1) Quali sono i compiti degli agenti immobiliari: dove inizia e dove finisce il loro lavoro?

L’agente immobiliare è innanzitutto un imprenditore che deve conoscere e monitorare il mercato al fine di predisporre un portafoglio immobili e clienti necessario per svolgere la sua attività professionale. Per raggiungere questo obiettivo è fondamentale che l’agente immobiliare si faccia le ossa presso un agenzia collaudata per apprendere non solo i dati normativi e procedurali legati all’immobile ma soprattutto per imparare la psicologia che sta alla base del rapporto con la clientela. Non si nasce agenti immobiliari ma si diventa! Questo è il monito che campeggia nei manuali operativi delle grandi organizzazioni dedite all’intermediazione immobiliare. A confermare quella linea di pensiero, che considera le agenzie immobiliari “imprese guidate da professionisti” vi è l’idea che l’agenzia immobiliare non sia un semplice negozio ma un insieme di attrezzature, conoscenze, know how e strumenti all’avanguardia uniti alla competenza e all’aggiornamento delle risorse umane che vi lavorano. Il ritratto che ne esce disegna un’attività che inizia con il monitoraggio del mercato e … non finisce mai! Perché? Sì perché nonostante l’agente immobiliare abbia come obiettivo professionale quello di concludere gli affari questi non si esauriscono con il rogito notarile ma restano patrimonio professionale dell’agente che dovrà essere in grado di non disperdere potenzialità di incrementare il portafoglio aziendale garantendo alla clientela una presenza costante nell’assistenza e nella consulenza.

2) Quali sono i compiti che l’agente deve adempiere e quelli che sono facoltativi?

Non vi è dubbio che non è sufficiente adempiere a quanto dettato dal codice civile in materia di responsabilità ed obblighi del mediatore e cioè “comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare” perché l’agente immobiliare moderno è tenuto a seguire il cliente in ogni passo della trattativa. Il primo grande compito è la fase ricognitiva dell’affare, che si concretizza nella verifica puntuale dello stato in essere del bene oggetto di compravendita.

Vanno verificati gli aspetti giuridici ei vincoli che gravano sull’immobile, poi ci sono quelli urbanistici ed infine quelli economico – commerciali. In sostanza un agente immobiliare professionale deve consultare la Conservatoria dei Registri Immobiliari e il Catasto; deve effettuare visure esplorative in Comune e presso gli Enti pubblici di riferimento. Inoltre deve informarsi sulle autorizzazioni e sui Permessi comunali, deve fare un particolareggiato sopralluogo sul posto per analizzare lo stato dei luoghi ed intuire quali possono essere i punti deboli del bene, da un punto di vista giuridico, come: servitù, vincoli e pesi derivanti dalla conformazione dei confini, delle realizzazioni esistenti nelle proprietà a ridosso del bene, della viabilità ma anche da un punto di vista tecnico come : adeguamenti strutturali, conformità dello stato di fatto con il Catasto. Poi deve accertarsi che l’immobile sia dotato di tutte le certificazioni per gli impianti, quella energetica ed in particolare l’agibilità. Da questa verifica nasce la collaborazione tra l’agente e le figure professionali abilitate alla messa in regola degli immobili oltre che al notaio in vista del rogito notarile. Quindi di facoltativo l’agente immobiliare non ha nulla: è il soggetto al centro della trattativa dal quale dipendono, poi, le relazioni, le attività di tutti coloro che concorrono alla “ … serena conclusione dell’affare”. Non è più quindi sufficiente “ mettere in relazione due o più parti per la conclusione dell’affare” per avere diritto alla provvigione ma bisogna svolgere un ruolo di “regista” dell’affare, attivando tutti dai protagonisti, come possono essere il notaio, la banca, il comune alle comparse come i tecnici, gli artigiani, gli enti territoriali di riferimento.

3) In quali casi è possibile contestare l’operato dell’agente?

L’agente quindi è al centro della “vicenda affare” con tutto il portato di responsabilità che detto ruolo comporta. Pensate che il legislatore ha imposto all’agente immobiliare controlli, sulla bontà dell’affare e dei contraenti, importanti. Basti pensare alla legge sull’antiriciclaggio che obbliga il professionista ad annotare sul registro apposito tutte le trattative “sospette” e comunque quelle che vedono passaggio di denaro contate sopra la soglia minima prevista; o a quella che obbliga l’agente immobiliare alla registrazione delle scritture private anche contro la volontà delle parti stesse, pena il pagamento delle imposte da parte del mediatore. Inoltre le nuove disposizioni normative caricano di valenza e responsabilità la funzione dell’agente anche in sede di rogito notarile dove il notaio è obbligato a mettere in atto il nome e le generalità del mediatore, con la sua iscrizione in camera di commercio e gli estremi della fattura e forma di pagamento con la quale le parti hanno pagato la provvigione. Nessun altro professionista ha questo obbligo e quindi si è dato all’agente immobiliare una sorta di “centralità” di funzione, attorno al quale gravitano le altre professionalità. Ecco quindi che l’agente è contestabile in ogni ambito: sia per l’affare in sé come la valutazione e la congruità del prezzo e delle modalità di pagamento; sia per la commercializzazione dell’immobile, con le verifiche tecnico – urbanistiche; sia per la libertà del bene da vincoli, pesi e gravami. In sostanza la giurisprudenza non libera l’agente in nessun modo e lo pone di fronte alle sue responsabilità che sono moltissime. E allora si capisce perché la provvigione deve essere adeguata al carico di responsabilità che grava sull’agente immobiliare; ecco perché si pagano somme importanti all’agenzia immobiliare dalla quale i clienti devono pretendere professionalità, competenza e capacità operative. Solo in presenza di professionisti esperti e soprattutto in regola ci si può considerare “in buone mani”!. Ecco spiegata la ragione di doversi affidare a soggetti responsabili e non a degli abusivi, incompetenti ed improvvisati: le conseguenze sul piano giuridico ed economico sono troppo importanti.

4) Quando, invece, si può essere sollevati dal pagare la parcella?

Intanto va chiarito che la provvigione è un compenso “a risultato” mentre la parcella configura un compenso “a prestazione”. E la differenza è fondamentale! Per il mediatore è quindi vitale giungere alla conclusione dell’affare per meritarsi quanto disposto dal codice civile che recita: “Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l’affare è concluso per effetto del suo intervento”. E il più delle volte è questa esasperazione alla “conclusione dell’affare” che porta certi agenti immobiliari a forzare le trattative pur di concludere gli affari. Un cliente deve sempre puntare ad affidarsi ad un’organizzazione forte e responsabile che possa dargli garanzia che gli affari … non vanno fatti per forza! Ma solamente quando tutte le carte e le situazioni sono a posto. L’entità della provvigione è un patto definito tra le parti stesse visto che, anche in questo caso, è la norma ad imporre la trattativa sulla provvigione e non dà un indirizzo preciso sulla sua entità. Come per i professionisti “a prestazione” corre in soccorso il tariffario professionale così per gli agenti immobiliari, regolati “dal risultato” ciò che vale è l’accordo tra le parti. Non per niente il codice civile stabilisce che: “la misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità”. Quindi serve il patto, serve l’accordo preventivo tra le parti anche perché i tariffari per gli agenti immobiliari sono stati vietati dall’antitrust e se non ci si accorda per iscritto prima la base di riferimento diventa l’uso e la consuetudine locale. L’agente immobiliare va comunque e sempre pagato se l’affare si è concluso  grazie al suo intervento, magari in proporzione se la conclusione è stato il frutto dell’attività congiunta di più mediatori. Non va pagato se “il professionista” non ha la qualifica professionale richiesta e non è iscritto nell’apposito registro della Camera di Commercio. Vige ancora la norma che stabilisce che la provvigione va pagata solamente al mediatore in regola e se, inavvertitamente si è pagato ad un abusivo il cliente ha diritto alla restituzione di quanto versato.

5) Quali sono le responsabilità legali?

Il professionista intermediario immobiliare porta con sé responsabilità civili e penali ad ampio raggio. Essendo garante della trattativa ha poteri di guidarla, di seguirla intromettendosi nelle ragioni delle parti ma risponde a pieno del suo operato, della fiducia che ottiene e delle dichiarazioni che saranno rese negli atti privati e notarili. Non può pensare un mediatore professionale di andare indenne da responsabilità: la sua figura è troppo importante perché l’ordinamento giuridico  non ne pretenda pieno coinvolgimento in ogni passaggio della trattativa. E non è sufficiente invocare la buona fede contrattuale o l’ignoranza di taluni fatti per andare indenne dalla “chiamata in causa”. Ecco quindi l’obbligo alla copertura assicurativa, contro il rischio professionale, imposta ai professionisti per dare inizio all’attività a tutela del consumatore.

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Ecco perché è importante sapere che nonostante nel rogito notarile si indichi “il reale prezzo d’acquisto” è possibile prendere come base imponibile il “valore catastale” del bene purché lo si richieda al notaio in sede di stipula dell’atto. Le imposte e le tasse relative all’atto (registro, ipotecarie e catastali) saranno versate al notaio stesso nella misura del 3% di registro sul valore catastale oltre a 168 euro per le ipotecarie e altri 168 euro per le catastali se si tratta di compravendere la “prima casa” a privati.

Ma allora come i calcola il valore catastale di una casa? Per determinare detto valore catastale di un immobile bisogna innanzitutto aggiornare la Rendita Catastale, rivalutandola del 5% per poi moltiplicarla per i seguenti coefficienti:

• 110 per la prima casa;
• 120 per i fabbricati dei gruppi catastali A,B,C, (escluse le categorie A/10 – uffici e studi privati e C/1 – negozi e botteghe);
• 60 per fabbricati delle categorie A/10 – uffici e studi privati e D – opifici, alberghi, capannoni etc.;
• 40,8 per fabbricati delle categorie C/1 – negozi ed E – chiese, stazioni di servizio, cimiteri etc.

Per collegi, case di cura, scuole, biblioteche, depositi sotterranei etc, che corrispondono alla categoria catastale B la rivalutazione della rendita Catastale si applica nella misura del 40% e successivamente del 5% (così come disposto dall’art.3 comma 48, L. 662/1996) generando un moltiplicatore pari a 147 che si calcola nel modo seguente: (100 + 40%) x 5%.

Il così detto “prezzo – valore” è applicabile per le cessioni di immobili ad uso abitativo e loro pertinenze, effettuate nei confronti di persone fisiche che agiscono come privati. In questi casi la base imponibile sulla quale calcolare le imposte è costituita dal valore catastale dell’immobile e non dal corrispettivo pagato, che deve però risultare in atto. Con questo sistema l’onorario del notaio è ridotto del 30% e si è esclusi dai controlli per la rettifica del valore.

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I diritti dei consumatori e i doveri dei mediatori

Sono oltre 100 mila gli intermediari immobiliari italiani e tutti vivono oggi le conseguenze della crisi finanziaria. Dai circa 800 mila atti di compravendita di case dell’anno 2007 si è scesi a quasi 600 mila con un balzo, in negativo di 200 mila atti in un anno. E questo dato appesantisce il settore delle costruzioni, delle imprese edili, delle banche e delle agenzie immobiliari che devono stringere la cinghia e sperare che la crisi si risolva al più presto. Gli analisti economici  indicano il 2010 l’anno della riscossa anche se alcuni manager di aziende del settore immobiliare sono ancora pessimisti. Un dato è certo: i prezzi delle case devono scendere di almeno un 15%. Si! Perché i prezzi sono lievitati troppo in questi ultimi anni di “corsa al mattone” esasperando il mercato. Ora tocca agli operatori del settore sistemare le cose, mettendo mano alle valutazioni, riportando i prezzi ai valori normali, dove l’incontro della Domanda e dell’Offerta sia ancora la base della formazione del prezzo. E di case offerte sul mercato ce ne sono molte, mentre i potenziali acquirenti sono drasticamente diminuiti. Colpa del difficile accesso al credito, della perdita dei posti di lavoro e della difficoltà al risparmio. Nell’attesa di tempi migliori si preferisce la locazione di case, vista come un’operazione momentanea che non impegna più di tanto, in attesa che le cose cambino. Ma cosa bisogna fare in pratica per comprare una casa? Innanzittutto va individuata la soluzione abitativa ideale, per città, zona, tipologia e servizi. Per far questo molti sono gli strumenti a disposizione. Primo fra tutti internet con le sue migliaia di offerte pubblicate nel web. Si stima che siano oltre 10 milioni gli annunci di case che si possono trovare on line, frutto dell’attività di un centinaio di portali immobiliari e di aziende specializzate. Poi vi sono le agenzie immobiliari con le loro vetrine e i cartelli “vendesi” che campeggiano in tutte le città d’Italia. Una casa può essere individuata sul web ma poi è fondamentale vederla e visitarla per “toccare con mano” ciò che si intende acquistare. E qui l’azione dell’agente immobiliare diventa importantissima. Oggi non è più sufficiente far vedere una casa agli acquirenti per pretendere la provvigione. E’ necessario dare un servizio a 360 gradi, fornendo le informazioni necessarie per poter decidere l’acquisto o meno dell’immobile. Tra queste sono importanti: la situazione urbanistica della casa e se sono state realizzate opere abusive; la situazione fiscale e del condominio per sapere se il reddito dell’immobile è sempre stato dichiarato nella dichiarazione dei redditi del venditore e se si è in regola con le spese condominiali e quant’altro derivante dal regolamento di condominio. Poi è fondamentale che l’agente immobiliare si accerti se sul bene gravano vincoli e ipoteche. Per far questo dovrà effettuare una puntuale visura presso la conservatoria dei registri immobiliari, munito dei dati dell’intestatario con relativa data di nascita, per evitare le omonimie. Alla Conservatoria si possono evidenziare le ipoteche, che di norma vengono accese a seguito di un mutuo bancario ma anche se vi sono servitù o vincoli che gravano il bene. Poi il più delle volte è utile richiedere al competente ufficio tecnico comunale copia del progetto che ha dato origine al palazzo dove sorge l’immobile. Questa operazione può essere fatta dall’agente immobiliare senza alcun impedimento, e gli sarà utile per verificare la corrispondenza delle planimetrie catastali con quelle di progetto.  Dopo queste attività di raccolta dei dati è importante confrontarsi con i professionisti deputati alla compravendita come il notaio, per un preventivo puntuale su imposte e tasse a cui far fronte e l’amministratore di condominio per acquisire il regolamento del palazzo e conoscere gli usi in essere oltre al fatto che vi siano state deliberazioni per opere di straordinaria manutenzione che possono influire molto sulla spesa. Infatti se il condominio ha deliberato il rifacimento del tetto o delle tinte esterne del palazzo tocca poi all’acquirente far fronte alla sua quota di spesa in base alle tabelle millesimali. Poi vi è la sottoscrizione di un preliminare di compravendita nel quale vanno riportati i dati delle parti, dell’immobile e del prezzo. Oltre agli accordi e alle eventuali condizioni che stanno alla base del contratto. Dopo aver espletato tutte queste attività va riconosciuto all’agenzia la provvigione pattuita e concordata per iscritto. Tale compenso va liquidato in sede di sottoscrizione del preliminare, al quale andrà aggiunta l’IVA del 20%, ed impegna l’agente a seguire la pratica fino al rogito notarile. Nell’atto pubblico di compravendita andranno annotati i dati dell’agenzia, del legale rappresentante, della provvigione pagata, degli estremi della fattura e dell’assegno con il quale si è provveduto a pagarla.

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Ecco i capitoli e i temi che compongono il volume:

Affidarsi ad un professionista

• la figura del mediatore e dell’agente immobiliare
• diritti ed obblighi dell’agente immobiliare
• l’incarico, la durata, la provvigione, la detraibilità fiscale

Acquistare da soli

• acquisto di una casa usata
• casa ristrutturata
• casa nuova
• gli strumenti di tutela degli acquirenti
• il contratto preliminare
• edilizia convenzionata
• gli atti emulativi

La lista dei controlli

• titolarità del bene
• la comproprietà
• la comunione
• la donazione
• l’usucapione
• la locazione in essere

I Documenti da controllare

• provenienza
• certificazioni edilizie
• condoni, autorizzazioni, pdermessi
• il catasto
• il regolamento di condomminio

Gli atti che impegnano il venditore e l’acquirente

• la proposta d’acquisto
• il contratto preliminare
• se il venditore cambia idea: che fare?
• la caparra, la penale

Gli adempimenti fiscali

• imposte sull’acquisto della casa
• la prima casa
• la base imponibile su cui calcolare le imposte
• l’ICI
• l’abolizione dell’ICI per l’abitazione principale

Il Mutuo, il notaio e il condominio

• il trattamento fiscale dei mutui
• le garanzie del credito
• l’estinzione, la cancellazione dell’ipoteca
• la rinegoziazione e la portabilità del mutuo
• il notaio
• la scrittura privata o l’atto pubblico
• le spese condominiali
• obbligo al pagamento delle spese condominiali
• amministrazione del condominio

I vizi eventuali dell’immobile

• chi risponde?
• le garanzie
• acquisto da privato o da impresa

ed altre argomentazioni legate all’atto.

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