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Prima Casa agevolata

Redazione — Mon, 21 Dec 2009 08:25:44 +0000

Comprare casa è sempre entusiasmante! Anche se molte sono le insidie in agguato. Ecco perché è bene conoscere alcune situazioni che ci permettono di orientarci meglio nell’acquisto. Parliamo oggi di “prima casa”. Questo atto porta con sé delle agevolazioni fiscali interessanti che bisogna conoscere bene per evitare disguidi e fraintendimenti. Intanto va detto che per “prima casa” si intende l’abitazione, non di lusso, (così come stabilito dal decreto ministeriale 2 agosto 1969) che si possiede anche se non ci si vive, a differenza dell’”abitazione principale” , invece, che è la casa in cui si vive, detta anche dimora abituale.

Per il fisco si è in presenza di “prima casa” quando l’abitazione possiede dei requisiti minimi come: non essere di lusso, essere situata nel comune di residenza e non possedere altra abitazione. Ma spieghiamoci meglio. Per non essere considerata di lusso la casa non deve superare i 160 metri quadrati di superficie netta, non deve avere altezze superiori ai 3,30 ml, non deve avere la piscina o il campo da tennis o essere costruita con materiali pregiati tipici delle ville di lusso. Per quanto riguarda la residenza vale anche l’impegno di trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto notarile. E non va trasferita necessariamente nella casa acquistata: la residenza può essere posta in un qualsiasi altro immobile purché nel Comune dove si è acquistato il bene. Un elemento importante che “equivale” alla residenza è che la casa si trovi nel Comune dove l’acquirente svolge la sua attività principale. Ma tale status deve risultare da apposita dichiarazione resa nell’atto notarile. Ovviamente per godere delle agevolazioni “prima casa” non bisogna possedere altra abitazione nel Comune di residenza, ne singolarmente ne in comunione con il coniuge.

Le agevolazioni consistono nell’imposta di registro agevolata pari al 3% calcolato sul valore catastale del bene (rendita catastale rivalutata del 5% per il coefficiente 110) anziché il 7% oltre al 2% per la ipotecaria e l’1% per la catastale, se si acquista da privato; o l’IVA al 4% sulla fattura del costruttore (che riporta il prezzo pattuito) anziché il 7% più il 3% per ipotecarie e catastali. Un risparmio notevole che il più delle volte risulta fondamentale per poter accedere alla proprietà della casa.

Si decade dai benefici dell’agevolazione se le dichiarazioni rese in atto di acquisto sono false; o se non si trasferisce la residenza nel Comune ove è situato l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto o si vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non si proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale. Le agevolazioni non si perdono anche nel caso che entro un anno dalla vendita o dalla donazione il contribuente acquisti un terreno e, sempre nello stesso termine, realizzi su di esso un fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione principale.

La perdita delle agevolazioni comporta il recupero della differenza d’imposta non versata e degli interessi

nonché l’applicazione di una sanzione pari al 30 per cento dell’imposta stessa.

E’ favorito il riacquisto della prima casa, eventualmente venduta nel quinquennio agevolativo, purché ciò avvenga entro un anno come abbiamo detto. In questo caso l’imposta di registro versata si recupera come credito d’imposta e l’immobile dovrà essere destinato ad abitazione principale.

Nessun Articolo affine.

Il Polesine ed il mercato immobiliare in provincia

Redazione — Mon, 25 May 2009 10:24:46 +0000

Attenzione alle imposte e alle spese di intestazione
Le case si offrono arredate per ridurre lo sconto del prezzo

di Paolo Bellini

La Crisi si è fatta sentire anche in periferia? Certamente sì ma con effetti diversi ed alle volte stravaganti rispetto alle grandi città. Perché se è vero che a Milano o a Roma il mercato è sostanzialmente fermo nel Polesine la compravendita è ancora attiva ad alcune condizioni. I prezzi di vendita sono scesi di almeno il 15% rispetto ai prezzi di un anno fa, le modalità di pagamento si sono adeguate a quanto richiesto dalle banche per erogare mutui che vogliono almeno un 20% di acconto, versato dai compratori ed un massimo dell’80% di finanziato.
E’ finita quindi la tendenza di farsi prestare il 100% del prezzo richiesto oltre alle spese di intestazione del bene. Di ciò sono penalizzati tutti quelli che non possedendo nemmeno un euro si affidavano per l’acquisto al mutuo, confidando sul solo reddito da lavoro. Un piccolo sbalzo del sistema ed ecco la crisi dei mutui e delle famiglie soprattutto per chi si è affidato al tasso variabile. E poi una novità interessante: le case vengono in larga parte offerte arredate. Con cucina, soggiorno, camere da letto e arredo bagno esclusi gli elettrodomestici come televisioni e lavatrici. Anche questo fenomeno è frutto della crisi e del tentativo di ridurre al minimo “lo sconto” che bisogna fare per vendere l’immobile in tempi ragionevoli. Nelle locazioni invece l’offerta dell’appartamento arredato è ormai consolidata da anni ma nelle vendite è quasi una novità. I tempi di vendita delle case si sono allungati passando da 90 a 120 giorni prima di giungere al compromesso. Anche se rispetto le grandi città il Polesine se la cava bene visto che nei “mercati forti” i tempi di vendita si aggirano tra i 180 e i 210 giorni. Il ricorso al “fai da te” nella vendita è diminuito notevolmente portando il dato generale a 3 vendite su 4 sono assistite da un mediatore professionale. Sì anche perché non si devono fare errori. Prevedere l’acquisto di una casa non sapendo con precisione a quali spese si va incontro è come indebitarsi senza saperlo. La prima casa la si intesta ad una imposta di registro del 3% e ad un IVA del 4% (se si acquista da impresa), mentre la seconda casa al 10% del prezzo. Per non parlare dei rustici che se sono in zona agricola e con un appezzamento di terreno di pertinenza l’ imposta è del 10% e per il solo terreno agricolo del 18% (salvo essere coltivatori diretti o tra le categorie agevolate) con tutte le conseguenze sull’aumento dei costi per imposte ai quali vanno aggiunte le competenze del notaio, dell’agenzia e degli uffici come Catasto e Conservatoria immobiliare. Ecco di seguito uno schema delle voci che incidono sul prezzo finale di acquisto delle case.

Le imposte che gravano sugli acquisti immobiliari

IVA

Nel caso in cui il venditore sia un’impresa costruttrice o un’impresa che ha come principale oggetto la compravendita di immobili, l’aliquota a carico dell’acquirente è del 4%, per la prima casa, del 10% per le altre abitazioni non di lusso e del 20% per quelle di lusso. Per gli immobili di interesse storico, artistico o archeologico l’aliquota è del 3%. Per il calcolo dell’Iva si deve applicare l’aliquota prevista alla base imponibile, cioè il valore dell’immobile dichiarato nell’atto di compravendita.

Imposta di registro
Se invece si acquista la casa da un privato o da un’impresa che non ha compravendita di immobili tra le sue finalità principali, l’acquirente deve pagare l’imposta di registro. Per la prima casa l’aliquota è del 3%, per le altre abitazioni è del 7%. Per gli immobili di interesse storico, artistico o archeologico, l’aliquota è del 3%. Il legislatore ha stabilito che l’imposta di registro, nella compravendita tra privati di un immobile ad uso abitativo e suo pertinenze, sia calcolata in base al valore catastale e non più in base al prezzo dichiarato nel rogito, a condizione che le parti lo richiedano espressamente nel rogito.

Imposta ipotecaria
Questa imposta colpisce trascrizione, iscrizione, rinnovazione, cancellazione e annotazione nei pubblici Registri immobiliari. Oltre che per chi acquista una casa o altri diritti reali di godimento su beni immobili (cioè di usufrutto, di servitù, di superficie, di uso e di abitazione), questa tassa interessa anche le successioni (cioè eredità), le donazioni e le ipoteche. L’imposta si paga all’Agenzia del Territorio dei Pubblici registri immobiliari nella cui circoscrizione si trovano gli immobili. Al pagamento normalmente provvede il notaio. Se chi vende è un’impresa immobiliare o l’impresa che ha costruito l’immobile, oppure un’impresa che ha ristrutturato un immobile che già esisteva, chi compra paga l’imposta ipotecaria nella misura fissa di 168 euro. Questa somma è da pagare anche se chi compra ha diritto alle agevolazioni per la prima casa. Negli altri casi, la base su cui si calcola l’imposta è la stessa che si utilizza per il calcolo dell’imposta di registro: nei casi principali, quelli in cui non è dovuta l‘Iva, l’aliquota da pagare è del 2%.

Imposta catastale
Questa imposta comporta la registrazione al Catasto dei trasferimenti immobiliari eseguiti per operazioni uguali a quelle previste per l’imposta ipotecaria e si paga all’Ufficio del Catasto. La somma da pagare cambia anche in questo caso a seconda che si compri da un privato o da un’impresa: se chi vende è l’impresa che ha costruito l’immobile, oppure un’impresa immobiliare o un’impresa che ha ristrutturato un immobile che già esisteva, allora l’imposta è di 168 euro. Se invece si compra da un’impresa di tipo diverso da un privato, allora l’imposta si paga in modo proporzionale. In ogni caso, se chi compra ha diritto alle agevolazioni per la prima casa sia che compri da un privato o da una impresa diversa dai tre tipi già indicati, paga l’imposta ipotecaria nella misura fissa di 168 euro.

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Fatture più leggere per gli acquirenti della prima casa

Redazione — Thu, 05 Mar 2009 07:59:18 +0000

Una delle proposte contenute nel pacchetto di emendamenti presentati dall’Anama al Governo, in accordo con le altre associazioni di categoria , è quella di chiedere la riduzione dell’ Iva sulle fatture delle provvigioni. In pratica l’associazione degli agenti immobiliari, aderente alla Confesercenti, chiede di venire incontro alle esigenze degli acquirenti della prima casa che, oltre al prezzo di acquisto, devono fare i conti con l’imposta di registro al 3%, con le competenze notarili e l’Iva sulle stesse , con le spese fisse catastali e i valori bollati oltre alla provvigione, nel caso di mediazione da parte di un’agenzia immobiliare. L’Iva proposta passerebbe dal 20% al 3% legandosi all’aliquota “agevolata” applicata appunto dal registro. Questo provvedimento porterebbe maggiori entrate all’erario perché farebbe emergere molto fatturato “sommerso” anche per volontà dei privati acquirenti. Infatti oggi l’Iva al 20% per il consumatore finale è solo un costo aggiuntivo e quindi si è spinti a non versarlo.

Fonte: ANAMA

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