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1. Nasce l’Anagrafe Immobiliare Integrata

Il fisco ora fa sul serio. La lotta all’evasione fiscale, voluta dal Ministero delle Finanze, porta l’Agenzia del Territorio a svolgere un’attività di controllo e di ispezione importanti, che obbligano i proprietari di case e i notai a delle incombenze tecniche fondamentali per la validità degli atti pubblici e privati. Il decreto legge n. 78 di quest’anno, convertito in legge n. 122, ha istituito l’Anagrafe Immobiliare Integrata che dal 1 gennaio 2011 sarà abilitata a rilasciare l’Attestazione Integrata ipotecario – catastale degli immobili urbani. E’ un documento che dovrà essere allegato alle stipule notarili per confermare che l’immobile oggetto di compravendita è in regola.

Abbiamo parlato di immobili urbani proprio perché per quelli agricoli esiste dal 2006 l’AGEA che è l’agenzia per le erogazioni in agricoltura, nata con lo scopo di individuare i fabbricati agricoli non dichiarati in Catasto. E per raggiungere lo scopo l’AGEA utilizza sistemi tecnologici all’avanguardia come il confronto tra le foto aeree e la cartografia catastale.

Ora con una recente circolare, la n.3 del 2010, l’Agenzia del Territorio ha introdotto l’obbligo per i proprietari, ai fini fiscali, dell’aggiornamento catastale degli immobili. Si vuole far emergere e quindi accatastare gli immobili che non risultano per niente nelle mappe o che siano stati oggetto di ampliamenti e variazioni. E se l’aggiornamento previsto non verrà fatto dai soggetti interessati ci penserà il Catasto con spese ed oneri a carico del titolare del bene. Va da sé che per raggiungere l’obiettivo è prevista un’attività di ricognizione, di ispezione e di aggiornamento catastale che sarà resa pubblica nel “portale dei comuni” a breve in linea sul web. Come a dire: questa volta non si scappa. Pensate che i Notai prima della stipula degli atti hanno l’obbligo di individuare l’intestatario catastale attestando la conformità con le risultanze dei registri immobiliari.

Sono escluse dall’obbligo di aggiornamento catastale le cosiddette categorie fittizie (gruppo “F”) che sono:

• aree urbane;
• unità collabenti (che non hanno caratteristiche di redditività)
• unità in corso di costruzione e di definizione;
• lastrici solari;

per i quali in atto vanno indicati i dati del soggetto intestatario.

Sono esclusi anche i “beni comuni non censibili” come:

• androni e scale;
• aree di passaggio,
• cortili e terreni condominiali;

che vanno iscritti nella partita speciale del Catasto urbano.

Un dato è certo: gli atti pubblici e le scritture private autenticate devono contenere l’identificazione catastale e il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto, pena la nullità dell’atto. Con in aggiunta, una dichiarazione formale della conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto. Questa dichiarazione può essere sostituita daun’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato. Solo per le ipoteche bancarie non vi è l’obbligo di tutta questa procedura.Nota: c'è un file incorporato in questo post. Visitare il post per scaricare il file.

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Con la Scia, si regolano tutte le autorizzazioni, le licenza, le concessione, i permessi o nulla osta comprese le domande per l’iscrizione in albi o ruoli utili per l’esercizio di nuove attività. La procedura semplificata, che amplia il ricorso all’autocertificazione, non è però possibile in presenza di atti comunitari o rilasciati dalle amministrazioni preposte alla tutela della salute e della pubblica incolumità, del patrimonio culturale e paesaggistico e dell’ambiente. Va quindi ricordato che un immobile in fascia di rispetto ambientale, per poterlo ristrutturare, è necessario ottenere il parere della Soprintendenza, prima di fare i lavori, così come una Villa Veneta o un edificio pubblico.

Nel caso in cui il Comune o l’Ente di riferimento accerti una carenza dei requisiti, l’amministrazione può adottare provvedimenti di divieto entro 60 giorni dal ricevimento della segnalazione. Decorso questo termine vale la regola del silenzio – assenso, a meno che non si incorra nel rischio di danni gravi e irreparabili per il patrimonio artistico e culturale, l’ambiente, la salute e la sicurezza pubblica. Ricordiamo che sempre la manovra ha confermato la norma che obbliga a presentare, in sede di rogito notarile di compravendita immobiliare, oltre a tutti i riferimenti catastali, anche le planimetrie e le dichiarazioni, rese dagli interessati, sulla conformità dello stato di fatto a quello risultante dai documenti. E’ importante sapere che le dichiarazioni sopracitate possono essere sostituite da una attestazione di conformità rilasciate da un tecnico abilitato. A questo proposito l’Agenzia del Territorio, con apposita Circolare, ha chiarito che la regolarizzazione può avvenire anche dopo la stipula notarile.

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1 – Ridurre le dispersioni: attraverso il migliore isolamento termico;

2 – Migliorare l’efficienza: degli impianti per consumare meno energia (pompe, caldaie, climatizzatori, etc.);

3 – Ottimizzare la gestione: con termostati per le singole zone, climatizzando o riscaldando dove serve.

Nel costruire le case o nella ristrutturazione è necessario adottare accorgimenti costruttivi che è bene evidenziare:

Muratura perimetrale coibentata: ha uno spessore di circa 40 – 45 centimetri perché è formata dal muro, dall’intercapedine, dall’isolante e dal cappotto (interno o esterno). Tutto questo serve per fare in modo che il caldo dall’esterno o quello dell’interno in inverno non passino attraverso il muro disperdendosi. Nelle vecchie murature si interviene con il cappotto esterno che in pratica è composto da: un  pannello isolante generalmente in polistirene espanso sinterizzato dello spessore di 8 – 9 cm. Viene fissato alla muratura esistente con collante o tasselli. Poi va protetto da una rete di armatura in fibra di vetro che serve per la resistenza agli urti e alle tensioni dovute agli sbalzi termici e all’assestamento dopo l’applicazione. Sopra la rete viene fatta la rasatura che serve a proteggere, insieme alla rete d’armatura, il pannello isolante. Va poi applicato un fissativo per isolare e stabilizzare il fondo, prima dell’applicazione del rivestimento finale. L’opera viene finita con l’intonaco e la tinteggiatura alla quale va aggiunto un additivo per evitare la formazione di alghe e funghi che più facilmente si possono manifestare nei sistemi a cappotto.

Infissi con vetro camera: sono le nuove finestre, quelle che hanno il doppio vetro con spazio interno e ancor meglio con il gas coibentante per la tenuta termica ma anche acustica. I vetri di una volta hanno un’elevatissima dispersione termica.

Soffitti con materassino: il calore d’inverno si disperde anche dal tetto e così anche il caldo d’estate entra dal tetto stesso. Cosa va fatto? Va posato sul soffitto un materassino di lana di roccia o di pannelli preformati in polistirene di 5 cm di spessore. Basta appoggiarli uniformemente sul soffitto per trovare subito sollievo e una forte riduzione della dispersione o della trasmittanza di calore.

Pavimenti: in questo caso gli interventi su strutture già esistenti sono complessi e costosi. E a poco valgono moquette e parquet, se i locali sottostanti non sono coibentati. In fase di ristrutturazione, invece, si possono eseguire dei massetti da mettere sotto il pavimento finale con materiali premiscelati o alleggeriti, composti di argilla o con altri materiali inerti affogati all’interno. Si acquistano facilmente da qualsiasi rivenditore di materiale edile e si posano facilmente.

Il tetto in tegole: è possibile applicare sotto di queste dei pannelli preformati in polistirene o altri materiali, di spessore adeguato per creare un sistema di ventilazione sottocoppo, coi vantaggi che questo comporta. Per quelli a lastricato solare (poco utilizzati al nord, molto di più nel meridione) si può adottare il metodo più veloce di applicarvi sopra del materiale isolante, purché il tetto non sia calpestabile; altrimenti si opera come per un pavimento. Ed è bene ricordarsi che una semplice mano di vernice bianca o argento (ne esistono in commercio di speciali e apposite) riduce moltissimo il calore assorbito.

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Le case in classe A e  B hanno diritto al contributo da 7 a 5 mila euro

di Paolo Bellini

Ed ecco fare la sua apparizione nel settore immobiliare l’efficienza energetica. Si! Perché il recente decreto del Governo sugli incentivi mette in risalto la bontà delle case ad alto contenimento energetico dotandole di un incentivo variabile dai 5 mila ai 7 mila euro in funzione della classe energetica dell’edificio.

Che cos’è questo incentivo? E’ in sostanza “uno sconto” a cui ha diritto l’acquirente sul prezzo di acquisto in base alla classe energetica della casa stessa.

Le domande vanno presentate a partire dal 15 aprile (in un primo momento di parlava del 6 aprile) in quanto “lo sconto” va prenotato attraverso l’apposito call center, che sarà gestito da Poste italiane. Il termine per accedere ai contributi e agli sgravi fiscali è fissato al 31 dicembre 2010 ed è soggetto ad esaurimento delle risorse. Infatti sono stati stanziati 300 milioni di euro dal Consiglio dei Ministri a questo scopo.

I clienti si dovranno rivolgere ai loro “Rivenditori” che nel caso delle abitazioni sono i costruttori edili o le società immobiliari ai quali è riservato l’onere di attivarsi, a favore dei clienti, che ne hanno fatto espressa richiesta. Spetta proprio al “Rivenditore” dice la legge, verificare la disponibilità delle somme a disposizione, per via telematica o telefonica, e comunicare all’acquirente la disponibilità o meno dell’ incentivo. In pratica, come detto prima, l’agevolazione si dovrebbe tradurre in “uno sconto” sul prezzo di acquisto del bene che interessa.

Si perché a beneficiare delle agevolazioni non vi sono solo le case, ma anche l’acquisto di elettrodomestici e dei mobili per la cucina purché in classe “A”.  Il “Rivenditore” che effettuerà di fatto lo sconto lo recupererà poi tramite le Poste, con una procedura indicata dal Governo.

La novità più rilevante, come detto, è quella rappresentata dall’incentivo riservato ai compratori di eco-case. Si tratta di abitazioni ad alta efficienza energetica, voluta dal Governo anche per agevolare i costruttori edili, molto colpiti dalla crisi. Nel contempo l’introduzione degli incentivi farà sì che  i clienti richiederanno sempre più case in grado di garantire alti risparmi energetici.

L’ammontare degli incentivi per l’acquisto di eco-case varierà in base all’efficienza energetica, valutata secondo i parametri già previsti per i lavori di riqualificazione energetica delle abitazioni (quelli per intenderci della detrazione del 55% di cui al decreto legislativo 192/2005). Ecco quindi entrare prepotentemente in campo la Certificazione Energetica degli edifici che è obbligatoria sia nell’acquisto che nella locazione di case, da elaborarsi secondo i principi dettati dall’ENEA, l’ente preposto alla materia.

L’A.C.E. (attestato di certificazione energetica) è una sorta di carta d’identità energetica dell’edificio divisa per classi: dalla “A” alla “G”. La certificazione è già obbligatoria per gli edifici di nuova costruzione, per le ristrutturazioni e anche in caso di compravendite di vecchi edifici. Da luglio lo sarà anche per gli affitti e per avere diritto agli incentivi bisogna avere una casa o in classe “A” o in classe “B”.

In questo caso la norma prevede un contributo (sconto) pari a 83 euro/mq di superficie utile, con un massimo di 5 mila euro, per immobili in classe “B”, che garantisca un risparmio energetico del 30% (rispetto ai valori fissati dal citato Dlgs 192/2005). Lo sconto sale a 116 euro/mq, con un massimo sull’acquisto pari a 7mila euro, per le case in classe “A” se i consumi energetici si riducono del 50%.

Tabella degli sconti di alcuni oggetti colpiti dagli incentivi

Sono previste agevolazioni con rottamazione per ciclomotori, macchine agricole e barche.

I professionisti abilitati al Certificato Energetico per le case

Le società e i professionisti specializzati in Polesine

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