Ecco perché la lettura attenta del modello allegato, con le clausole conseguenti, permetterà a chi si accinge ad acquistare casa di fare attenzione sulle clausole e sulle obbligazioni che, con una firma sul preliminare si stabiliscono, con conseguenze economiche di tutto rispetto.

Riportiamo quindi gli elementi più importanti per concentrare l’attenzione del lettore su questi istituti che si dimostrano di grande rilevanza al momento di pagare o di onorare gli impegni presi.

LA CAPARRA: penitenziale o confirmatoria

La differenza fra le due tipologie è rilevante in quanto la caparra penitenziale facilita lo scioglimento della promessa di vendita o restituendo (il venditore) il doppio di quanto percepito o perdendo (il compratore) quanto versato a titolo di caparra. Le cose vanno diversamente se si pattuisce la caparra confirmatoria che rende molto più difficile sciogliere la promessa. Anche con una minima cifra versata a titolo di caparra confirmatoria una delle parti può costringere l’altra ad adempiere alle obbligazioni assunte con il contratto. E’ di fatto la Caparra più diffusa e quella che normalmente le parti intendono versare in sede di Preliminare.

LE IMPOSTE E TASSE : agevolazioni prima casa

Per comodità riportiamo una tabella che riassume le diverse imposte da versare nel caso in cui si acquisti la “prima casa” da privato o da impresa edile:

A CARICO DEL COMPRATORE

CONSIGLI UTILI: cosa fare prima di sottoscrivere il contratto

Per sottoscrivere serenamente il contratto è importante fare attenzione ad alcune situazioni che, in larga sintesi, elenchiamo e che riguardano operazioni preventive che l’acquirente deve fare prima di firmare e versare la caparra a conferma dell’acquisto.

• Identificare esattamente l’immobile che si acquista compresi accessori e pertinenze;
• Descrivere puntualmente e meticolosamente l’unità immobiliare con i riferimenti catastali;
• Riportare nell’atto le esatte generalità delle parti con particolare attenzione al regime patrimoniale dei contraenti coniugati;
• Chiarire il tipo di caparra prescelta (normalmente e per usi e consuetudini è la confirmatoria);
• Indicare esattamente il prezzo di vendita e le sue modalità di pagamento: acconto, rate e con il saldo generalmente previsto al rogito notarile;
• Clausola relativa alla consegna dell’immobile e modalità concordate;
• Clausole relative alle garanzie dal punto di vista ipotecario e vincolistico (con descrizione delle ipoteche e vincoli da cancellare e delle eventuali sanatorie edilizie a carico del venditore);
• Clausole di garanzia urbanistica (il venditore deve fornire la licenza e/o concessione edilizia o il Permesso di Costruire oltre al certificato di abitabilità ed eventuali domande di concessione di sanatoria (condono edilizio);
• Far dichiarare al venditore che l’immobile è stato dichiarato nell’ultima dichiarazione dei redditi;
• Farsi consegnare, da parte del venditore, copia della documentazione catastale, ipotecaria, urbanistica, dell’eventuale contratto di locazione, del regolamento del condominio con la relativa tabella millesimale, della planimetria e della concessione edilizia, il Certificato energetico e l’attestazione che i dati catastali corrispondono alla situazione di fatto;

AVVERTENZE

• Se temete che l’immobile possa essere venduto più volte da parte del promettente venditore chiedete la trascrizione del preliminare di compravendita. In questo caso è buona norma stipularlo dal notaio che poi effettuerà il rogito. Comunque per trascrivere il preliminare alla Conservatoria dei registri immobiliari occorre però che lo stesso, oltre all’autentica notarile, contenga tutte le clausole e le dichiarazioni previste per legge. In definitiva che assomigli il più possibile al contratto definitivo.

• Per chi deve richiedere un’agevolazione statale o regionale, (provinciale per le Proncie autonome) il contratto preliminare deve necessariamente essere registrato. Solo così è possibile presentare la domanda per ottenere il mutuo o il contributo decennale. La registrazione costa € 168 + l’imposta proporzionale prevista per la caparra confirmatoria, 0,50% (se penitenziale, 3%) e per l’acconto, 3%. L’imposta proporzionale (0,5% e 3%) su caparre e acconti viene detratta dall’imposta principale al momento della registrazione del contratto definitivo.

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Nel video il Presidente Nazionale Anama  illustra quali sono i 3 punti fondamentali, che la direttiva vuole mettere mano nel mondo degli agenti immobiliari. L’intera comunicazione è composta da due video che trovate qui di seguito, lasciate i vostri commenti per condividere opinioni in merito a ciò che propone l’Europa e a ciò che l’Anama vuole difendere.

Clicca su titolo o su “leggi il seguito” per proseguire con la seconda parte del video.

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Diventare agenti immobiliari è un percorso stabilito dalla legge e che diversamente dagli anni scorsi porta con sé degli obblighi scolastici e una formazione fatta “sul campo”.

Infatti oggi per fare il mediatore bisogna possedere un diploma di scuola media superiore o un attestato di qualifica triennale, rilasciato da un  istituto regionale ed aver frequentato un corso di formazione di almeno 100 ore presso un ente di formazione riconosciuto dalla Regione. Al termine del corso si dovrà superare un esame presso la Camera di Commercio con due prove scritte ed una orale.

Questo è quanto stabilisce la legge 3 febbraio 1989 n. 39 che ha di fatto novato il codice civile, eliminando la figura del “mediatore occasionale” ed istituendo quella dell’agente professionale.

Nel 2001 con la legge n. 57 il legislatore ha previsto la possibilità di diventare agenti immobiliari mediante lo svolgimento di un anno di pratica professionale sotto la guida di un tutor, oltre allo svolgimento contemporaneo di un corso teorico.

Questa seconda via di accesso al Ruolo è però oggi non ancora vigente in quanto non è stato approvato il Regolamento di Attuazione che definisca i contorni e le mansioni della pratica stessa.

Gli operatori sul mercato sono oltre 100.000 e altrettanti sono i giovani diplomati che intendono abilitarsi proprio per diventare agenti immobiliari. Può sembrare un controsenso ma in piena crisi di settore si è verificata una forte attenzione verso questa professione che, se fatta o svolta con serietà o professionalità, può dare risultati economici soddisfacenti.

Le scuole di formazione abilitate ad effettuare i corsi di formazione in Italia sono molte: tra queste il Cescot , l’ente di formazione della Confesercenti e l’Ascom Confcommercio con la sua scuola di formazione.

Queste scuole offrono corsi tradizionali da svolgersi in aula normalmente tre volte la settimana fino al concorso delle 100 ore previste per legge. Il monte ore è deciso dalla Regione e si va dalle 80 ore richieste in Calabria sino alle 200 ore dell’Emilia Romagna. Di recente alcune Regioni si sono dotate dei corsi on line che permettono di svolgere la formazione con il sistema FAD – formazione a distanza. Le lezioni si frequentano direttamente da casa o dall’ ufficio, tramite il computer, evitando così il necessario spostamento nelle aule scolastiche.

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Ecco i capitoli e i temi che compongono il volume:

Affidarsi ad un professionista

• la figura del mediatore e dell’agente immobiliare
• diritti ed obblighi dell’agente immobiliare
• l’incarico, la durata, la provvigione, la detraibilità fiscale

Acquistare da soli

• acquisto di una casa usata
• casa ristrutturata
• casa nuova
• gli strumenti di tutela degli acquirenti
• il contratto preliminare
• edilizia convenzionata
• gli atti emulativi

La lista dei controlli

• titolarità del bene
• la comproprietà
• la comunione
• la donazione
• l’usucapione
• la locazione in essere

I Documenti da controllare

• provenienza
• certificazioni edilizie
• condoni, autorizzazioni, pdermessi
• il catasto
• il regolamento di condomminio

Gli atti che impegnano il venditore e l’acquirente

• la proposta d’acquisto
• il contratto preliminare
• se il venditore cambia idea: che fare?
• la caparra, la penale

Gli adempimenti fiscali

• imposte sull’acquisto della casa
• la prima casa
• la base imponibile su cui calcolare le imposte
• l’ICI
• l’abolizione dell’ICI per l’abitazione principale

Il Mutuo, il notaio e il condominio

• il trattamento fiscale dei mutui
• le garanzie del credito
• l’estinzione, la cancellazione dell’ipoteca
• la rinegoziazione e la portabilità del mutuo
• il notaio
• la scrittura privata o l’atto pubblico
• le spese condominiali
• obbligo al pagamento delle spese condominiali
• amministrazione del condominio

I vizi eventuali dell’immobile

• chi risponde?
• le garanzie
• acquisto da privato o da impresa

ed altre argomentazioni legate all’atto.

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