E’ noto a tutti come la vita sia raddoppiata: per una camera d’albergo un tempo si spendevano 150 mila lire oggi ne servono 180 euro, per un caffè bastavano mille lire oggi un euro (pari a 1936 lire, quasi il doppio), così per il giornale che si vendeva dalle cinquecento alle mille lire oggi uniformato ad un euro con un aumento impressionante del prezzo. E per i taxi? Da Milano a Malpensa servivano nel 2001 70 mila lire oggi ci vogliono 85 euro! Ma gli stipendi non sono aumentati così tanto, anche se un tempo con un milione e mezzo di lire si viveva bene oggi con i corrispondenti 750 euro si tira avanti! Il 2002 è l’anno in cui cento quarant’anni di onorata carriera della Lira sono stati spazzati via da un neonato ambizioso, l’Euro, che sarebbe entrato nei portafogli di diciassette Paesi europei. Ma il suo avvento ha portato l’impoverimento simultaneo della società, dei cittadini, delle famiglie e del sistema Italia. Ciò nonostante la domanda di case non manca: nel primo semestre di quest’anno i cittadini in cerca di casa hanno segnato un aumento del 7% rispetto allo scorso anno ma in contraltare vi è la diminuzione del 12% delle vendite. Come a dire che aumentano coloro che vogliono comprare casa ma per via dei prezzi alti, dei mutui sempre più difficili da ottenere e delle bollette da pagare le case non si vendono come qualche anno fa. Il mercato della compravendita ha subito una drastica riduzione. Le agenzie immobiliari a stento riescono a fare una vendita al mese, mentre è in leggero aumento l’affitto delle case. Inutile dire che per favorire il mercato bisogna abbassare i prezzi di almeno un 15% sul dato storico. Già così le valutazioni degli immobili risulterebbero vantaggiose visto che, dal 202 sono aumentate di oltre il 90% in confronto ai prezzi in Lire.

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1. Codice delle Valutazioni Immobiliari

Il contratto in questi casi deve contenere:

1. tutti i dati previsti dal codice civile per le note di trascrizione e di iscrizione (in particolare, quelli catastali, d’identificazione precisa del bene compresi i confini);

2. la descrizione del bene principale e delle relative pertinenze di uso esclusivo (l’abitazione e la sua conformazione, il garage, la cantina e il giardino esclusivo);

3. gli estremi degli atti d’obbligo e delle convenzioni stipulati per l’ottenimento dei Permessi, e relativi anche al Piano di lottizzazione, delle varianti e di ogni altro strumento atto a fornire l’autorizzazione alla costruzione ( con la precisazione dei vincoli da essi derivanti);

4. le caratteristiche tecniche della costruzione (il computo metrico estimativo, con descrizione dei materiali e delle finiture);

5. i termini massimi di esecuzione della costruzione (data di fine lavori);

6. l’indicazione precisa del prezzo pattuito e di ogni altro costo, spesa o corrispettivo da versare, oltre ai termini e alle modalità di pagamento (comprese le quietanze dei vari pagamenti e della caparra);

7. gli estremi della fideiussione a garanzia delle somme versate (bancaria o assicurativa);

8. l’indicazione delle eventuali ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli gravanti il cantiere (con l’ammontare degli importi, la banca beneficiaria, il titolo da cui derivano, le pattuizione espresse che obbligano il costruttore a determinate azioni e quando queste obbligazioni  dovranno trovare compimento – se prima o dopo la stipulazione del contratto definitivo);

9. estremi del permesso di costruire o della sua richiesta (o di altri documenti abilitativi, varianti, autorizzazione degli Enti o denunce);

10. identificazione delle eventuali imprese appaltatrici (in regola con il DURC – documento unico di regolarità contributiva, e il POS – piano operativo della sicurezza).

Al contratto preliminare, inoltre devono essere allegati, con documentazione a parte e sottoscritta:

a. il capitolato con l’indicazione dei materiali da usare, l’elenco delle finiture e degli accessori concordati tra le parti;

b. gli elaborati del progetto di massima ed esecutivo, in base al quale è stato chiesto il Permesso o presentata la DIA, o l’ultima variante del progetto originario.

Bisogna ricordare che la norma di cui si parla si applica ed è efficace solo nei casi in cui il contratto preliminare venga stipulato dopo la richiesta del Permesso di Costruire (o dopo la presentazione della Denuncia di Inizio Attività, nei casi in cui essa sia sufficiente per la realizzazione di nuovi fabbricati).

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1. Il Contratto di locazione concordato

Quali sono le prospettive del mercato immobiliare italiano?

La crisi del settore, che secondo gli analisti doveva finire nel 2011, si trascinerà ancora per alcuni anni. Ciò che cambia è la valutazione degli immobili. Per la prima volta, dal dopo guerra ad oggi, i prezzi unitari devono scendere anche perché con l’avvento dell’euro gli stessi si sono, di fatto, raddoppiati. Un palazzetto che si acquistava con un miliardo di lire è stato “tradotto” in un milione di euro causando in pratica l’esaltazione dei prezzi immobiliari. Oggi il mercato mantiene alta la domanda di case, appartamenti e negozi commerciali, un po’ meno per gli uffici, capannoni e terreni, ma le conclusioni degli affari avvengono solamente se si applicano sconti variabili dal 15% al 20%. Quindi la clientela non manca: ciò che manca veramente è la liquidità delle giovani coppie, degli extra comunitari e delle famiglie monoreddito. Le banche non finanziano più volentieri questi soggetti e di conseguenza mancano all’attivo non meno di 7 milioni di potenziali acquirenti visto che si stimano in 13 milioni le famiglie, i singles e gli extra comunitari in cerca di casa in tutta Italia. Questo trend pensiamo duri fino al 2013 quando, poi, i mercati si stabilizzano e riprenderà la crescita economica e soprattutto la fiducia nel futuro.

Quali sono le città in cui c’è maggiore richiesta?

Roma la fa da padrona, seguita da Milano, Bologna, Napoli, Palermo e Bari. Comunque la domanda di case è forte nelle città metropolitane dove vi sono i servizi richiesti per le famiglie e per il lavoro. La periferia viene scelta per una questione di rapporto prezzo/superficie e quindi coloro che possono vivere in piccoli spazi ma centrali scelgono la grande città; per le famiglie con prole non resta che optare per la periferia dove i prezzi unitari si riducono di quel 20% – 25% necessario per poter affrontare l’investimento.

Mercato del nuovo e mercato dell’usato. Quale dei due sta caratterizzando maggiormente il settore?

Il “nuovo” è in una fase stagnante, poco remunerativa visto l’aumento dei costi unitari (materie prime e lavoro) a fronte di una sostanziale stabilità dei prezzi di vendita che da circa due anni non aumentano. L’”usato” invece mantiene livelli di vendita apprezzabili visto che in molti casi rappresenta il disinvestimento per fare cassa (per vivere o far fronte a debiti bancari o spese impreviste), di chi aveva acquistato la seconda o la terza casa. In più l’”usato” è normalmente di proprietà dei privati più inclini a fare gli sconti attesi dal mercato. Certo è che il parco immobili di nuova realizzazione è consistente e la mancata erogazione di mutui casa da parte degli istituti di credito, ha frenato la spirale virtuosa che permetteva all’impresa di programmare tempi di vendita e quindi di realizzo. Ora, se la crisi rimarrà tale, si verificheranno “svendite immobiliari” in particolare nelle grandi città per fare cassa e mantenere ai minimi gli obiettivi di business plan. C’è chi si è rivolto alle Aste pubbliche per fare l’affare della vita ma il più delle volte la mancata conoscenza dei meccanismi insiti nel sistema e la difficoltà di verificare attentamente lo stato degli immobili, ha determinato delusioni e poca affezione al settore.

In che modo il mercato ha reagito alla crisi? Ci sono state delle città che l’hanno ignorata?

Innanzittutto il mercato ha reagito facendo ricorso alle riserve aziendali, per tentare di non modificare i piani economici e poi affinando il tiro nelle tecniche di vendita. In realtà nelle località “privilegiate” e turistiche il settore ha saputo offrire prodotti interessanti e di qualità che hanno permesso di mantenere un volume di vendite e di locazioni utile per affrontare la crisi. E qui la Toscana a ridosso del tirreno, Venezia e le città limitrofe, Cortina d’Ampezzo e Madonna di Campiglio oltre alla Costa amalfitana e la Sardegna hanno goduto anche dell’attenzione della clientela proveniente dall’estero. In particolare si sono fatti vedere i russi, gli inglesi, i cinesi e gli austriaci che hanno acquistato ville, alberghi, complessi residenziali e aree per lo sviluppo immobiliare. I Laghi italiani hanno successo con quello di Como in testa, seguito dal Lago di Garda e dal lago Maggiore. Una località speciale è Campione d’Italia dove gli scambi immobiliari sono sempre stati ad alto livello. Qui entrano in campo fattori esterni come: la fiscalità agevolata, il lago di Lugano, il casinò municipale e la possibilità per gli stranieri di vivere in Italia con i vantaggi della Svizzera.

Acquisto per investimento. Quali sono le zone della città preferite dagli acquirenti?

Chi acquista per investimento pone al primo posto, per la scelta: il luogo, per non trovare difficoltà un domani a rivendere; la qualità dell’intervento per avere certezza di non dover compiere opere di manutenzione nel breve e medio periodo e la redditività per dare frutto ai soldi investiti. Su questo ultimo fattore una mano l’hanno data le banche che non remunerando più a dovere rendono gli affitti molto vantaggiosi. Basti pensare che un negozio commerciale rende dal 7% al 10% medio; mentre gli uffici sono stazionari sul 6%. Le abitazioni rendono attorno al 4% mentre i garage e le autorimesse sono sul 6,5%. L’investitore medio così come gli investitori istituzionali (Fondi, Enti di previdenza, Assicurazioni e banche) comperano nelle città metropolitane. I piccoli investitori invece acquistano anche in città minori purché dotate di tutti i servizi e sia presente la domanda di utilizzo , da parte di conduttori referenziati.

Investimenti dall’estero. Gli stranieri, intesi come grandi investitori, scelgono l’Italia?

A parte la Cina che pare interessata ultimamente a fare “acquisti istituzionali” gli investitori esteri sono attratti dagli immobili di pregio italiani. Le città più gettonate sono Roma, Venezia, Milano, Firenze e Capri dove le ville più belle e le realtà immobiliari più significative stanno passando di mano verso la Russia, la Gran Bretagna e la Germania. Mancano all’appello gli americani e gli arabi, un tempo molto attratti dall’Italia oggi in stand buy.

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I principali accordi e verifiche da fare al preliminare

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1. Il contratto di acquisto degli immobili in costruzione

A tenere comunque vivo il mercato e la dinamicità degli immobili è la presenza dell’università che spinge all’acquisto o all’affitto da parte dei genitori di studenti provenienti da altre zone d’Italia, in prevalenza dal centro e dal sud.

Il trilocale è la tipologia di appartamento maggiormente richiesto, gli affitti degli studenti vanno da 160-170 euro mensili a posto letto fino ai 230 per una camera singola. Nel centro storico di Perugia un appartamento in buone condizioni costa tra 1.800 e 2.000 al metro quadro.

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Si tratta del leasing immobiliare che prevede l’acquisto dell’immobile da parte della banca e successivamente ne consente il riscatto al richiedente.

In questo modo l’acquirente non diventa subito proprietario e soprattutto può accedere ad un finanziamento che copra sia l’acquisto dell’immobile che le spese di trasloco e di ristrutturazione.

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1. informarsi dall’amministratore sulla situazione complessiva del fabbricato e sui lavori previsti o già deliberati. Così come di lavori terminati di recente ma non ancora integralmente pagati;

2. farsi dare copia del Regolamento di condominio, capire se è di natura contrattuale o assembleare, perchè i condomini per contratto possono imporre vincoli “forti” come il divieto di tenere animali;

3. prendere cognizione della Tabella dei millesimi di proprietà e verificare che i millesimi assegnati siano perfettamente riportati nel Rogito notarile;

4. studiare l’elaborato planimetrico dell’intero complesso condominiale. Questo documento rappresenta il fabbricato, riportando l’indicazione delle parti esclusive e di quelle comuni;

5. farsi dare dall’amministratore la dichiarazione scritta circa la posizione debitoria dell’unità immobiliare che si acquista. I debiti passano in capo all’acquirente a norma dell’art. 63 delle disposizioni di attuazione codice civile; e farsi riferire se ci sono contenziosi giudiziari in corso con il condominio.

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Mutuo a tasso fisso o variabile?

Questo è l’eterno dilemma. C’è chi è totalmente a favore del tasso fisso, che genera una rata mensile sempre uguale per tutta la durata del mutuo. E chi, invece, è a favore di quello variabile che subisce l’andamento del mercato facendo aumentare o diminuire la rata mensile in base a ciò che accade sul mercato finanziario. Oggi il variabile è molto conveniente in termini di costo, visto che il parametro che lo fa muovere, “l’Euribor” si attesta sotto l’uno per cento generando così un tasso d’interesse pari se non inferiore al 3%. Questo dato è il frutto della somma tra l’Euribor e lo spread (che rappresenta il guadagno della banca),  che varia in base alla durata del mutuo, dal 1,5% al 2 %. Il fisso, invece, si calcola sommando un altro parametro, l’IRS, allo spread. Oggi il mutuo a tasso fisso, di vent’anni, ha un tasso del 5% e su un finanziamento di 200 mila euro genera una rata mensile di euro 1.319, mentre con il variabile la rata si riduce a circa 1.000 euro mese.

Attenzione al Tan e soprattutto al Taeg

Due parametri importantissimi per stabilire con precisione i costi legati al mutuo. Il Tan (Tasso annuo nominale) è l’indice che esprime il tasso d’interesse che si calcola sommando il parametro di riferimento (Euribor o IRS) con lo spread. Il Taeg (Tasso annuo effettivo globale) è quello più importante per confrontare i vari mutui e avere una precisa idea sui costi totali che il mutuo porta con sé. Infatti non è sufficiente conoscere il tasso d’interesse o l’ammontare della rata per avere un’idea precisa del mutuo ma bisogna sapere anche quanto ”pesa” l’assicurazione, quante spese vi sono attaccate alla rata come quelle mensili d’incasso, le spese d’istruttoria e quelle per la perizia. Il Taeg rappresenta quindi il costo effettivo del finanziamento che tutte le banche sono tenute a riportare in sede di preventivo. Quindi a parità di tasso ci possono essere variazioni sostanziali nelle spese accessorie che rendono il mutuo più favorevole di un altro.

Le garanzie e le firme di avvallo

Può capitare che, nonostante un cliente abbia una busta paga e si sia sempre dimostrato “un buon pagatore” non gli venga concesso il mutuo per mancanza di storia bancaria.  Si perché molte banche oggi preferiscono finanziare chi già ha usufruito di un finanziamento e che ha restituito con precisione e puntualità rispetto a chi, invece, non ha mai utilizzato alcun prestito. Sembra un paradosso ma la centrale rischi e i vari istituti di notizie bancarie, come la notissima CRIF di Bologna, riportano nelle loro banche dati la storia di ognuno di noi qualificandoci in “buoni o cattivi pagatori” a seconda di come ci siamo comportati in altre situazioni analoghe. Ed ecco quindi che un soggetto che abbia sempre pagato il finanziamento, utilizzato magari per comprare l’auto o per fare un viaggio, non si veda concedere il mutuo per la casa proprio perché le rate del finanziamento le ha restituite il più delle volte in ritardo. Questo “ritardo” per le banche è un peccato grave che si può redimere solo dopo una procedura di riabilitazione, che confermi come il soggetto sia diventato preciso e puntuale nei suoi impegni. I “soggetti segnalati” in banca dati per ottenere il mutuo dovranno presentarsi con un garante che si presti a rilasciare una firma di avvallo per garantire, con i suoi redditi, il pagamento delle rate sostituendosi, in caso di bisogno, al debitore principale.

La durata, l’estinzione anticipata e la cancellazione del mutuo

Il mutuo ipotecario di norma ha una durata variabile tra i dieci e i trent’anni. Il mutuo medio in Italia, per la verità è di vent’anni che coincide proprio con la validità del vincolo. Infatti l’ipoteca si estingue automaticamente al termine dei vent’anni, anche se per la sua cancellazione, dai registri della Conservatoria, bisogna ricorrere al notaio. Infatti anche se si paga interamente il debito, magari qualche anno prima del termine stabilito, per eliminare del tutto l’ipoteca è necessario fare un atto di cancellazione che può essere non oneroso nel caso in cui si adotti la procedura dettata dalla legge n.40 del 2007 detta legge Bersani. Questa procedura però non è immediata e mediamente servono dai due ai tre mesi per ottenere la cancellazione. Se si ha urgenza si procede con l’atto notarile classico che però ha un costo tra i mille – millecinquecento euro circa.

La surroga del mutuo

Sempre grazie alla cosiddetta legge Bersani è possibile trasferire il proprio mutuo da una banca ad un’altra, modificando i parametri del mutuo stesso. Questa operazione non è onerosa e il più delle volte permette di migliorare le condizioni del mutuo, abbassando la rata mensile, modificando il tasso d’interesse. Con la surroga, detta anche portabilità del mutuo, si possono cambiare la durata, lo spread, e passare al fisso se si è con mutuo a tasso variabile e viceversa. In questi casi è consigliabile farsi affiancare da un consulente creditizio, capace e professionale, vista l’ampia gamma di offerta oggi sul mercato.

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