Corsi Academy » Mutui

Accendere un Mutuo per l’acquisto della casa

Paolo Bellini — Wed, 18 Aug 2010 15:00:10 +0000

Gli italiani nonostante tutto acquistano casa ancora con il mutuo. Lo dicono le statistiche: sei acquirenti su dieci per “mettere su casa” si affidano ancora al mutuo bancario. Nonostante la crisi quindi i mutui si erogano ancora. Sicuramente con più giudizio, con meno superficialità e con le banche che hanno stretto la cinghia, diventando più selettive e prudenti. Infatti gli istituti bancari concedono finanziamenti fino al massimo dell’80% del prezzo dell’immobile, così come risulta dalla stima redatta dal perito della banca. Non si vedono più tanto in giro mutui al 100% , come succedeva qualche hanno fa. Ora se vuoi comprar casa devi avere un anticipo disponibile di almeno il venti per cento del prezzo e non solo: devi avere una capacità di reddito “garantita” che dia certezza alla banca della restituzione della rata. E quindi due giovani dipendenti, con contratto “a tempo indeterminato” valgono, per la banca, di più di un imprenditore o di un libero professionista. E la rata non supererà di norma un terzo del reddito mensile familiare al fine di non mettere in crisi i mutuatari nel momento del pagamento del mutuo. Tutti elementi che hanno ridotto l’erogazione dei mutui da due – tre anni a questa parte.

Mutuo a tasso fisso o variabile?

Questo è l’eterno dilemma. C’è chi è totalmente a favore del tasso fisso, che genera una rata mensile sempre uguale per tutta la durata del mutuo. E chi, invece, è a favore di quello variabile che subisce l’andamento del mercato facendo aumentare o diminuire la rata mensile in base a ciò che accade sul mercato finanziario. Oggi il variabile è molto conveniente in termini di costo, visto che il parametro che lo fa muovere, “l’Euribor” si attesta sotto l’uno per cento generando così un tasso d’interesse pari se non inferiore al 3%. Questo dato è il frutto della somma tra l’Euribor e lo spread (che rappresenta il guadagno della banca), che varia in base alla durata del mutuo, dal 1,5% al 2 %. Il fisso, invece, si calcola sommando un altro parametro, l’IRS, allo spread. Oggi il mutuo a tasso fisso, di vent’anni, ha un tasso del 5% e su un finanziamento di 200 mila euro genera una rata mensile di euro 1.319, mentre con il variabile la rata si riduce a circa 1.000 euro mese.

Attenzione al Tan e soprattutto al Taeg

Due parametri importantissimi per stabilire con precisione i costi legati al mutuo. Il Tan (Tasso annuo nominale) è l’indice che esprime il tasso d’interesse che si calcola sommando il parametro di riferimento (Euribor o IRS) con lo spread. Il Taeg (Tasso annuo effettivo globale) è quello più importante per confrontare i vari mutui e avere una precisa idea sui costi totali che il mutuo porta con sé. Infatti non è sufficiente conoscere il tasso d’interesse o l’ammontare della rata per avere un’idea precisa del mutuo ma bisogna sapere anche quanto ”pesa” l’assicurazione, quante spese vi sono attaccate alla rata come quelle mensili d’incasso, le spese d’istruttoria e quelle per la perizia. Il Taeg rappresenta quindi il costo effettivo del finanziamento che tutte le banche sono tenute a riportare in sede di preventivo. Quindi a parità di tasso ci possono essere variazioni sostanziali nelle spese accessorie che rendono il mutuo più favorevole di un altro.

Le garanzie e le firme di avvallo

Può capitare che, nonostante un cliente abbia una busta paga e si sia sempre dimostrato “un buon pagatore” non gli venga concesso il mutuo per mancanza di storia bancaria. Si perché molte banche oggi preferiscono finanziare chi già ha usufruito di un finanziamento e che ha restituito con precisione e puntualità rispetto a chi, invece, non ha mai utilizzato alcun prestito. Sembra un paradosso ma la centrale rischi e i vari istituti di notizie bancarie, come la notissima CRIF di Bologna, riportano nelle loro banche dati la storia di ognuno di noi qualificandoci in “buoni o cattivi pagatori” a seconda di come ci siamo comportati in altre situazioni analoghe. Ed ecco quindi che un soggetto che abbia sempre pagato il finanziamento, utilizzato magari per comprare l’auto o per fare un viaggio, non si veda concedere il mutuo per la casa proprio perché le rate del finanziamento le ha restituite il più delle volte in ritardo. Questo “ritardo” per le banche è un peccato grave che si può redimere solo dopo una procedura di riabilitazione, che confermi come il soggetto sia diventato preciso e puntuale nei suoi impegni. I “soggetti segnalati” in banca dati per ottenere il mutuo dovranno presentarsi con un garante che si presti a rilasciare una firma di avvallo per garantire, con i suoi redditi, il pagamento delle rate sostituendosi, in caso di bisogno, al debitore principale.

La durata, l’estinzione anticipata e la cancellazione del mutuo

Il mutuo ipotecario di norma ha una durata variabile tra i dieci e i trent’anni. Il mutuo medio in Italia, per la verità è di vent’anni che coincide proprio con la validità del vincolo. Infatti l’ipoteca si estingue automaticamente al termine dei vent’anni, anche se per la sua cancellazione, dai registri della Conservatoria, bisogna ricorrere al notaio. Infatti anche se si paga interamente il debito, magari qualche anno prima del termine stabilito, per eliminare del tutto l’ipoteca è necessario fare un atto di cancellazione che può essere non oneroso nel caso in cui si adotti la procedura dettata dalla legge n.40 del 2007 detta legge Bersani. Questa procedura però non è immediata e mediamente servono dai due ai tre mesi per ottenere la cancellazione. Se si ha urgenza si procede con l’atto notarile classico che però ha un costo tra i mille – millecinquecento euro circa.

La surroga del mutuo

Sempre grazie alla cosiddetta legge Bersani è possibile trasferire il proprio mutuo da una banca ad un’altra, modificando i parametri del mutuo stesso. Questa operazione non è onerosa e il più delle volte permette di migliorare le condizioni del mutuo, abbassando la rata mensile, modificando il tasso d’interesse. Con la surroga, detta anche portabilità del mutuo, si possono cambiare la durata, lo spread, e passare al fisso se si è con mutuo a tasso variabile e viceversa. In questi casi è consigliabile farsi affiancare da un consulente creditizio, capace e professionale, vista l’ampia gamma di offerta oggi sul mercato.

Articoli affini:

Tan e Taeg questi sconosciuti

Paolo Bellini — Sun, 08 Aug 2010 10:13:48 +0000

Il «Tan» (Tasso annuo nominale) è l’indice che indica in misura percentuale il costo totale del finanziamento. É formato dall’indice di riferimento (Euribor, per il finanziammento a tasso variabile o l’Eurirs per quello a tasso fisso etc.) e lo spread che rappresenta “il guadagno” della Banca. Il «Taeg» (Tasso annuo effettivo globale) indica invece il costo totale del mutuo espresso in percentuale sull’ammontare del prestito concesso. Il Taeg è composto dal il rimborso del capitale, dal il tasso di interesse di ingresso (se previsto) e/o tasso di interesse a regime, dallo spread, dalle spese di istruttoria e di perizia, dalle spese di riscossione dei rimborsi e dall’ incasso delle rate. Inoltre vanno aggiunte le spese di assicurazione obbligatoria sull’immobile (polizza scoppio e incendio) ed ogni altra spesa contrattualmente prevista connessa con l’operazione di finanziamento, come per esempio se vi sono spese d’intermediazione che possano essere rapportate alla Banca erogatrice. Il Taeg rappresenta quindi il costo reale ed effettivo del finanziamento che, per legge, tutte le banche sono tenute a fornire. Chiunque richieda un mutuo è bene sapere che, in sede di preventivo, devo ottenere il Taeg come parametro di riferimento non essendo sufficiente conoscere il tasso d’interesse. I mutui e le loro conizioni si confrontano, appunto, con il Taeg con il quale è possibile scegliere quello più conveniente in relazione alle proprie esigenze.

Articoli affini:

Le 10 cose da sapere sul mutuo

Paolo Bellini — Sun, 16 May 2010 04:21:58 +0000

Mutuo a tasso fisso, misto o variabile? Quale durata scegliere e, soprattutto, a quale banca affidarsi? Sono queste le domande classiche che si fanno le famiglie italiane quando si accingono a ristrutturare, costruire o acquistare la casa con un mutuo. Rispetto al passato le banche propongono un ampio ventaglio di finanziamenti immobiliari che va dai mutui fissi a quelli variabili, passando per quelli con il tetto massimo, con la rata costante e la durata variabile. Comunque nonostante l’ampia gamma di offerta e la possibilità di scelta del prodotto finanziario più accattivante occorre fare attenzione per non sbagliare il mutuo al fine di non ritrovarsi nel tempo con un finanziamento non adatto alle proprie esigenze.

Nella Guida “Il mutuo per la casa in parole semplici“, di Banca d’Italia si individuano molte cose da considerare prima di firmare un contratto di mutuo, che possiamo riassumere in un decalogo:

1) La rata mensile deve essere compatibile con il reddito calcolato al netto delle spese fisse.

2) Il tasso e la durata “ideale” è quella che più si adatta alla propria situazione economica.

3) E’ bene dare un occhiata all’offerta su Internet e i Portali specializzati sui mutui per fare dei confronti preventivi.

4) Prima di sottoscrivere il contratto di mutuo ed effettuare la stipula dell’atto occorre leggere attentamente, e con calma, le condizioni acquisendo i Fogli Informativi ed i Fogli Comparativi.

5) Molto importante informarsi sul TAEG, che è il tasso che da il costo reale e complessivo del mutuo, confrontandolo con le varie offerte.

6) Chi vuole fare il mutuo deve preventivamente selezionare una lista di banche di riferimento dalle quali acquisire i preventivi personalizzati.

7) Le proposte vanno valutate tenendo conto dei costi, anche quelli accessori come, ad esempio, le spese notarili, l’imposta sostitutiva, le spese di perizia, l’assicurazione, il costo incasso rata.

8 ) Non va trascurata la riflessione sui tempi di erogazione del finanziamento immobiliare da parte della banca per far sì che siano compatibili con quelli di consegna dell’immobile.

9) Importantissimo l’esame da farsi al piano di ammortamento proposto magari assistiti da un consulente finanziario che verifichi l’eventuale risparmio che si potrà ottenere ai fini fiscali.

10) Sarebbe buona norma farsi consegnare copia dell’atto di mutuo prima di firmarlo, per leggerlo con calma e assimilarlo totalmente.

Da ricordare che se si è segnalati in CRIF o nella Centrale Rischi, per ritardi nei pagamenti di altri finanziamenti o per debiti non onorati, il mutuo non verrà mai concesso. Ecco perché risulta importante fare una verifica preventiva per ottimizzare i tempi evitando spese inutili.

Nota: c'è un file incorporato in questo post. Visitare il post per scaricare il file.

Articoli affini:

Mutui casa che labirinto

Paolo Bellini — Sun, 14 Feb 2010 11:01:14 +0000

Nel 2009 in Italia il 53% delle case e’ stato comprato ricorrendo a un prestito: come a dire che metà degli acquisti immobiliari è fatto grazie al mutuo. Nei primi anni 2000 si sfiorava il 70%. Il mutuo, fino al 2007 era lo strumento principale di pagamento delle case. Oggi le banche non danno più soldi a coloro che non hanno tutte le garanzie richieste dal sistema, e si trincerano dietro gli accordi di Basilea o alla crisi finanziaria. Secondo il presidente di Scenari Immobiliari, un importante istituto di ricerca milanese, oggi compra la casa solo chi e’ più ricco e non ha bisogno di alcun aiuto finanziario per acquistare’.

Ma senza essere così categorici è bene sapere che il mutuo è ancora uno strumento finanziario “vitale” per il settore della compravendita immobiliare e quindi è bene conoscerlo per non sbagliare.

Il mutuo casa è un finanziamento a lungo termine con il quale è possibile acquistare, costruire o ristrutturare un immobile dando come garanzia lo stesso bene.

Sul mercato è possibile trovare diversi mutui casa offerti dagli istituti di credito. C’è chi punta sul tasso variabile (oggi attestato sul 2,5% ) altri sul fisso ( siamo sul 5,5%) altri ancora si inventano formule, più o meno accattivanti, come un mutuo a tasso variabile che, su richiesta, si può trasformare in fisso. Altri ancora offrono mutui con tasso variabile ma con un limite invalicabile prestabilito (il cap o tetto) nel caso in cui i tassi comincino a crescere.

Proprio per via di questa abbondanza di offerta è bene avere le idee molto chiare per non correre il rischio di sottoscrivere un finanziamento che non faccia al caso nostro, frutto di una scelta sbagliata.

E qui le linee guida sono due: chi vive di uno stipendio e comunque di un reddito da lavoro dipendente deve prima di ogni altra offerta orientarsi verso il Tasso Fisso. Questo cliente non può subire balzi in alto delle condizioni visto che il suo reddito è sostanzialmente fisso. Mentre chi ha un’attività libero professionale o un lavoro autonomo può “rischiare” il variabile in quanto le modificazioni di mercato dovrebbero coinvolgere anche il suo reddito. Oggi il Tasso variabile è basso e l’economia stagnante. Tra un anno è prevista la ripresa e quindi dovrebbero aumentare i fatturati delle imprese e con molta probabilità anche i tassi variabili.

I prodotti offerti dalle diverse banche, differiscono non solo per i tassi offerti ma anche per le condizioni contrattuali che è bene analizzare con cura perché alle volte nascondono spese e oneri che determinano la bontà o meno del finanziamento.

Non dimenticatevi mai di richiedere a quanto ammontino i costi di istruttoria, le assicurazioni che gravano sul mutuo, il costo incasso rata, le spese accessorie di vario tipo e le competenze per le perizie.

Ecco quindi le linee guida che è necessario assolutamente conoscere per affrontare nel migliore dei modi la scelta di un mutuo casa.

Le principali azioni poste in essere sono caratterizzate in 4 passaggi:

1) Apertura della pratica: in questa fase vengono presentati alla banca tutti i documenti anagrafici, reddituali e quelli dell’immobile. Attenzione: chi ha avuto ritardi nei pagamenti di altri finanziamenti potrebbe essere stato segnalato in Centrale Rischi della Banca d’Italia e quindi avere difficoltà nell’erogazione del mutuo.

2) Perizia: la banca nominerà un perito che dovrà valutare oggettivamente il reale valore dell’immobile dato in garanzia. I costi variano dai 250 ai 400 euro a seconda della difficoltà della perizia e del valore del bene. Di norma le banche erogano al massimo l’80% della perizia.

3) Chiusura dell’istruttoria: in questa fase la banca verifica tutti i dati in suo possesso e chiude l’istruttoria con la delibera di concessione del mutuo. A questo punto non resta che andare dal notaio.

4) Atto di mutuo: nel caso delle compravendite immobiliari l’atto notarile di mutuo avviene contemporaneamente a quello di compravendita e la banca eroga il capitale concesso in prestito.

Esistono, come già detto, diverse tipologie di tasso di interesse e, per questo, è opportuno valutare di volta in volta quali siano le più adatte a soddisfare le proprie esigenze.

- Mutui Tasso fisso: l’importo della rata rimane uguale per tutta la durata del mutuo;

- Mutui tasso variabile: la rata varia in funzione dell’andamento dei tassi di interesse;

- Mutui a rata costante: si tratta di mutui a tasso variabile, ma con una rata costante: se i tassi di interesse aumenteranno aumenterà il numero delle rate (e quindi la durata del mutuo) da pagare alla banca, se i tassi di interesse scenderanno diminuirà anche il numero delle rate;

- Mutui a tasso misto: sono delle tipologie di mutuo che prevedono la possibilità di passare da fisso a variabile e viceversa;

- Mutuo a tasso variabile con il cap: è un mutuo che parte con la rata a tasso variabile, e quindi più bassa del fisso, con la garanzia che la stessa non potrà mai superare una somma prestabilita in caso di aumento del tasso d’interesse.

E intanto sono già 187 le banche che operano in Italia che hanno aderito alla moratoria sui mutui per le famiglie in difficoltà. Da oggi, infatti, si può presentare domanda allo sportello della propria banca per chiedere la sospensione delle rate sui prestiti per 12 mesi.

Articoli affini:

Le 10 cose da sapere sul mutuo

Scatta il Piano Famiglie – Moratoria sui mutui

Redazione — Wed, 03 Feb 2010 21:40:39 +0000

Da qualche giorno il governo ha dato il via all’accordo “piano famiglie” siglato lo scorso dicembre tra l’ABI ed i Consumatori. Le famiglie in difficoltà con il pagamento delle rate di mutuo che hanno perso il lavoro nel 2009, lavoratori cassintegrati o coloro i quali abbiano subito la morte di un familiare potranno chiedere al proprio Istituto di credito la sospensione delle rate per un massimo di 12 mesi. Il piano si applica ai mutui ipotecari riferiti all’abitazione principale per un importo fino a 150.000 euro con reddito familiare non superiore ai 40.000 euro. La moratoria si estende a coloro che sono rimasti indietro con il pagamento fino a 6 mesi. Sarà possibile aderire al suddetto piano fino al 31 gennaio 2011. Ad oggi circa un centinaio di Banche tra cui i principali Istituti hanno deciso di non applicare alcun tetto al reddito ne al valore del mutuo erogato. La sospensione comporterà lo slittamento in avanti dell’intero piano di ammortamento. Ad es. un mutuo per 20 anni sospeso per un anno verrà protratta fino al 21 anno. Durante la moratoria continueranno tuttavia a maturare gli interessi siglati nei contratti di mutuo. Le Banche intanto si sono organizzate con sportelli ad hoc per valutare insieme al cliente la giusta convenienza dell’operazione. Quanto ai tempi di sospensione dalla presentazione della domanda, bisognerà dar tempo alla banca di verificare l’esistenza dei requisiti quindi se tutto va bene dalla rata di Maggio prossimo potremo vedere sospesa la prima rata del mutuo.

Gian Luca Burattelli

Articoli affini:

Mutui a basso costo ma meno facili da ottenere

Paolo Bellini — Sun, 31 Jan 2010 12:16:47 +0000

Dopo aver analizzato le vendite immobiliari in Italia oggi soffermiamo la nostra attenzione sul fenomeno dei Mutui ipotecari. Infatti la crisi del settore porta con sé un calo delle vendite, iniziato nel 2007, frutto anche della stretta creditizia e della difficoltà che si incontra ad ottenere dalle Banche mutui per l’acquisto della casa. Il 2009 parte con una flessione del volume di erogazioni, a favore delle famiglie italiane, con un calo in media del 15% rispetto al 2008. Questo è quanto si ricava dai dati di Banca d’Italia che riportano anche il rallentamento del mercato per i mutui di sostituzione e surroga. Guardando i trimestri il 2009 apre con un meno 22% rispetto all’analogo periodo dell’anno precedente. Il secondo trimestre con meno 13% e il terzo con meno 10%. Che si stia invertendo la rotta? Da un’indagine presso le principali agenzie immobiliari italiane si conferma che la richiesta di case è in aumento anche se le conclusioni stentano a formalizzarsi. Vuol dire che i clienti ci sono ma per un insieme di fattori non si concludono gli affari. Le principali cause di questo fenomeno sono: lo sconto atteso sul prezzo, la difficoltà di accendere un mutuo, la precarietà del lavoro e una prospettiva non certo rosea nel futuro prossimo dell’economia. Il mutuo medio richiesto, a livello nazionale, è di 117 mila euro che nel Nord Est si attesta sui 126 mila euro mentre al Sud sui 103 mila. Questo è dovuto ai prezzi delle case nelle due macro aree: al Nord si aggirano sui 175 mila euro mentre al Sud si attestano su 130 mila. E pensare che il basso livello dei tassi d’interesse, oggi sul 2,5% per il variabile e il 5% per il fisso, potrebbe indurci a pensare che i mutui siano più facili da ottenere. Ciò, purtroppo non è così. Le banche non erogano più come un tempo: basta avere qualche ritardo di pagamento di rate di mutuo e l’erogazione del finanziamento diventa … un sogno!

Articoli affini:

Le 10 cose da sapere sul mutuo

Ricontrattazione del mutuo: surroga e rinegoziazione

Paolo Bellini — Sun, 22 Mar 2009 10:06:07 +0000

In piena crisi finanziaria le famiglie devono affinare le armi per tentare di arrivare a fine mese con qualche soldino. Ecco allora il tentativo di risparmiare in ogni settore: dal vestiario, ai viaggi, al mutuo. Per questo ultimo argomento, causa della crisi stessa con l’ubriacatura statunitense, ecco uno strumento introdotto dal vecchio Decreto Bersani che può dare una mano a chi si è ritrovato a sostenere rate impossibili. Questa piccola ancora di salvataggio si chiama Ricontrattazione del mutuo e prevede due operazione di portabilita’:

- la surroga (ossia l’annotazione della sostituzione) del nuovo creditore al precedente a margine dell’ipoteca iscritta a suo tempo. Inoltre, secondo quanto stabilito dal Decreto Bersani e dalle successive modifiche gli eventuali costi notarili che gravano su queste pratiche devono essere interamente sostenuti dalle banche e non sono assolutamente a carico del mutuatario.

- La rinegoziazione con la stessa banca, sempre priva di costi, dato che avviene tramite una scrittura privata, anche non autenticata, e quindi senza l’intervento di un notaio o di un altro pubblico ufficiale abilitato.

Diverso e’ invece il caso della sostituzione vera e propria di un mutuo: in questo caso si puo’ cambiare la somma mutuata, ma si deve chiudere il vecchio contratto e aprirne uno nuovo. Il mutuatario deve quindi versare la penale di estinzione alla “vecchia” banca (quando dovuta), puo’ essere necessario cancellare la vecchia ipoteca, sostenere i costi bancari per l’accensione di un nuovo mutuo (con un atto notarile analogo a quello per una nuova pratica) e versare l’imposta sostitutiva dello 0,25%.

Nessun Articolo affine.