Euribor, Irs, spread, taeg, tan e chi più ne ha più ne metta! Sono sigle importanti perché determinano il peso del mutuo e della sua restituzione. Chi ha un mutuo a tasso variabile deve tenersi aggiornato sulle modificazioni dello stesso, determinate dal variare dei parametri europei, in particolar modo dell’Euribor. Infatti se l’ Euribor viene sommato allo spread si forma il tasso di riferimento applicato dalle banche. Ma l’Euribor è sempre identico, mutuo con mutuo? No! Vi è quello a 1 mese, a 3 mesi oppure a 6 mesi o a 12 mesi e il valore cambia appunto in base alla durata di riferimento. E poi l’Euribor è a 360 giorni ma può essere anche a 365 giorni ed anche in questo caso il valore è diverso. Quindi: quando una banca vi indica un tasso d’interesse formato dall’Euribor più lo spread omette di darvi un dato importante. Quale Euribor viene preso in considerazione? Pensate che oggi la valutazione dell’Euribor tre mesi a 365 giorni sia uguale a quello a 360? No, se guardate la tabella allegata (aggiornata al 20 maggio scorso) il dato varia da 1,44% a 1,46%. Ciò significa che il tasso variabile di un mutuo con spread all’1% (che rappresenta il guadagno della banca) è del 2,44% nel primo caso e del 2,46% nel secondo. Ma se nella determinazione del tasso si utilizza un Euribor a 12 mesi (invece che a tre mesi) fermo restando lo spread si vedrà che il tasso finale è rispettivamente del 3,16% e del 3,19%. E in termini di rata mensile la differenza si fa sentire, eccome! Ecco perché è importante farsi assistere da un consulente creditizio prima di sottoscrivere un contratto di mutuo, perché le banche il più delle volte non specificano in dettaglio il parametro utilizzato per il tasso ma dichiarano semplicemente che il tasso d’interesse è formato dall’Euribor più lo spread. Per avere tutela ed informazioni prima di fare il mutuo è possibile inviare una mail a: info@anama.it. Gli esperti dell’associazione, aderente alla Confesercenti vi risponderanno gratuitamente fornendovi i dati e gli elementi utili per capire bene a quale impegno economico andate incontro.

Euribor: valutazioni e riferimenti della scorsa settimana

Tasso variabile – Euribor 360

Fonte: Euribor.it

Tasso variabile – Euribor 365

Fonte: Euribor.it

Tasso fisso

Fonte: Euribor.it

Nessun Articolo affine.

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L’istituto di credito richiederà che il garante sia un soggetto con un reddito adeguato a poter subentrare in qualità di debitore economico al posto del mutuatario.

Diventare garante significa pertanto esporsi in prima persona in un nuovo rapporto finanziario.

Ne consegue che quando il garante andrà a richiedere un finanziamento personale, l’istituto di credito che valuterà la concessione del prestito dovrà tenere conto dell’esistente esposizione in qualità di obbligato secondario.

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Si accende un nuovo mutuo utilizzando l’ipoteca originaria del precedente.

Innanzitutto, il cliente deve  richiedere alla nuova banca di acquisire dalla banca originaria l’importo esatto del debito residuo.

Tutto questo deve avvenire in forma rigorosamente scritta e deve essere anche concordata una data per formalizzare l’operazione.

A questo punto sarà compito della banca subentrante comunicare alla banca originaria la data e la richiesta di surroga.

La banca originaria, entro 10 giorni dalla ricezione della richiesta, comunica a quanto ammonta il debito residuo e conferma, o meno, la data decisa per la formalizzazione dell’operazione.

Adesso, la nuova banca redige un atto unico con il quale si formalizza l’atto. L’unico costo è quello dell’atto notarile per la scrittura dell’atto.

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Ma è davvero vantaggioso procedere in tal senso? Prima di procedere con la sostituzione è necessario conoscere bene le attuali condizioni del mutuo, il reale tasso d’interesse applicato e quali sono le condizioni a cui si va incontro con detta operazione.

Quindi prima di procedere è meglio conoscere:

• il debito residuo del mutuo che si intende surrogare;
• le eventuali more ancora da versare;
• il costo delle nuove pratiche di apertura e di accensione;
• le penali, sempre se previste;
• il costo per la cancellazione dell’ipoteca;
• e quelle per l’ iscrizione della nuova ipoteca;
• la rata di ammortamento, (con riferimento a quella del finanziamento precedente).

Solo nel caso in cui la rata così ottenuta sia davvero più bassa, e le spese per l’operazione sono sopportabili, vale la pena sostituire il proprio mutuo. B.P.

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Mutuo a tasso fisso o variabile?

Questo è l’eterno dilemma. C’è chi è totalmente a favore del tasso fisso, che genera una rata mensile sempre uguale per tutta la durata del mutuo. E chi, invece, è a favore di quello variabile che subisce l’andamento del mercato facendo aumentare o diminuire la rata mensile in base a ciò che accade sul mercato finanziario. Oggi il variabile è molto conveniente in termini di costo, visto che il parametro che lo fa muovere, “l’Euribor” si attesta sotto l’uno per cento generando così un tasso d’interesse pari se non inferiore al 3%. Questo dato è il frutto della somma tra l’Euribor e lo spread (che rappresenta il guadagno della banca),  che varia in base alla durata del mutuo, dal 1,5% al 2 %. Il fisso, invece, si calcola sommando un altro parametro, l’IRS, allo spread. Oggi il mutuo a tasso fisso, di vent’anni, ha un tasso del 5% e su un finanziamento di 200 mila euro genera una rata mensile di euro 1.319, mentre con il variabile la rata si riduce a circa 1.000 euro mese.

Attenzione al Tan e soprattutto al Taeg

Due parametri importantissimi per stabilire con precisione i costi legati al mutuo. Il Tan (Tasso annuo nominale) è l’indice che esprime il tasso d’interesse che si calcola sommando il parametro di riferimento (Euribor o IRS) con lo spread. Il Taeg (Tasso annuo effettivo globale) è quello più importante per confrontare i vari mutui e avere una precisa idea sui costi totali che il mutuo porta con sé. Infatti non è sufficiente conoscere il tasso d’interesse o l’ammontare della rata per avere un’idea precisa del mutuo ma bisogna sapere anche quanto ”pesa” l’assicurazione, quante spese vi sono attaccate alla rata come quelle mensili d’incasso, le spese d’istruttoria e quelle per la perizia. Il Taeg rappresenta quindi il costo effettivo del finanziamento che tutte le banche sono tenute a riportare in sede di preventivo. Quindi a parità di tasso ci possono essere variazioni sostanziali nelle spese accessorie che rendono il mutuo più favorevole di un altro.

Le garanzie e le firme di avvallo

Può capitare che, nonostante un cliente abbia una busta paga e si sia sempre dimostrato “un buon pagatore” non gli venga concesso il mutuo per mancanza di storia bancaria.  Si perché molte banche oggi preferiscono finanziare chi già ha usufruito di un finanziamento e che ha restituito con precisione e puntualità rispetto a chi, invece, non ha mai utilizzato alcun prestito. Sembra un paradosso ma la centrale rischi e i vari istituti di notizie bancarie, come la notissima CRIF di Bologna, riportano nelle loro banche dati la storia di ognuno di noi qualificandoci in “buoni o cattivi pagatori” a seconda di come ci siamo comportati in altre situazioni analoghe. Ed ecco quindi che un soggetto che abbia sempre pagato il finanziamento, utilizzato magari per comprare l’auto o per fare un viaggio, non si veda concedere il mutuo per la casa proprio perché le rate del finanziamento le ha restituite il più delle volte in ritardo. Questo “ritardo” per le banche è un peccato grave che si può redimere solo dopo una procedura di riabilitazione, che confermi come il soggetto sia diventato preciso e puntuale nei suoi impegni. I “soggetti segnalati” in banca dati per ottenere il mutuo dovranno presentarsi con un garante che si presti a rilasciare una firma di avvallo per garantire, con i suoi redditi, il pagamento delle rate sostituendosi, in caso di bisogno, al debitore principale.

La durata, l’estinzione anticipata e la cancellazione del mutuo

Il mutuo ipotecario di norma ha una durata variabile tra i dieci e i trent’anni. Il mutuo medio in Italia, per la verità è di vent’anni che coincide proprio con la validità del vincolo. Infatti l’ipoteca si estingue automaticamente al termine dei vent’anni, anche se per la sua cancellazione, dai registri della Conservatoria, bisogna ricorrere al notaio. Infatti anche se si paga interamente il debito, magari qualche anno prima del termine stabilito, per eliminare del tutto l’ipoteca è necessario fare un atto di cancellazione che può essere non oneroso nel caso in cui si adotti la procedura dettata dalla legge n.40 del 2007 detta legge Bersani. Questa procedura però non è immediata e mediamente servono dai due ai tre mesi per ottenere la cancellazione. Se si ha urgenza si procede con l’atto notarile classico che però ha un costo tra i mille – millecinquecento euro circa.

La surroga del mutuo

Sempre grazie alla cosiddetta legge Bersani è possibile trasferire il proprio mutuo da una banca ad un’altra, modificando i parametri del mutuo stesso. Questa operazione non è onerosa e il più delle volte permette di migliorare le condizioni del mutuo, abbassando la rata mensile, modificando il tasso d’interesse. Con la surroga, detta anche portabilità del mutuo, si possono cambiare la durata, lo spread, e passare al fisso se si è con mutuo a tasso variabile e viceversa. In questi casi è consigliabile farsi affiancare da un consulente creditizio, capace e professionale, vista l’ampia gamma di offerta oggi sul mercato.

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Nella Guida “Il mutuo per la casa in parole semplici“, di Banca d’Italia si individuano molte cose da considerare prima di firmare un contratto di mutuo, che possiamo riassumere in un decalogo:

1) La rata mensile deve essere compatibile con il reddito calcolato al netto delle spese fisse.

2) Il tasso e la durata “ideale” è quella che più si adatta alla propria situazione economica.

3) E’ bene dare un occhiata all’offerta su Internet e i Portali specializzati sui mutui per fare dei confronti preventivi.

4) Prima di sottoscrivere il contratto di mutuo ed effettuare la stipula dell’atto occorre leggere attentamente, e con calma, le condizioni acquisendo i Fogli Informativi ed i Fogli Comparativi.

5) Molto importante informarsi sul TAEG, che è il tasso che da il costo reale e complessivo del mutuo, confrontandolo con le varie offerte.

6) Chi vuole fare il mutuo deve preventivamente selezionare una lista di banche di riferimento dalle quali acquisire i preventivi personalizzati.

7) Le proposte vanno valutate tenendo conto dei costi, anche quelli accessori come, ad esempio, le spese notarili, l’imposta sostitutiva, le spese di perizia, l’assicurazione, il costo incasso rata.

8 ) Non va trascurata la riflessione sui tempi di erogazione del finanziamento immobiliare da parte della banca per far sì che siano compatibili con quelli di consegna dell’immobile.

9) Importantissimo l’esame da farsi al piano di ammortamento proposto magari assistiti da un consulente finanziario che verifichi l’eventuale risparmio che si potrà ottenere ai fini fiscali.

10) Sarebbe buona norma farsi consegnare copia dell’atto di mutuo prima di firmarlo, per leggerlo con calma e assimilarlo totalmente.

Da ricordare che se si è segnalati in CRIF o nella Centrale Rischi, per ritardi nei pagamenti di altri finanziamenti o per debiti non onorati, il mutuo non verrà mai concesso. Ecco perché risulta importante fare una verifica preventiva per ottimizzare i tempi evitando spese inutili.

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Ma senza essere così categorici è bene sapere che il mutuo è ancora uno strumento finanziario “vitale” per il settore della compravendita immobiliare e quindi è bene conoscerlo per non sbagliare.

Il mutuo casa è un finanziamento a lungo termine con il quale è possibile acquistare, costruire o ristrutturare un immobile dando come garanzia lo stesso bene.

Sul mercato è possibile trovare diversi mutui casa offerti dagli istituti di credito. C’è chi punta sul tasso variabile (oggi attestato sul 2,5% ) altri sul fisso ( siamo sul 5,5%) altri ancora si inventano formule, più o meno accattivanti, come un mutuo a tasso variabile che, su richiesta, si può trasformare in fisso. Altri ancora offrono mutui con tasso variabile ma con un limite invalicabile prestabilito (il cap o tetto) nel caso in cui i tassi comincino a crescere.

Proprio per via di questa abbondanza di offerta è bene avere le idee molto chiare per non correre il rischio di sottoscrivere un finanziamento che non faccia al caso nostro, frutto di una scelta sbagliata.

E qui le linee guida sono due: chi vive di uno stipendio e comunque di un reddito da lavoro dipendente deve prima di ogni altra offerta orientarsi verso il Tasso Fisso. Questo cliente non può subire balzi in alto delle condizioni visto che il suo reddito è sostanzialmente fisso. Mentre chi ha un’attività libero professionale o un lavoro autonomo può “rischiare” il variabile in quanto le modificazioni di mercato dovrebbero coinvolgere anche il suo reddito. Oggi il Tasso variabile è basso e l’economia stagnante. Tra un anno è prevista la ripresa e quindi dovrebbero aumentare i fatturati delle imprese e con molta probabilità anche i tassi variabili.

I prodotti offerti dalle diverse banche, differiscono non solo per i tassi offerti ma anche per le condizioni contrattuali che è bene analizzare con cura perché alle volte nascondono spese e oneri che determinano la bontà o meno del finanziamento.

Non dimenticatevi mai di richiedere a quanto ammontino i costi di istruttoria, le assicurazioni che gravano sul mutuo, il costo incasso rata, le spese accessorie di vario tipo e le competenze per le perizie.

Ecco quindi le linee guida che è necessario assolutamente conoscere per affrontare nel migliore dei modi la scelta di un mutuo casa.

Le principali azioni poste in essere sono caratterizzate in 4 passaggi:

1) Apertura della pratica: in questa fase vengono presentati alla banca tutti i documenti anagrafici, reddituali e quelli dell’immobile. Attenzione: chi ha avuto ritardi nei pagamenti di altri finanziamenti potrebbe essere stato segnalato in Centrale Rischi della Banca d’Italia e quindi avere difficoltà nell’erogazione del mutuo.

2) Perizia: la banca nominerà un perito che dovrà valutare oggettivamente il reale valore dell’immobile dato in garanzia. I costi variano dai 250 ai 400 euro a seconda della difficoltà della perizia e del valore del bene. Di norma le banche erogano al massimo l’80% della perizia.

3) Chiusura dell’istruttoria: in questa fase la banca verifica tutti i dati in suo possesso e chiude l’istruttoria con la delibera di concessione del mutuo. A questo punto non resta che andare dal notaio.

4) Atto di mutuo: nel caso delle compravendite immobiliari l’atto notarile di mutuo avviene contemporaneamente a quello di compravendita e la banca eroga il capitale concesso in prestito.

Esistono, come già detto, diverse tipologie di tasso di interesse e, per questo, è opportuno valutare di volta in volta quali siano le più adatte a soddisfare le proprie esigenze.

- Mutui Tasso fisso: l’importo della rata rimane uguale per tutta la durata del mutuo;

- Mutui tasso variabile: la rata varia in funzione dell’andamento dei tassi di interesse;

- Mutui a rata costante: si tratta di mutui a tasso variabile, ma con una rata costante: se i tassi di interesse aumenteranno aumenterà il numero delle rate (e quindi la durata del mutuo) da pagare alla banca, se i tassi di interesse scenderanno diminuirà anche il numero delle rate;

- Mutui a tasso misto: sono delle tipologie di mutuo che prevedono la possibilità di passare da fisso a variabile e viceversa;

- Mutuo a tasso variabile con il cap: è un mutuo che parte con la rata a tasso variabile, e quindi più bassa del fisso, con la garanzia che la stessa non potrà mai superare una somma prestabilita in caso di aumento del tasso d’interesse.

E intanto sono già 187 le banche che operano in Italia che hanno aderito alla moratoria sui mutui per le famiglie in difficoltà. Da oggi, infatti, si può presentare domanda allo sportello della propria banca per chiedere la sospensione delle rate sui prestiti per 12 mesi.

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Gian Luca Burattelli

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