Le leggi, i divieti e le iscrizioni obbligatorie

La Banca d’Italia controlla l’operato e vara le sanzioni

La normativa per i mediatori del credito è data da tre provvedimenti: l’art. 16 della Legge n. 108/96; il D.P.R. 28 luglio 2000, n.287 e il Provvedimento Ufficio italiano dei cambi 4 agosto 2000.

La Qualificazione dell’attività:

E’ mediatore creditizio “colui che professionalmente mette in relazione, banche o intermediari finanziari, con la potenziale clientela al fine della concessione di finanziamenti sotto qualsiasi forma” (art. 2, comma 1, del D.P.R. 287/2000). Il mediatore deve essere imparziale e non vincolato da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.

E’ vietato al mediatore:

concludere contratti diretti nonché effettuare, per conto di banche o di intermediari finanziari, l’erogazione di finanziamenti e ogni forma di pagamento o di incasso di denaro contante o di titoli di credito (art. 2, comma 2, del D.P.R. 287/2000).

Possono iscriversi all’Albo (ex art. 4 del D.P.R. n. 287/2000)

• i cittadini italiani o di uno Stato membro dell’Unione europea o di uno Stato con il quale esista trattamento di reciprocità;
• le società con sede legale in Italia e le stabili organizzazioni in Italia di società aventi sede legale all’estero;

Servono però questi requisiti:.

essere una società (SRL o SPA) che svolge l’attività di mediazione creditizia per il tramite di persone fisiche iscritte all’albo (art. 3, comma 2). Nella domanda d’iscrizione devono essere riportati gli estremi identificativi di tali soggetti e l’eventuale loro iscrizione all’Albo.

Oggetto sociale:

L’oggetto sociale delle società deve comprendere la mediazione creditizia (art. 4, comma 2, lett. a); non è richiesta l’esclusività dell’oggetto sociale.

Incompatibilità:

l’esercizio della mediazione creditizia è compatibile con lo svolgimento di altre attività; eventuali ipotesi di incompatibilità dovranno individuare nelle normative di settore disciplinanti le altre attività esercitate dal mediatore.

Esclusioni: “Società semplici”

Le società semplici non possono essere iscritte all’Albo; il loro oggetto sociale non può, infatti, prevedere l’esercizio di attività commerciali (art. 2249 c.c.) qual è la mediazione creditizia.

Associazioni di categoria

Le associazioni di categoria non possono svolgere in modo professionale la mediazione creditizia; il legislatore non prevede, infatti, per le stesse l’iscrizione nell’Albo dei mediatori creditizi. E’ consentita, la raccolta, nell’ambito della specifica attività, di richieste di finanziamento, effettuata sulla base di apposite convenzioni stipulate con banche ed intermediari finanziari.

Altri obblighi per i mediatori creditizi

Sono molti e quindi ci limitiamo ad alcuni come quello, in materia di antiriciclaggio, di identificazione della clientela; di registrazione delle operazioni superiori ai limiti stabiliti, di segnalazione delle operazioni sospette, previsti dalla Legge n. 197/91. Nella pubblicità vanno indicati gli estremi del mediatore e della sua iscrizione all’albo. Non si possono utilizzare denominazioni (anche in lingua straniera), come “banca”, “banco”, “credito”, “risparmio” etc., ricomprese nel divieto di cui all’art. 133 del D. Lgs. 385/1993, per non trarre in inganno la clientela sulla legittimazione allo svolgimento dell’attività bancaria.

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Euribor, Irs, spread, taeg, tan e chi più ne ha più ne metta! Sono sigle importanti perché determinano il peso del mutuo e della sua restituzione. Chi ha un mutuo a tasso variabile deve tenersi aggiornato sulle modificazioni dello stesso, determinate dal variare dei parametri europei, in particolar modo dell’Euribor. Infatti se l’ Euribor viene sommato allo spread si forma il tasso di riferimento applicato dalle banche. Ma l’Euribor è sempre identico, mutuo con mutuo? No! Vi è quello a 1 mese, a 3 mesi oppure a 6 mesi o a 12 mesi e il valore cambia appunto in base alla durata di riferimento. E poi l’Euribor è a 360 giorni ma può essere anche a 365 giorni ed anche in questo caso il valore è diverso. Quindi: quando una banca vi indica un tasso d’interesse formato dall’Euribor più lo spread omette di darvi un dato importante. Quale Euribor viene preso in considerazione? Pensate che oggi la valutazione dell’Euribor tre mesi a 365 giorni sia uguale a quello a 360? No, se guardate la tabella allegata (aggiornata al 20 maggio scorso) il dato varia da 1,44% a 1,46%. Ciò significa che il tasso variabile di un mutuo con spread all’1% (che rappresenta il guadagno della banca) è del 2,44% nel primo caso e del 2,46% nel secondo. Ma se nella determinazione del tasso si utilizza un Euribor a 12 mesi (invece che a tre mesi) fermo restando lo spread si vedrà che il tasso finale è rispettivamente del 3,16% e del 3,19%. E in termini di rata mensile la differenza si fa sentire, eccome! Ecco perché è importante farsi assistere da un consulente creditizio prima di sottoscrivere un contratto di mutuo, perché le banche il più delle volte non specificano in dettaglio il parametro utilizzato per il tasso ma dichiarano semplicemente che il tasso d’interesse è formato dall’Euribor più lo spread. Per avere tutela ed informazioni prima di fare il mutuo è possibile inviare una mail a: info@anama.it. Gli esperti dell’associazione, aderente alla Confesercenti vi risponderanno gratuitamente fornendovi i dati e gli elementi utili per capire bene a quale impegno economico andate incontro.

Euribor: valutazioni e riferimenti della scorsa settimana

Tasso variabile – Euribor 360

Fonte: Euribor.it

Tasso variabile – Euribor 365

Fonte: Euribor.it

Tasso fisso

Fonte: Euribor.it

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La surroga del mutuo si è resa possibile, al grande pubblico, da quando si è introdotto la portabilità dell’ipoteca (legge n° 40 del 2 aprile 2007 – cosiddetta Legge Bersani). Infatti la surroga è una soluzione di finanziamento che prevede il trasferimento di un prestito già attivo ad un nuovo istituto, che si reputa in grado di assicurare condizioni migliori come il miglioramento del tasso d’interesse e la durata pianificando un nuovo piano di rimborso. Il tutto senza alcuna spese accessorie per l’operazione, grazie appunto alla portabilità dell’ipoteca.

L’istituto consiste nell’acquisizione da parte di un nuovo istituto di credito del debito residuo e l’eaborazione di un nuovo piano di ammortamento. Con la surroga la banca fa elaborare la stima dell’immobile, a spese proprie, per valutare che vi sia capienza per l’ipoteca a garanzia del debito residuo. Poi il mutuatario ha diritto alla revisione dello spread e della tipologia di tasso. Tutti benefici insperati qualche anno fa.

Con la surroga del mutuo si può anche cambiare il tipo di tasso di interesse, da variabile a fisso e rivedere, come abbiamo detto, ladurata del piano di ammortamento. Con la surroga la nuova banca acquisisce esclusivamente il debito residuo e propone, in sostanza, una soluzione relativa al solo piano di rimborso di questa somma.

Non sono previste spese accessorie perchè, vista la portabilità del mutuo, non è necessaria una nuova iscrizione ipotecaria. Anche le spese e le competenze notarili sono a carico della nuova banca. Ciò lo stabilisce legge 244 del 24 dicembre 2007 (Manovra Finanziaria 2008) che stabilisce, appunto, che con la surroga del mutuo deve essere garantita al cliente “l’esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura.” Ecco perchè tutta l’operazione deve essere condotta senza sopportare spese di sorta, neanche quelle relative all’atto notarile.

In pratica cosa avviene: si fa la trattativa con la banca scelta per la surroga, si sottoscrive la relativa domanda e si consegnano i documenti anagrafici, reddituali e immobiliari richiesti. La banca originale è tnuta per legge (entro massimo 10 giorni lavorativi dalla richiesta scritta) a comunicare l’ammontare del debito residuo del vecchio cliente. Con questo dato la nuova banca elabora le condizioni, la durata, il tasso e l’ammontare della rata mensile. Se per il mutuatario tutto va bene si passa alla formalizzazione della surroga e la compilazione dell’atto unico con il relativo contratto di mutuo. Con l’atto pubblico, che mette in campo il nuovo istituto di credito si ottiene la quietanza di pagamento rilasciata dalla vecchia banca e l’annotazione della surroga stessa a margine dell’ipoteca originaria.

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Veneto Banca offre fino al 120% del prezzo di acquisto della casa

di Paolo Bellini *

Un mutuo a tasso fisso corrisponde ad un finanziamento che per tutta la durata avrà una rata di restituzione fissa, che non cambia quindi con il variare del costo della vita. Il tasso fisso è indicato per chi ha un lavoro fisso, che non vuole “sorprese” o meglio non intende dover gestire il mutuo nel corso della sua vita. Il tasso fisso si costruisce mediante la somma tra il parametro europeo per il fisso, che si chiama IRS e lo spread, che è il guadagno della banca. Oggi i tassi fissi, per mutui finalizzati all’acquisto della prima casa, variano dal 4,5% al 6,75% con durata fino ai 40 anni ed interventi tra il 70 e il 100 per cento del valore di acquisto dell’immobile. Veneto banca con il finanziamento chiamato “mutuotutto trasgressivo” arriva ad offrire un 120% di intervento, per la durata di 30 anni, al tasso del 5,63%. In questo caso, per esempio, se si acquista una casa di 100 mila euro la Banca ne eroga 120 mila che possono risultare utili per pagare il prezzo della casa ma anche le spese accessorie all’acquisto come le imposte, il notaio, l’agenzia immobiliare e le assicurazioni. Le rate mensili variano dai 750 euro ai 900 euro a seconda del mutuo scelto, della durata del finanziamento, delle garanzie offerte e della percentuale d’intervento. Un mutuo a tasso fisso va sempre assicurato con una polizza contro la perdita del posto di lavoro, l’invalidità permanente e la morte. Infatti con la copertura assicurativa in caso di sinistro ed evento dannoso il debito si estingue. Dall’allegata tabella di confronto si nota come le banche on line offrano prodotti vantaggiosi, anche se i mutui di questo tipo sono in genere prerogativa di soggetti che hanno posti di lavoro “sicuri” come gli statali, i dipendenti di enti pubblici e di primarie aziende industriali. Occhio al “montante” che è la somma realmente restituita al termine del mutuo. Con il tasso fisso è in aumento il montante rispetto ai mutui a tasso variabile anche perché oggi il “variabile” risulta quasi la metà del fisso, con l’alea di rischio, però, che viene data dalla natura del contratto che caratterizza appunto la variabilità del tasso al variare del costo della vita. Intesa San Paolo offre un 100% fisso al 5,1% di tasso che per 100 mila euro comporta una rata mensile di 800 euro per 40 anni. Alla fine del mutuo se ne restituiscono ben 145 mila euro (montante). Il Banco Posta ha vari prodotti a tasso fisso. Uno interessante per le giovani coppie è il mutuo a 20 anni Banco Posta ISI – inizio solo interessi, con intervento fino al massimo dell’80% del prezzo della casa ed una rata di 805 euro mensili che, però, per i primi anni sono più piccole. Come funziona? Questa tipologia di mutuo prevede un periodo iniziale di 2 o 3 anni a scelta del cliente con rate di importo più basso perché costituite da soli interessi. Trascorso il periodo iniziale sono applicate, per la durata residua, rate composte da capitale più interessi.

* Presidente nazionale A.N.A.M.A. – anama.it

Tabella di confronto tra i 50 mutui a “Tasso Fisso” offerti oggi sul mercato

Fonte: Ufficio Studi Anama e Osservatorio Finanziario – Aggiornamento al 15 febbraio 2011

Parametri di Calcolo: mutuo di 100 mila euro

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Ecco perché è importante sapere che nonostante nel rogito notarile si indichi “il reale prezzo d’acquisto” è possibile prendere come base imponibile il “valore catastale” del bene purché lo si richieda al notaio in sede di stipula dell’atto. Le imposte e le tasse relative all’atto (registro, ipotecarie e catastali) saranno versate al notaio stesso nella misura del 3% di registro sul valore catastale oltre a 168 euro per le ipotecarie e altri 168 euro per le catastali se si tratta di compravendere la “prima casa” a privati.

Ma allora come i calcola il valore catastale di una casa? Per determinare detto valore catastale di un immobile bisogna innanzitutto aggiornare la Rendita Catastale, rivalutandola del 5% per poi moltiplicarla per i seguenti coefficienti:

• 110 per la prima casa;
• 120 per i fabbricati dei gruppi catastali A,B,C, (escluse le categorie A/10 – uffici e studi privati e C/1 – negozi e botteghe);
• 60 per fabbricati delle categorie A/10 – uffici e studi privati e D – opifici, alberghi, capannoni etc.;
• 40,8 per fabbricati delle categorie C/1 – negozi ed E – chiese, stazioni di servizio, cimiteri etc.

Per collegi, case di cura, scuole, biblioteche, depositi sotterranei etc, che corrispondono alla categoria catastale B la rivalutazione della rendita Catastale si applica nella misura del 40% e successivamente del 5% (così come disposto dall’art.3 comma 48, L. 662/1996) generando un moltiplicatore pari a 147 che si calcola nel modo seguente: (100 + 40%) x 5%.

Il così detto “prezzo – valore” è applicabile per le cessioni di immobili ad uso abitativo e loro pertinenze, effettuate nei confronti di persone fisiche che agiscono come privati. In questi casi la base imponibile sulla quale calcolare le imposte è costituita dal valore catastale dell’immobile e non dal corrispettivo pagato, che deve però risultare in atto. Con questo sistema l’onorario del notaio è ridotto del 30% e si è esclusi dai controlli per la rettifica del valore.

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Nella Guida “Il mutuo per la casa in parole semplici“, di Banca d’Italia si individuano molte cose da considerare prima di firmare un contratto di mutuo, che possiamo riassumere in un decalogo:

1) La rata mensile deve essere compatibile con il reddito calcolato al netto delle spese fisse.

2) Il tasso e la durata “ideale” è quella che più si adatta alla propria situazione economica.

3) E’ bene dare un occhiata all’offerta su Internet e i Portali specializzati sui mutui per fare dei confronti preventivi.

4) Prima di sottoscrivere il contratto di mutuo ed effettuare la stipula dell’atto occorre leggere attentamente, e con calma, le condizioni acquisendo i Fogli Informativi ed i Fogli Comparativi.

5) Molto importante informarsi sul TAEG, che è il tasso che da il costo reale e complessivo del mutuo, confrontandolo con le varie offerte.

6) Chi vuole fare il mutuo deve preventivamente selezionare una lista di banche di riferimento dalle quali acquisire i preventivi personalizzati.

7) Le proposte vanno valutate tenendo conto dei costi, anche quelli accessori come, ad esempio, le spese notarili, l’imposta sostitutiva, le spese di perizia, l’assicurazione, il costo incasso rata.

8 ) Non va trascurata la riflessione sui tempi di erogazione del finanziamento immobiliare da parte della banca per far sì che siano compatibili con quelli di consegna dell’immobile.

9) Importantissimo l’esame da farsi al piano di ammortamento proposto magari assistiti da un consulente finanziario che verifichi l’eventuale risparmio che si potrà ottenere ai fini fiscali.

10) Sarebbe buona norma farsi consegnare copia dell’atto di mutuo prima di firmarlo, per leggerlo con calma e assimilarlo totalmente.

Da ricordare che se si è segnalati in CRIF o nella Centrale Rischi, per ritardi nei pagamenti di altri finanziamenti o per debiti non onorati, il mutuo non verrà mai concesso. Ecco perché risulta importante fare una verifica preventiva per ottimizzare i tempi evitando spese inutili.

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Ma senza essere così categorici è bene sapere che il mutuo è ancora uno strumento finanziario “vitale” per il settore della compravendita immobiliare e quindi è bene conoscerlo per non sbagliare.

Il mutuo casa è un finanziamento a lungo termine con il quale è possibile acquistare, costruire o ristrutturare un immobile dando come garanzia lo stesso bene.

Sul mercato è possibile trovare diversi mutui casa offerti dagli istituti di credito. C’è chi punta sul tasso variabile (oggi attestato sul 2,5% ) altri sul fisso ( siamo sul 5,5%) altri ancora si inventano formule, più o meno accattivanti, come un mutuo a tasso variabile che, su richiesta, si può trasformare in fisso. Altri ancora offrono mutui con tasso variabile ma con un limite invalicabile prestabilito (il cap o tetto) nel caso in cui i tassi comincino a crescere.

Proprio per via di questa abbondanza di offerta è bene avere le idee molto chiare per non correre il rischio di sottoscrivere un finanziamento che non faccia al caso nostro, frutto di una scelta sbagliata.

E qui le linee guida sono due: chi vive di uno stipendio e comunque di un reddito da lavoro dipendente deve prima di ogni altra offerta orientarsi verso il Tasso Fisso. Questo cliente non può subire balzi in alto delle condizioni visto che il suo reddito è sostanzialmente fisso. Mentre chi ha un’attività libero professionale o un lavoro autonomo può “rischiare” il variabile in quanto le modificazioni di mercato dovrebbero coinvolgere anche il suo reddito. Oggi il Tasso variabile è basso e l’economia stagnante. Tra un anno è prevista la ripresa e quindi dovrebbero aumentare i fatturati delle imprese e con molta probabilità anche i tassi variabili.

I prodotti offerti dalle diverse banche, differiscono non solo per i tassi offerti ma anche per le condizioni contrattuali che è bene analizzare con cura perché alle volte nascondono spese e oneri che determinano la bontà o meno del finanziamento.

Non dimenticatevi mai di richiedere a quanto ammontino i costi di istruttoria, le assicurazioni che gravano sul mutuo, il costo incasso rata, le spese accessorie di vario tipo e le competenze per le perizie.

Ecco quindi le linee guida che è necessario assolutamente conoscere per affrontare nel migliore dei modi la scelta di un mutuo casa.

Le principali azioni poste in essere sono caratterizzate in 4 passaggi:

1) Apertura della pratica: in questa fase vengono presentati alla banca tutti i documenti anagrafici, reddituali e quelli dell’immobile. Attenzione: chi ha avuto ritardi nei pagamenti di altri finanziamenti potrebbe essere stato segnalato in Centrale Rischi della Banca d’Italia e quindi avere difficoltà nell’erogazione del mutuo.

2) Perizia: la banca nominerà un perito che dovrà valutare oggettivamente il reale valore dell’immobile dato in garanzia. I costi variano dai 250 ai 400 euro a seconda della difficoltà della perizia e del valore del bene. Di norma le banche erogano al massimo l’80% della perizia.

3) Chiusura dell’istruttoria: in questa fase la banca verifica tutti i dati in suo possesso e chiude l’istruttoria con la delibera di concessione del mutuo. A questo punto non resta che andare dal notaio.

4) Atto di mutuo: nel caso delle compravendite immobiliari l’atto notarile di mutuo avviene contemporaneamente a quello di compravendita e la banca eroga il capitale concesso in prestito.

Esistono, come già detto, diverse tipologie di tasso di interesse e, per questo, è opportuno valutare di volta in volta quali siano le più adatte a soddisfare le proprie esigenze.

- Mutui Tasso fisso: l’importo della rata rimane uguale per tutta la durata del mutuo;

- Mutui tasso variabile: la rata varia in funzione dell’andamento dei tassi di interesse;

- Mutui a rata costante: si tratta di mutui a tasso variabile, ma con una rata costante: se i tassi di interesse aumenteranno aumenterà il numero delle rate (e quindi la durata del mutuo) da pagare alla banca, se i tassi di interesse scenderanno diminuirà anche il numero delle rate;

- Mutui a tasso misto: sono delle tipologie di mutuo che prevedono la possibilità di passare da fisso a variabile e viceversa;

- Mutuo a tasso variabile con il cap: è un mutuo che parte con la rata a tasso variabile, e quindi più bassa del fisso, con la garanzia che la stessa non potrà mai superare una somma prestabilita in caso di aumento del tasso d’interesse.

E intanto sono già 187 le banche che operano in Italia che hanno aderito alla moratoria sui mutui per le famiglie in difficoltà. Da oggi, infatti, si può presentare domanda allo sportello della propria banca per chiedere la sospensione delle rate sui prestiti per 12 mesi.

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