Il Terreno edificabile

Si parte dall’individuazione dell’area dove realizzare la nuova casa. Questa può essere individuata in un lotto di terreno edificabile, presente in un piano di lottizzazione o in una proprietà dove è prevista la demolizione del fabbricato fatiscente per sfruttare al meglio l’edificabilità del lotto. L’indice di edificabilità è l’elemento che valorizza e diversifica un terreno edificabile rispetto ad un altro. E se vi dicono che sull’area in questione si costruisce “uno e mezzo su uno” vuol dire che si potrà edificare un volume di 1,5 metri cubi per ogni metro quadrato del lotto. In pratica se l’area è di mille metri quadrati si potranno costruire mille cinquecento metri cubi. Da questo dato per l’esperto, è facile calcolare cosa si potrà realizzare: se una bifamiliare o tre villette a schiera. Per facilitare il compito ai lettori riportiamo una tabella di calcolo “standard” per individuare velocemente il volume necessario per le singole tipologie:

Fonte: centro studi Anama

L’impresa edile o di costruzioni

Si individua, poi, l’impresa edile, alla quale affidare la costruzione della casa. In perfetta sintonia con il tecnico professionista, (che secondo noi deve essere un soggetto esperto, collaudato nel tempo, che abbia al suo attivo molte realizzazioni), si organizza l’appalto dei lavori. Per fare le cose per bene è necessario avere un progetto approvato, un computo metrico ed una precisa descrizione dei materiali che si vuole utilizzare. Questi sono tre strumenti indispensabili per confrontare i prezzi praticati dalle almeno tre imprese interpellate. Attenzione però a non farsi illudere da chi pratica il prezzo più basso: con le norme e le leggi sulla sicurezza del lavoro, quelle energetiche e della perfetta esecuzione delle opere stesse è buona norma rivolgersi ad un impresa strutturata ed attrezzata con propri strumenti, con un assistenza tecnica interna e, magari, con una certificazione di qualità. Anche perché la responsabilità di tutto, dalle opere edili, ai dipendenti, alla sicurezza, al rispetto della salute, dell’igiene e dell’ecologia, è comunque e sempre in capo al proprietario, che ha commissionato il bene. Con lui sono responsabili anche il direttore dei lavori, quello della sicurezza, il calcolatore delle opere in cemento armato e il costruttore. E a nulla valgono eventuali clausole di esonero da responsabilità. Il Giudice chiama comunque in causa tutti coloro che sono soggetti a “responsabilità oggettiva” e quindi anche senza colpa possono trovarsi a rispondere di reati o di difetti che frequentemente si riscontrano nel corso del cantiere o in seguito alla consegna del bene.

La costruzione “chiavi in mano”

E’ il contratto che il committente stipula per avere la casa finita in ogni sua parte. Dalla muratura, al tetto, dagli impianti tecnologici, alle tinte, dai collegamenti sotterranei, alla recinzione. In sostanza una terminologia mutuata dal mondo automobilistico con il quale si intende avere l’opera edile finita ed ultimata in ogni sua parte.

La costruzione “al grezzo”

Questa terminologia delinea l’impegno, contrattualmente sancito con un impresa di costruzioni, di avere la casa terminata nelle parti essenziali come: le fondazioni, la muratura esterna, i solai e i soffitti, i fori finestra con i bancali e il tetto con la copertura compresi i camini e gli sfiati. Termina l’opera al grezzo la posa dell’intonaco all’esterno e delle grondaie con relativi pluviali, al fine di raccogliere l’acqua piovana e non farla entrare nel fabbricato. Si parla di “grezzo avanzato” quando in aggiunta a tutte queste opere descritte si realizzano le tramezze  e l’intonaco interno, i sottofondi per le pavimentazioni, pronti ad ospitare eventualmente le canalizzazioni degli impianti tecnologici. Inoltre nel “grezzo avanzato” vi è anche la realizzazione dell’impianto di fognatura, degli allacciamenti e del marciapiede esterno solo “al grezzo”, appunto e quindi senza il rivestimento previsto.

Gli impianti tecnologici e di finiture

Sono realizzati dagli artigiani come: l’elettricista, l’idraulico, il falegname, il piastrellista e il pittore. Con l’appalto “chiavi in mano” questi soggetti sono coordinati dall’impresa appaltante che assume su di sé l’onere della perfetta esecuzione delle opere. Quando si sceglie invece il metodo “al grezzo” è il committente a dover adoperarsi perché tutte le funzioni, i tempi di realizzazione ed il coordinamento tra le singole ditte funzioni, Sì perché non è possibile posare i pavimenti se prima non si è realizzato l’impianto idrico e di riscaldamento. Così come non si possono tinteggiare le pareti se il falegname non ha provveduto a posare i serramenti e l’elettricista ad eseguire l’impianto. Ecco perché la costruzione con questo metodo impone al proprietario tanta esperienza, disponibilità di tempo, un buon tecnico al suo fianco e … tanta pazienza nel gestire un gran numero di artigiani sempre più richiesti e preziosi.

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Ecco perché la lettura attenta del modello allegato, con le clausole conseguenti, permetterà a chi si accinge ad acquistare casa di fare attenzione sulle clausole e sulle obbligazioni che, con una firma sul preliminare si stabiliscono, con conseguenze economiche di tutto rispetto.

Riportiamo quindi gli elementi più importanti per concentrare l’attenzione del lettore su questi istituti che si dimostrano di grande rilevanza al momento di pagare o di onorare gli impegni presi.

LA CAPARRA: penitenziale o confirmatoria

La differenza fra le due tipologie è rilevante in quanto la caparra penitenziale facilita lo scioglimento della promessa di vendita o restituendo (il venditore) il doppio di quanto percepito o perdendo (il compratore) quanto versato a titolo di caparra. Le cose vanno diversamente se si pattuisce la caparra confirmatoria che rende molto più difficile sciogliere la promessa. Anche con una minima cifra versata a titolo di caparra confirmatoria una delle parti può costringere l’altra ad adempiere alle obbligazioni assunte con il contratto. E’ di fatto la Caparra più diffusa e quella che normalmente le parti intendono versare in sede di Preliminare.

LE IMPOSTE E TASSE : agevolazioni prima casa

Per comodità riportiamo una tabella che riassume le diverse imposte da versare nel caso in cui si acquisti la “prima casa” da privato o da impresa edile:

A CARICO DEL COMPRATORE

CONSIGLI UTILI: cosa fare prima di sottoscrivere il contratto

Per sottoscrivere serenamente il contratto è importante fare attenzione ad alcune situazioni che, in larga sintesi, elenchiamo e che riguardano operazioni preventive che l’acquirente deve fare prima di firmare e versare la caparra a conferma dell’acquisto.

• Identificare esattamente l’immobile che si acquista compresi accessori e pertinenze;
• Descrivere puntualmente e meticolosamente l’unità immobiliare con i riferimenti catastali;
• Riportare nell’atto le esatte generalità delle parti con particolare attenzione al regime patrimoniale dei contraenti coniugati;
• Chiarire il tipo di caparra prescelta (normalmente e per usi e consuetudini è la confirmatoria);
• Indicare esattamente il prezzo di vendita e le sue modalità di pagamento: acconto, rate e con il saldo generalmente previsto al rogito notarile;
• Clausola relativa alla consegna dell’immobile e modalità concordate;
• Clausole relative alle garanzie dal punto di vista ipotecario e vincolistico (con descrizione delle ipoteche e vincoli da cancellare e delle eventuali sanatorie edilizie a carico del venditore);
• Clausole di garanzia urbanistica (il venditore deve fornire la licenza e/o concessione edilizia o il Permesso di Costruire oltre al certificato di abitabilità ed eventuali domande di concessione di sanatoria (condono edilizio);
• Far dichiarare al venditore che l’immobile è stato dichiarato nell’ultima dichiarazione dei redditi;
• Farsi consegnare, da parte del venditore, copia della documentazione catastale, ipotecaria, urbanistica, dell’eventuale contratto di locazione, del regolamento del condominio con la relativa tabella millesimale, della planimetria e della concessione edilizia, il Certificato energetico e l’attestazione che i dati catastali corrispondono alla situazione di fatto;

AVVERTENZE

• Se temete che l’immobile possa essere venduto più volte da parte del promettente venditore chiedete la trascrizione del preliminare di compravendita. In questo caso è buona norma stipularlo dal notaio che poi effettuerà il rogito. Comunque per trascrivere il preliminare alla Conservatoria dei registri immobiliari occorre però che lo stesso, oltre all’autentica notarile, contenga tutte le clausole e le dichiarazioni previste per legge. In definitiva che assomigli il più possibile al contratto definitivo.

• Per chi deve richiedere un’agevolazione statale o regionale, (provinciale per le Proncie autonome) il contratto preliminare deve necessariamente essere registrato. Solo così è possibile presentare la domanda per ottenere il mutuo o il contributo decennale. La registrazione costa € 168 + l’imposta proporzionale prevista per la caparra confirmatoria, 0,50% (se penitenziale, 3%) e per l’acconto, 3%. L’imposta proporzionale (0,5% e 3%) su caparre e acconti viene detratta dall’imposta principale al momento della registrazione del contratto definitivo.

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Mutuo a tasso fisso o variabile?

Questo è l’eterno dilemma. C’è chi è totalmente a favore del tasso fisso, che genera una rata mensile sempre uguale per tutta la durata del mutuo. E chi, invece, è a favore di quello variabile che subisce l’andamento del mercato facendo aumentare o diminuire la rata mensile in base a ciò che accade sul mercato finanziario. Oggi il variabile è molto conveniente in termini di costo, visto che il parametro che lo fa muovere, “l’Euribor” si attesta sotto l’uno per cento generando così un tasso d’interesse pari se non inferiore al 3%. Questo dato è il frutto della somma tra l’Euribor e lo spread (che rappresenta il guadagno della banca),  che varia in base alla durata del mutuo, dal 1,5% al 2 %. Il fisso, invece, si calcola sommando un altro parametro, l’IRS, allo spread. Oggi il mutuo a tasso fisso, di vent’anni, ha un tasso del 5% e su un finanziamento di 200 mila euro genera una rata mensile di euro 1.319, mentre con il variabile la rata si riduce a circa 1.000 euro mese.

Attenzione al Tan e soprattutto al Taeg

Due parametri importantissimi per stabilire con precisione i costi legati al mutuo. Il Tan (Tasso annuo nominale) è l’indice che esprime il tasso d’interesse che si calcola sommando il parametro di riferimento (Euribor o IRS) con lo spread. Il Taeg (Tasso annuo effettivo globale) è quello più importante per confrontare i vari mutui e avere una precisa idea sui costi totali che il mutuo porta con sé. Infatti non è sufficiente conoscere il tasso d’interesse o l’ammontare della rata per avere un’idea precisa del mutuo ma bisogna sapere anche quanto ”pesa” l’assicurazione, quante spese vi sono attaccate alla rata come quelle mensili d’incasso, le spese d’istruttoria e quelle per la perizia. Il Taeg rappresenta quindi il costo effettivo del finanziamento che tutte le banche sono tenute a riportare in sede di preventivo. Quindi a parità di tasso ci possono essere variazioni sostanziali nelle spese accessorie che rendono il mutuo più favorevole di un altro.

Le garanzie e le firme di avvallo

Può capitare che, nonostante un cliente abbia una busta paga e si sia sempre dimostrato “un buon pagatore” non gli venga concesso il mutuo per mancanza di storia bancaria.  Si perché molte banche oggi preferiscono finanziare chi già ha usufruito di un finanziamento e che ha restituito con precisione e puntualità rispetto a chi, invece, non ha mai utilizzato alcun prestito. Sembra un paradosso ma la centrale rischi e i vari istituti di notizie bancarie, come la notissima CRIF di Bologna, riportano nelle loro banche dati la storia di ognuno di noi qualificandoci in “buoni o cattivi pagatori” a seconda di come ci siamo comportati in altre situazioni analoghe. Ed ecco quindi che un soggetto che abbia sempre pagato il finanziamento, utilizzato magari per comprare l’auto o per fare un viaggio, non si veda concedere il mutuo per la casa proprio perché le rate del finanziamento le ha restituite il più delle volte in ritardo. Questo “ritardo” per le banche è un peccato grave che si può redimere solo dopo una procedura di riabilitazione, che confermi come il soggetto sia diventato preciso e puntuale nei suoi impegni. I “soggetti segnalati” in banca dati per ottenere il mutuo dovranno presentarsi con un garante che si presti a rilasciare una firma di avvallo per garantire, con i suoi redditi, il pagamento delle rate sostituendosi, in caso di bisogno, al debitore principale.

La durata, l’estinzione anticipata e la cancellazione del mutuo

Il mutuo ipotecario di norma ha una durata variabile tra i dieci e i trent’anni. Il mutuo medio in Italia, per la verità è di vent’anni che coincide proprio con la validità del vincolo. Infatti l’ipoteca si estingue automaticamente al termine dei vent’anni, anche se per la sua cancellazione, dai registri della Conservatoria, bisogna ricorrere al notaio. Infatti anche se si paga interamente il debito, magari qualche anno prima del termine stabilito, per eliminare del tutto l’ipoteca è necessario fare un atto di cancellazione che può essere non oneroso nel caso in cui si adotti la procedura dettata dalla legge n.40 del 2007 detta legge Bersani. Questa procedura però non è immediata e mediamente servono dai due ai tre mesi per ottenere la cancellazione. Se si ha urgenza si procede con l’atto notarile classico che però ha un costo tra i mille – millecinquecento euro circa.

La surroga del mutuo

Sempre grazie alla cosiddetta legge Bersani è possibile trasferire il proprio mutuo da una banca ad un’altra, modificando i parametri del mutuo stesso. Questa operazione non è onerosa e il più delle volte permette di migliorare le condizioni del mutuo, abbassando la rata mensile, modificando il tasso d’interesse. Con la surroga, detta anche portabilità del mutuo, si possono cambiare la durata, lo spread, e passare al fisso se si è con mutuo a tasso variabile e viceversa. In questi casi è consigliabile farsi affiancare da un consulente creditizio, capace e professionale, vista l’ampia gamma di offerta oggi sul mercato.

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Ma allora la nuda proprietà vale qualcosa? Certamente! E’ sempre una proprietà di un immobile, seppur gravata da un vincolo (l’usufrutto) che se vitalizio vale in relazione all’età dell’usufruttuario. Quindi è facile intuire come la nuda proprietà valga di più se l’usufruttuario è anziano e di meno se è più giovane. Questo parametro di valutazione è sancito anche dalle tabelle di calcolo, stabilito dall’agenzia delle entrate, che determina anche i coefficienti correttivi per il calcolo stesso. Se l’usufruttuario ha 50 anni i parametri di calcolo sono rispettivamente del 25% per la nuda proprietà e 75% per l’usufrutto. Quindi se la casa vale 100 mila euro per esempio al nudo proprietario spettano 25 mila euro (in caso di vendita del suo diritto) mentre all’usufruttuario il valore è di 75 mila euro. Le cose cambiano se abbiamo un novantenne che occupa la casa: i parametri diventano 15% per l’usufrutto e quindi un valore di 15 mila euro contro gli 85 mila euro che vale in questo caso la nuda proprietà, visto il parametro di 85%.

Ma c’è mercato verso la nuda proprietà? Si una piccola fetta di mercato c’è e in questa crisi si è anche accentuata. Un dato è certo: gli acquirenti della nuda proprietà fanno “una scommessa” sulla vita dell’usufruttuario che, solo dopo la sua morte, renderà fruibile l’immobile da parte dell’acquirente della nuda proprietà. Oggi vi sono anche altri motivi per stipulare contratti del genere. C’è chi, pur avendo figli, decide di vendere la propria casa trattenendo per sè l’usufrutto, proprio per ragioni di sopravvivenza della famiglia. E c’è chi, magari, vendendo segretamente vuole ricavare il necessario per mantenere un tenore di vita che altrimenti non potrebbe permettersi. Ma, chi investe in nuda proprietà, a prescindere dall’età dell’usufruttuario, farà offerte estremamente in ribasso perché sarà consapevole di tenere un capitale bloccato per un arco di tempo imprevedibile. Per alcune agenzie immobiliari interpellate, scegliere di acquistare una nuda proprietà  può dare diversi vantaggi. Tra questi il costo sensibilmente inferiore del bene, rispetto al valore di mercato e la certezza che lo stesso subirà una rivalutazione nel tempo. Il boccone è comunque ghiotto, tanto che in questo mercato si sono inserite anche alcune banche e finanziarie che offrono al proprietario circa il 30 per cento del valore dell’immobile, senza chiedere rate di pagamento in restituzione, riservando in seguito agli eredi la possibilità di riscattare l’immobile stesso, restituendo la somma con i relativi interessi, o di lasciare la proprietà alla banca.
Tabella dei valori dell’usufrutto e della nuda proprietà

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Nella fascia di spesa maggioritaria, compresa tra 170 e 249 mila euro, vengono cercati soprattutto appartamenti con una camera matrimoniale, una seconda camera per il bimbo ed una zona giorno con angolo cottura.  Seguono i mini appartamenti con una camera da letto, il pranzo/cucina e il bagno.  Nella fascia di spesa compresa tra 250 e 349 mila euro invece si concentrano maggiormente le richieste di due letto con doppi servizi e di tre letto (34,3%). Rispetto alla media nazionale fanno eccezione:
- Roma e Firenze dove la maggioranza delle richieste si concentra nella fascia di spesa compresa tra 250 e 349 mila euro; a Roma si ricercano soprattutto bilocali e a Firenze invece quattro locali.
- Genova, Verona, Torino e Palermo registrano una maggiore concentrazione delle richieste nella fascia compresa tra 120 e 169 mila euro. In tutte queste località si cercano trilocali. Nei restanti capoluoghi di regione la concentrazione è più elevata nella fascia di spesa compresa tra 120 e 169 mila euro.

Da Luglio 2009 a Gennaio 2010, si è registrato un aumento delle richieste nella fascia di spesa fino a 119 mila euro, che la dice lunga sulla crisi e la disponibilità economica degli italiani.

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