTO ANALITICO

Questa procedura è più complessa e presume una formazione di base del perito di alto livello tecnico e commerciale. Si può distinguere nelle seguenti sotto speci:

- Stima particolareggiata. Questo metodo rappresenta il sistema più dettagliato per ricavare il giusto valore di mercato di un’unità abitativa. Infatti il metodo impone indagini e verifiche tecnico-urbanistiche oltre all’analisi di tutti i parametri di riferimento come la Superficie Reale e Commerciale, la Superficie Utile e di Calpestio.

- La stima a valore di costruzione, che prende in considerazione tutte le voci intese come spese sostenute per la costruzione dell’immobile;

- La stima a valore di trasformazione anche detta a “valore potenziale“, che si basa su un criterio di stima adeguato per beni che non manifestano tutte le loro potenzialità di valore o di reddito nello stato in cui si trovano: si ottiene per differenza tra il valore futuro dell’immobile trasformato (valore unitario al nuovo) e l’insieme dei costi sostenuti per la trasformazione stessa.

Qual è il metodo si stima più utilizzato?

Di gran lunga la stima maggiormente richiesta ai professionisti del settore (agenti immobiliari, geometri e ingegneri) è quella comparativa a valore di mercato. Infatti quando si parla di stimare un immobile, per poi metterlo sul mercato, si pensa sempre ad una stima comparativa, con beni immobili aventi le stesse caratteristiche costruttive ed ubicati in zone simili.

Come si procede con la stima comparativa?

Il primo parametro da considerare è la superficie commerciale totale, che è quella che si ricava dall’analisi delle superfici coperte comprensive dei muri esterni, interni e perimetrali, della quota di superficie delle pertinenze come balconi, terrazze, giardini e delle cantine, soffitte, posti auto e garage. E’ ovvio che tali superfici pertinenziali vanno considerate in percentuale sulla base dei seguenti parametri: balconi e terrazze scoperte al 25%; quelli coperti al 35%; il giardino al 10%; taverne e mansarde al 50%; i garage o box  da un 40% ad un 60% in base al piano (seminterrato, interrato, fuori terra), all’altezza interna, alle finiture e all’accessibilità all’unità principale (per il calcolo della superficie commerciale: www.valoredellacasa.it).

Calcolata la superficie commerciale, vanno analizzate lo stato di manutenzione dell’immobile, la qualità delle rifiniture, il grado di isolamento termico, acustico e della certificazione degli impianti che devono essere a norma. Poi si analizzano: posizione, salubrità della zona, presenza di parchi e aree attrezzate, efficienza dei servizi e la panoramicità. A questo punto, il professionista assegnerà il prezzo al metro quadrato che viene moltiplicato per la superficie commerciale.

Articoli affini:

1. La stima immobiliare dei fabbricati civili
2. Il Contratto di locazione concordato

• Civili, quando sono destinati ad abitazione principale o secondaria, sia pubblica che privata. Vengono inseriti in tale categoria anche i fabbricati ad uso artigianale come laboratorio, magazzino o altro.
• Rurali, quei fabbricati che appartengono al proprietario del terreno (uso agricolo) o adibiti ad abitazione di coltivatori diretti.
• Industriali, destinati ad attività industriali o di trasformazione collegati o pertinenti l’industria.

Oggi soffermeremo la nostra attenzione sui FABBRICATI CIVILI  e la loro VALUTAZIONE

Prima di affrontare la stima immobiliare di un fabbricato o di un’unità abitativa ad uso civile, è necessario sottolineare alcuni concetti in merito al mercato edilizio in generale, alla domanda e all’offerta di abitazioni.

L’ Italia presenta un mercato edilizio differenziato a secondo dei vincoli imposti al patrimonio immobiliare, che va distinto in:

• Edilizia Libera, soggetta solamente ai vincoli imposti dai Piani Regolatori Generali o comunque dai Piani Urbanistici di pianificazione territporiale. E’ un comparto che, di norma, si rivolge a fasce sociali che possono affrontare gli alti prezzi del mercato immobiliare.
• Edilizia Sovvenzionata, frutto di norme  e di leggi specifiche, che prevede la realizzazione di costruzioni economiche e popolari, destinate a cittadini a basso reddito e comunque  a fasce di cittadinanza disagiata, con disagio familiare.
• Edilizia Convenzionata, frutto della stipula di convenzioni tra i Comuni e i cittadini (imprese o privati) che si impegnano a praticare prezzi di vendita o locazioni concordate con gli stessi Comuni.

Ecco quindi che una corretta stima immobiliare deve tener conto anche di questi parametri, distinguendo i motivi e lo scopo della stima o il tipo di valore da attribuire alla stima, nella seguente distinzione:

valore di mercato, che è il valore da attribuire all’immobile in funzione di una compravendita

valore di costo, che prende in considerazione il solo costo di costruzione dell’ immobile, ed è utilizzata per dimostrare le spese effettivamente sostenute per la sua costruzione o realizzazione

valore di trasformazione, che si prende in considerazione per determinare il costo per la ristrutturazione o trasformazione di un immobile;

valore legale, che si utilizza quando l’immobile viene valutato per i soli scopi fiscali.

Per dare corso alla stima è fondamentale identificare l’area, il territorio e la zona sulla quale sorge l’immobile. Lo scopo è quello di evidenziare gli aspetti predominanti dei fabbricati “analoghi” o simili, per caratteristiche costruttive, materiali e finiture, servizi alla residenza. Questa analisi fornirà all’estimatore, i parametri ritenuti fondamentali per la stima che definiranno poi il prezzo di mercato e quindi il valore di mercato. Gli elementi portanti di una stima sono:

• le caratteristiche estrinseche ed intrinseche
• le caratteristiche tecniche e produttive

CARATTERISTICHE  ESTRINSECHE E DA POSIZIONE

E’ fondamentale “posizionare” l’immobile oggetto di stima essendo questo uno degli elementi fondamentali della valutazione. Va quindi individuato il bene in relazione alle condizioni esterne all’edificio che possono modificare il valore o condizionarlo in modo particolare. I parametri e le caratteristiche principali sono:

- la prossimità ad un centro di particolare importanza sociale o di richiamo di flussi per interessi commerciali, turistici o altro;

- la salubrità della zona, la presenza di parchi o aree attrezzate, o la bassa concentrazione di fabbriche o industrie inquinanti;

- l’efficienza dei servizi e della viabilità della zona, in particolare la densità di traffico e la presenza di attività rumorose, con particolare riferimento a quella notturna.

Va poi analizzata la posizione dell’immobile “dal suo interno” verificando le seguenti particolarità:

- la panoramicità, facendo riferimento al piano in cui è posizionata l’unità abitativa;

- la presenza di attività economiche nella zona come negozi, banche, uffici pubblici, scuole, ecc.,

- il ceto sociale della popolazione presente: zona signorile, media, popolare, mista ecc.,

- le categorie delle unità abitative presenti nella zona: ville, alloggi signorili, alloggi popolari ecc.,

- la possibilità di parcheggiare nella zona, se a pagamento o gratuito;

- la densità edilizia della zona: bassa, media o alta;

- la presenza di aree degradate nella zona: vecchi opifici, immobili dismessi, discariche ecc..

CARATTERISTICHE INTRINSECHE E TECNICHE

Rappresentano l’immobile al suo interno, la struttura e il grado di finitura del fabbricato. Ecco gli elementi base da considerare:

- il numero di unità abitative per piano, la grandezza media dei singoli vani e le altezze interne, in riferimento alle norme igienico sanitarie vigenti;

- il grado di funzionalità ed efficienza degli impianti interni all’immobile, come l’ascensore, le scale di sicurezza, il condizionamento, il tipo di riscaldamento, l’impianto elettrico, le fognature, ecc.;

- i pavimenti, i serramenti, il rivestimento delle pareti, le tinte, i soffitti, i bagni e gli accessori;

- per gli esterni i marciapiedi, i camminamenti, i portoncini d’ingressop, gli eventuali automatismi, i giardini e la piantumazione, l’irrigazione esterna e la illuminazione notturna;

- la presenza di box auto o garage, di pertinenza alle singole unità abitative o di posti auto custoditi;

- le aree verdi condominiali o giardini esclusivi e le loro delimitazioni;

- la presenza di portineria o custode.

CARATTERISTICHE PRODUTTIVE

Queste rappresentano gli elementi caratterizzanti la redditività del fabbricato stesso ed in particolare:

- l’eventuale reddito da locazione;

- l’eventuale inesigibilità degli inquilini;

- gli eventuali vincoli storico – ambientali o altro.

Articoli affini:

1. I Metodi si stima più utilizzati
2. La Valutazione Automatica
3. Grazie! Ho superato l’esame ecco le domande a Torino

Nessun Articolo affine.

Articoli affini:

1. Mediatore immobiliare: diplomato e abilitato

Nessun Articolo affine.

Domanda (Paolo C.) - Desidero sottoporre il seguente quesito: la provvigione spetta al mediatore alla conclusione dell’affare, ma volevo capire bene quando effettivamente l’affare si dice concluso per l’Agente Immobiliare? Quando è stata sottoscritta ed accettata la proposta di acquisto (deve essere registrata)……oppure……al preliminare di vendita (anche se non spetterebbe al mediatore redigerlo……ecc.) In attesa porgo distinti saluti Paolo C.

Risposta (Paolo Bellini) – letto il quesito del sig. Paolo C. voglio rispondere con dati comprensibili e di riferimento per chi opera nel settore:

a) la provvigione spetta al mediatore “in regola” alla conclusione dell’affare. Questa conclusione avviene non appena le parti sottoscrivono un contratto ad effetti obbligatori nel quale il Venditore acquisisce il diritto al pagamento del prezzo e l’Acquirente quello a ricevere il bene immobile. Il preliminare è il contratto principe con il quale si sancisce “la conclusione dell’affare” in quanto si versa la caparra, si organizza il saldo del prezzo e la consegna dell’immobile con tutte le garanzie di libertà e di regolarità richieste dall’atto. Ma anche la Proposta d’acquisto sottoscritta, accettata e fatta conoscere al proponente diventa documento valido per decretare la conclusione dell’affare e quindi il diritto alla provvigione.

b) le scritture private vanno registrate obbligatoriamente nei termini stabiliti dalla legge anche se rimandano al rogito notarile per la vendita ed il passaggio di proprietà.

c) Il preliminare lo può redigere chiunque ne sia in grado, a maggior ragione l’agente immobiliare anche se molti colleghi preferiscono demandare il compito al Notaio, che poi stipulerà l’atto pubblico di compravendita.

Consiglio di leggere alla rubrica “Sentenze” del sito www.anama.it l’orientamento giurisprudenziale in materia.

Nessun Articolo affine.

Articoli affini:

1. Il contratto di acquisto degli immobili in costruzione
2. Prima Casa: come fare per avere le agevolazioni