Cerchiamo di “scoprirlo” assieme secondo i singoli argomenti:

Piano Casa: introdotto il silenzio-assenso per il rilascio del permesso di costruire. Questa novità, che segue alla recente introduzione della SCIA, che supera la DIA, per l’immediata operatività dei lavori che si possono iniziare subito, senza attendere i trenta giorni della DIA, metterà in subbuglio gli uffici tecnici comunali. Infatti sono molti i dirigenti comunali che non attuano le disposizioni normative ma si ancorano alla procedura conosciuta, spingendo i committenti a rivolgersi alla Commissione edilizia per ottenere i Permessi, con grande dispendio di tempo e di denaro.

Bonus cubatura: introdotto il bonus di cubatura fino al 20% in caso di ricostruzione di immobili a seguito di precedente demolizione. Qui sarà da capire se la novità potrà essere cumulabile alle disposizioni introdotte dal precedente Piano casa con il 40% di volume consentito. Se ciò fosse la cubatura in aumento arriverebbe al 60% di quella esistente.

Ristrutturazioni: sono abolite le comunicazioni all’Agenzia delle Entrate per gli interventi di ristrutturazioni che godono della detrazione fiscale del 36%. Fermo restando il diritto allo sgravio fiscale. A questo proposito attendiamo le istruzioni del Ministero.

Tasso d’usura: cambiano i parametri di calcolo dei tassi d’usura, i cui limiti diverranno più elevati. Al contrario di quanto appare la novità normativa, introducendo un più agevole accesso al credito, per soggetti che finora erano penalizzati dal vecchio sistema, (specialmente nel settore imprese) favorirà finanziamenti più facili ad imprese e società.

Mutui: si torna a parlare di rinegoziazione dei mutui casa ed entro il 31dicembre 2012 sarà possibile rivedere, con la propria banca, il mutuo stipulato. La novità sta nel fatto che i mutui esistenti a tasso variabile potranno essere trasformati a tasso fisso per la restante durata del mutuo. E non è tutto: si potrà prolungarli fino a ulteriori cinque anni (ma non oltre i venticinque anni totali di durata residua). Il tutto però per mutui di importo originario fino a 150.000 euro per l’acquisto o la ristrutturazione di immobili adibiti ad abitazione (quindi anche seconda casa) e per i clienti – mutuatari il cui reddito ISEE non superi i 30.000 euro annui. Il calcolo del tasso fisso, verrebbe determinato sulla base di un tasso “agevolato” (si parla di un massimo del 5% annuo): in linea con le migliori quotazioni di mercato e quindi a tutto vantaggio dei mutuatari. Però con i tassi variabili al 3% difficilmente ci sarà chi farà, per ora, la rinegoziazione. La banca dal canto suo non potrà rifiutare la rinegoziazione ai clienti che ne faranno richiesta, anche se l’estensione di durata dovrà essere concordata dalle parti.

Case storiche: fra le altre misure di semplificazione va segnalata l’eliminazione degli adempimenti burocratici imposti ai proprietari di immobili di interesse storico-artistico. Viene infatti abolita la denuncia che i proprietari di tali immobili dovevano fare alla Soprintendenza per ogni locazione ed il cui inadempimento era punito con la pena della reclusione.

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La corrispondenza urbanistica sarà testimoniata dalle fotografie aeree fatte negli ultimi anni dalle istituzioni ma anche da ditte private. I termini dettati dal Governo sono chiari: entro il 30 settembre devono essere eseguite tutte le operazioni di accertamento degli immobili ed entro il 31 dicembre, invece, i titolari di diritti reali sugli immobili che non risultano dichiarati in Catasto sono tenuti alla presentazione della dichiarazione di aggiornamento catastale. Tale obbligo nasce anche per i titolari di diritti reali sugli immobili oggetto di variazione di consistenza o di destinazione non dichiarata. Per agevolare l’operazione è concesso ai Comuni la consultazione delle banche dati del Catasto terreni e di quello edilizio urbano, con particolare riferimento ai dati di superficie delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria.

La dichiarazione di aggiornamento catastale, presentata entro i termini stabiliti,  produce effetti fiscali a partire dal primo gennaio 2009. Le sanzioni amministrative sono però ridotte a un terzo. Chi invece non si mette a posto sarà soggetto ad una attribuzione presunta della rendita catastale, fatta dall’agenzia del territorio, facendo retroagire gli effetti fiscali fino al termine di decadenza dell’azione di accertamento tributario. In questo caso sanzioni e interessi sono interamente dovuti. Quindi se non saniamo “il catasto” può accertare l’esistenza dell’immobile (non accatastato) ed applicare tasse ed imposte retroattivamente anche di dieci anni.

Secondo alcuni operatori del settore la manovra nasconde il rischio dell’abusivismo. Agli immobili non dichiarati potrebbero essere associate irregolarità edilizie e molti potrebbero essere spinti di fare oggi ciò che prima non gli è stato concesso. Anche se il rischio è alto. Come dicevamo la nuova tecnologia digitale come, per esempio Google maps, www.google.it ha già rilevato larga parte del territorio e non è difficile controllare ciò che il satellite ha già visto dall’alto.

Il consiglio è rivolgersi al più presto ad un tecnico abilitato e provvedere con l’accatastamento del fabbricato sia “al catasto terreni” che “ai fabbricati”. In questo modo si sistema l’immobile e lo si rende commerciabile in caso di compravendita o per  l’accensione di un mutuo ipotecario.

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• si sopprime il Ruolo, di cui all’art. 2 della legge 39/89;
• si istituisce lo sportello unico comunale dove dare inizio attività e consegnare i documenti comprovanti il possesso dei requisiti;
• si da alla camera di commercio il compito di verificare i requisiti per svolgere l’attività professionale (titolo di studio, corso obbligatorio ed esame) e assegnare la qualifica di agente immobiliare.

Le ditte individuali andranno iscritte al REA mentre le società nel Registro delle Imprese, sempre presso la Camera di Commercio.

Quindi la “paventata liberalizzazione” si traduce in una sistemazione del Ruolo, diventato forse una scatola vuota da quando è stata soppressa la relativa Commissione con i decreti Bersani, sostituendolo con il Rea e il Registro delle imprese.

Oggi per diventare agenti immobiliari si deve possedere il titolo di studio idoneo, frequentare un corso autorizzato dalla Regione ed aver superato l’esame presso la Camera di Commercio.

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