Quali sono le prospettive del mercato immobiliare italiano?

La crisi del settore, che secondo gli analisti doveva finire nel 2011, si trascinerà ancora per alcuni anni. Ciò che cambia è la valutazione degli immobili. Per la prima volta, dal dopo guerra ad oggi, i prezzi unitari devono scendere anche perché con l’avvento dell’euro gli stessi si sono, di fatto, raddoppiati. Un palazzetto che si acquistava con un miliardo di lire è stato “tradotto” in un milione di euro causando in pratica l’esaltazione dei prezzi immobiliari. Oggi il mercato mantiene alta la domanda di case, appartamenti e negozi commerciali, un po’ meno per gli uffici, capannoni e terreni, ma le conclusioni degli affari avvengono solamente se si applicano sconti variabili dal 15% al 20%. Quindi la clientela non manca: ciò che manca veramente è la liquidità delle giovani coppie, degli extra comunitari e delle famiglie monoreddito. Le banche non finanziano più volentieri questi soggetti e di conseguenza mancano all’attivo non meno di 7 milioni di potenziali acquirenti visto che si stimano in 13 milioni le famiglie, i singles e gli extra comunitari in cerca di casa in tutta Italia. Questo trend pensiamo duri fino al 2013 quando, poi, i mercati si stabilizzano e riprenderà la crescita economica e soprattutto la fiducia nel futuro.

Quali sono le città in cui c’è maggiore richiesta?

Roma la fa da padrona, seguita da Milano, Bologna, Napoli, Palermo e Bari. Comunque la domanda di case è forte nelle città metropolitane dove vi sono i servizi richiesti per le famiglie e per il lavoro. La periferia viene scelta per una questione di rapporto prezzo/superficie e quindi coloro che possono vivere in piccoli spazi ma centrali scelgono la grande città; per le famiglie con prole non resta che optare per la periferia dove i prezzi unitari si riducono di quel 20% – 25% necessario per poter affrontare l’investimento.

Mercato del nuovo e mercato dell’usato. Quale dei due sta caratterizzando maggiormente il settore?

Il “nuovo” è in una fase stagnante, poco remunerativa visto l’aumento dei costi unitari (materie prime e lavoro) a fronte di una sostanziale stabilità dei prezzi di vendita che da circa due anni non aumentano. L’”usato” invece mantiene livelli di vendita apprezzabili visto che in molti casi rappresenta il disinvestimento per fare cassa (per vivere o far fronte a debiti bancari o spese impreviste), di chi aveva acquistato la seconda o la terza casa. In più l’”usato” è normalmente di proprietà dei privati più inclini a fare gli sconti attesi dal mercato. Certo è che il parco immobili di nuova realizzazione è consistente e la mancata erogazione di mutui casa da parte degli istituti di credito, ha frenato la spirale virtuosa che permetteva all’impresa di programmare tempi di vendita e quindi di realizzo. Ora, se la crisi rimarrà tale, si verificheranno “svendite immobiliari” in particolare nelle grandi città per fare cassa e mantenere ai minimi gli obiettivi di business plan. C’è chi si è rivolto alle Aste pubbliche per fare l’affare della vita ma il più delle volte la mancata conoscenza dei meccanismi insiti nel sistema e la difficoltà di verificare attentamente lo stato degli immobili, ha determinato delusioni e poca affezione al settore.

In che modo il mercato ha reagito alla crisi? Ci sono state delle città che l’hanno ignorata?

Innanzittutto il mercato ha reagito facendo ricorso alle riserve aziendali, per tentare di non modificare i piani economici e poi affinando il tiro nelle tecniche di vendita. In realtà nelle località “privilegiate” e turistiche il settore ha saputo offrire prodotti interessanti e di qualità che hanno permesso di mantenere un volume di vendite e di locazioni utile per affrontare la crisi. E qui la Toscana a ridosso del tirreno, Venezia e le città limitrofe, Cortina d’Ampezzo e Madonna di Campiglio oltre alla Costa amalfitana e la Sardegna hanno goduto anche dell’attenzione della clientela proveniente dall’estero. In particolare si sono fatti vedere i russi, gli inglesi, i cinesi e gli austriaci che hanno acquistato ville, alberghi, complessi residenziali e aree per lo sviluppo immobiliare. I Laghi italiani hanno successo con quello di Como in testa, seguito dal Lago di Garda e dal lago Maggiore. Una località speciale è Campione d’Italia dove gli scambi immobiliari sono sempre stati ad alto livello. Qui entrano in campo fattori esterni come: la fiscalità agevolata, il lago di Lugano, il casinò municipale e la possibilità per gli stranieri di vivere in Italia con i vantaggi della Svizzera.

Acquisto per investimento. Quali sono le zone della città preferite dagli acquirenti?

Chi acquista per investimento pone al primo posto, per la scelta: il luogo, per non trovare difficoltà un domani a rivendere; la qualità dell’intervento per avere certezza di non dover compiere opere di manutenzione nel breve e medio periodo e la redditività per dare frutto ai soldi investiti. Su questo ultimo fattore una mano l’hanno data le banche che non remunerando più a dovere rendono gli affitti molto vantaggiosi. Basti pensare che un negozio commerciale rende dal 7% al 10% medio; mentre gli uffici sono stazionari sul 6%. Le abitazioni rendono attorno al 4% mentre i garage e le autorimesse sono sul 6,5%. L’investitore medio così come gli investitori istituzionali (Fondi, Enti di previdenza, Assicurazioni e banche) comperano nelle città metropolitane. I piccoli investitori invece acquistano anche in città minori purché dotate di tutti i servizi e sia presente la domanda di utilizzo , da parte di conduttori referenziati.

Investimenti dall’estero. Gli stranieri, intesi come grandi investitori, scelgono l’Italia?

A parte la Cina che pare interessata ultimamente a fare “acquisti istituzionali” gli investitori esteri sono attratti dagli immobili di pregio italiani. Le città più gettonate sono Roma, Venezia, Milano, Firenze e Capri dove le ville più belle e le realtà immobiliari più significative stanno passando di mano verso la Russia, la Gran Bretagna e la Germania. Mancano all’appello gli americani e gli arabi, un tempo molto attratti dall’Italia oggi in stand buy.

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La crisi del settore immobiliare è anche testimoniata dai prezzi dei Negozi. Infatti oggi sul mercato vi sono occasioni uniche di acquisto di unità immobiliari con vetrina, un tempo impensabili. A parte la zona commerciale per antonomasia, rappresentata dalla parte del Corso del Popolo che va da Piazza Matteotti fino al palazzo ex ENEL, i prezzi dei negozi sono calati a picco.
La differenza è evidente: si va dai 4.200 euro/mq per i negozi con vetrina sul Corso del Popolo nel capoluogo ai 2.000 euro/mq per negozi sempre in Rovigo ma situati in altre posizioni.
La colpa è dei centri commerciali? In parte si, ma in parte il fenomeno è dovuto ad un insieme di fattori come: la scarsità di parcheggi nel centro, la viabilità, la mancanza di iniziative di aggregazione, i continui lavori in corso. Oggi il consumatore preferisce ancora la comodità del centro commerciale fuori città a scapito delle realtà nel centro cittadino. Solo la creazione di centri commerciali “naturali”, anche detti centri commerciali di strada potranno far invertire la rotta, in quanto capaci di far riassumere il ruolo di attrattiva anche al piccolo negozio specializzato. In alternativa c’è chi dice che bisogna pensare ai centri ricavati in palazzi storici progettati come una sorta di magazzini Harrods nostrani, da realizzare “in verticale”. L’importante è che in una soluzione o nell’altra vi sia l’ampia gamma di offerta commerciale che va ad individuare in queste realtà alternative al centro commerciale come: la ristorazione, l’abbigliamento, gli accessori per la casa, la pulizia e l’igiene della persona. Senza dimenticare i centri medici, i saloni di estetica, di parrucchiera, di fitness e di massaggi, oltre ai servizi di primaria utilità. Va da sé che sia a Rovigo che nelle città principali della provincia i prezzi dei negozi sono crollati. Oggi si acquista un negozio di 50 metri quadrati, con vetrina e servizi al prezzo di 100 mila euro ad Adria, di 95 mila euro a Porto Viro, di 80 mila euro a Badia Polesine e di 75 mila euro a Lendinara. In alcuni comuni sono più i negozi chiusi che quelli in attività. Un esempio su tutti via Varliero a Lendinara, un tempo perla del commercio altopolesano, oggi con 11 negozi chiusi su una totalità di circa 30 unità. Un fatto eclatante è anche registrare che 8 negozi del centro commerciale La Fattoria sono chiusi. In pratica 8 attività operanti nel Centro più importante della provincia hanno chiuso i battenti: che sia la prova della crisi in atto!

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- la surroga (ossia l’annotazione della sostituzione) del nuovo creditore al precedente a margine dell’ipoteca iscritta a suo tempo. Inoltre, secondo quanto stabilito dal Decreto Bersani e dalle successive modifiche gli eventuali costi notarili che gravano su queste pratiche devono essere interamente sostenuti dalle banche e non sono assolutamente a carico del mutuatario. 

- La rinegoziazione con la stessa banca, sempre priva di costi, dato che avviene tramite una scrittura privata, anche non autenticata, e quindi senza l’intervento di un notaio o di un altro pubblico ufficiale abilitato. 

Diverso e’ invece il caso della sostituzione vera e propria di un mutuo: in questo caso si puo’ cambiare la somma mutuata, ma si deve chiudere il vecchio contratto e aprirne uno nuovo. Il mutuatario deve quindi versare la penale di estinzione alla “vecchia” banca (quando dovuta), puo’ essere necessario cancellare la vecchia ipoteca, sostenere i costi bancari per l’accensione di un nuovo mutuo (con un atto notarile analogo a quello per una nuova pratica) e versare l’imposta sostitutiva dello 0,25%.

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Non vi è dubbio che la crisi finanziaria, causata dalle Banche e dalla finanza d’assalto ha contaminato anche l’economia reale e quindi l’immobiliare. Agli investitori, privati o istituzionali, dopo la Borsa e gli investimenti in Banca, non rimane altro che pensare ad un buon investimento immobiliare. E se è vero che i prezzi sono in calo nelle grandi Città (Milano – 5%; Roma – 6%; Napoli e Torino – 7%) è altrettanto riscontrato che il calo in Provincia è più evidente. Si parla di una forbice che va dal 7% al 10% con punte dell’11% in zone turistiche, versante Adriatico. Ed ecco quindi che l’acquisto diviene più che conveniente per chi ha atteso di capirne qualcosa sull’evoluzione di questa crisi che , nel settore della casa, ha prodotto: calo dei prezzi e mutui a tassi impensabili. Oggi un mutuo a tasso fisso a 30 anni ha un tasso d’interesse  che non supera il 5% ed il variabile, con tutte le tutele e le garanzie di gestione, con passaggio al fisso in qualsiasi momento, è al 3,5%.  Come a dire che 100 mila euro di mutuo, a 30 anni, si restituiscono con una rata di euro 500 al mese per il tasso fisso ed euro 400 mese per il variabile. Sono quindi aumentate le opportunità d’acquisto ma anche i tempi di conclusione. E se prima della crisi un appartamento si vendeva in tre mesi oggi ne servono sei prima che l’acquirente si decida a sottoscrivere il contratto. Ciò è causato dalle notizie che giornalmente vengono irradiate dalle televisioni e dai giornali e dal desiderio degli acquirenti di “fare l’affare” al prezzo più basso possibile. Come sarà la tendenza? Pare che ormai si sia giunti ad una sorta di stabilità e di calmierazione del mercato, che scenderà ancora un po’ dove i prezzi sono saliti troppo in piena effervescenza di mercato e resteranno stabili in Provincia.

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