E’ noto a tutti come la vita sia raddoppiata: per una camera d’albergo un tempo si spendevano 150 mila lire oggi ne servono 180 euro, per un caffè bastavano mille lire oggi un euro (pari a 1936 lire, quasi il doppio), così per il giornale che si vendeva dalle cinquecento alle mille lire oggi uniformato ad un euro con un aumento impressionante del prezzo. E per i taxi? Da Milano a Malpensa servivano nel 2001 70 mila lire oggi ci vogliono 85 euro! Ma gli stipendi non sono aumentati così tanto, anche se un tempo con un milione e mezzo di lire si viveva bene oggi con i corrispondenti 750 euro si tira avanti! Il 2002 è l’anno in cui cento quarant’anni di onorata carriera della Lira sono stati spazzati via da un neonato ambizioso, l’Euro, che sarebbe entrato nei portafogli di diciassette Paesi europei. Ma il suo avvento ha portato l’impoverimento simultaneo della società, dei cittadini, delle famiglie e del sistema Italia. Ciò nonostante la domanda di case non manca: nel primo semestre di quest’anno i cittadini in cerca di casa hanno segnato un aumento del 7% rispetto allo scorso anno ma in contraltare vi è la diminuzione del 12% delle vendite. Come a dire che aumentano coloro che vogliono comprare casa ma per via dei prezzi alti, dei mutui sempre più difficili da ottenere e delle bollette da pagare le case non si vendono come qualche anno fa. Il mercato della compravendita ha subito una drastica riduzione. Le agenzie immobiliari a stento riescono a fare una vendita al mese, mentre è in leggero aumento l’affitto delle case. Inutile dire che per favorire il mercato bisogna abbassare i prezzi di almeno un 15% sul dato storico. Già così le valutazioni degli immobili risulterebbero vantaggiose visto che, dal 202 sono aumentate di oltre il 90% in confronto ai prezzi in Lire.

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A tenere comunque vivo il mercato e la dinamicità degli immobili è la presenza dell’università che spinge all’acquisto o all’affitto da parte dei genitori di studenti provenienti da altre zone d’Italia, in prevalenza dal centro e dal sud.

Il trilocale è la tipologia di appartamento maggiormente richiesto, gli affitti degli studenti vanno da 160-170 euro mensili a posto letto fino ai 230 per una camera singola. Nel centro storico di Perugia un appartamento in buone condizioni costa tra 1.800 e 2.000 al metro quadro.

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Ma è davvero vantaggioso procedere in tal senso? Prima di procedere con la sostituzione è necessario conoscere bene le attuali condizioni del mutuo, il reale tasso d’interesse applicato e quali sono le condizioni a cui si va incontro con detta operazione.

Quindi prima di procedere è meglio conoscere:

• il debito residuo del mutuo che si intende surrogare;
• le eventuali more ancora da versare;
• il costo delle nuove pratiche di apertura e di accensione;
• le penali, sempre se previste;
• il costo per la cancellazione dell’ipoteca;
• e quelle per l’ iscrizione della nuova ipoteca;
• la rata di ammortamento, (con riferimento a quella del finanziamento precedente).

Solo nel caso in cui la rata così ottenuta sia davvero più bassa, e le spese per l’operazione sono sopportabili, vale la pena sostituire il proprio mutuo. B.P.

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1) Quali sono i compiti degli agenti immobiliari: dove inizia e dove finisce il loro lavoro?

L’agente immobiliare è innanzitutto un imprenditore che deve conoscere e monitorare il mercato al fine di predisporre un portafoglio immobili e clienti necessario per svolgere la sua attività professionale. Per raggiungere questo obiettivo è fondamentale che l’agente immobiliare si faccia le ossa presso un agenzia collaudata per apprendere non solo i dati normativi e procedurali legati all’immobile ma soprattutto per imparare la psicologia che sta alla base del rapporto con la clientela. Non si nasce agenti immobiliari ma si diventa! Questo è il monito che campeggia nei manuali operativi delle grandi organizzazioni dedite all’intermediazione immobiliare. A confermare quella linea di pensiero, che considera le agenzie immobiliari “imprese guidate da professionisti” vi è l’idea che l’agenzia immobiliare non sia un semplice negozio ma un insieme di attrezzature, conoscenze, know how e strumenti all’avanguardia uniti alla competenza e all’aggiornamento delle risorse umane che vi lavorano. Il ritratto che ne esce disegna un’attività che inizia con il monitoraggio del mercato e … non finisce mai! Perché? Sì perché nonostante l’agente immobiliare abbia come obiettivo professionale quello di concludere gli affari questi non si esauriscono con il rogito notarile ma restano patrimonio professionale dell’agente che dovrà essere in grado di non disperdere potenzialità di incrementare il portafoglio aziendale garantendo alla clientela una presenza costante nell’assistenza e nella consulenza.

2) Quali sono i compiti che l’agente deve adempiere e quelli che sono facoltativi?

Non vi è dubbio che non è sufficiente adempiere a quanto dettato dal codice civile in materia di responsabilità ed obblighi del mediatore e cioè “comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare” perché l’agente immobiliare moderno è tenuto a seguire il cliente in ogni passo della trattativa. Il primo grande compito è la fase ricognitiva dell’affare, che si concretizza nella verifica puntuale dello stato in essere del bene oggetto di compravendita.

Vanno verificati gli aspetti giuridici ei vincoli che gravano sull’immobile, poi ci sono quelli urbanistici ed infine quelli economico – commerciali. In sostanza un agente immobiliare professionale deve consultare la Conservatoria dei Registri Immobiliari e il Catasto; deve effettuare visure esplorative in Comune e presso gli Enti pubblici di riferimento. Inoltre deve informarsi sulle autorizzazioni e sui Permessi comunali, deve fare un particolareggiato sopralluogo sul posto per analizzare lo stato dei luoghi ed intuire quali possono essere i punti deboli del bene, da un punto di vista giuridico, come: servitù, vincoli e pesi derivanti dalla conformazione dei confini, delle realizzazioni esistenti nelle proprietà a ridosso del bene, della viabilità ma anche da un punto di vista tecnico come : adeguamenti strutturali, conformità dello stato di fatto con il Catasto. Poi deve accertarsi che l’immobile sia dotato di tutte le certificazioni per gli impianti, quella energetica ed in particolare l’agibilità. Da questa verifica nasce la collaborazione tra l’agente e le figure professionali abilitate alla messa in regola degli immobili oltre che al notaio in vista del rogito notarile. Quindi di facoltativo l’agente immobiliare non ha nulla: è il soggetto al centro della trattativa dal quale dipendono, poi, le relazioni, le attività di tutti coloro che concorrono alla “ … serena conclusione dell’affare”. Non è più quindi sufficiente “ mettere in relazione due o più parti per la conclusione dell’affare” per avere diritto alla provvigione ma bisogna svolgere un ruolo di “regista” dell’affare, attivando tutti dai protagonisti, come possono essere il notaio, la banca, il comune alle comparse come i tecnici, gli artigiani, gli enti territoriali di riferimento.

3) In quali casi è possibile contestare l’operato dell’agente?

L’agente quindi è al centro della “vicenda affare” con tutto il portato di responsabilità che detto ruolo comporta. Pensate che il legislatore ha imposto all’agente immobiliare controlli, sulla bontà dell’affare e dei contraenti, importanti. Basti pensare alla legge sull’antiriciclaggio che obbliga il professionista ad annotare sul registro apposito tutte le trattative “sospette” e comunque quelle che vedono passaggio di denaro contate sopra la soglia minima prevista; o a quella che obbliga l’agente immobiliare alla registrazione delle scritture private anche contro la volontà delle parti stesse, pena il pagamento delle imposte da parte del mediatore. Inoltre le nuove disposizioni normative caricano di valenza e responsabilità la funzione dell’agente anche in sede di rogito notarile dove il notaio è obbligato a mettere in atto il nome e le generalità del mediatore, con la sua iscrizione in camera di commercio e gli estremi della fattura e forma di pagamento con la quale le parti hanno pagato la provvigione. Nessun altro professionista ha questo obbligo e quindi si è dato all’agente immobiliare una sorta di “centralità” di funzione, attorno al quale gravitano le altre professionalità. Ecco quindi che l’agente è contestabile in ogni ambito: sia per l’affare in sé come la valutazione e la congruità del prezzo e delle modalità di pagamento; sia per la commercializzazione dell’immobile, con le verifiche tecnico – urbanistiche; sia per la libertà del bene da vincoli, pesi e gravami. In sostanza la giurisprudenza non libera l’agente in nessun modo e lo pone di fronte alle sue responsabilità che sono moltissime. E allora si capisce perché la provvigione deve essere adeguata al carico di responsabilità che grava sull’agente immobiliare; ecco perché si pagano somme importanti all’agenzia immobiliare dalla quale i clienti devono pretendere professionalità, competenza e capacità operative. Solo in presenza di professionisti esperti e soprattutto in regola ci si può considerare “in buone mani”!. Ecco spiegata la ragione di doversi affidare a soggetti responsabili e non a degli abusivi, incompetenti ed improvvisati: le conseguenze sul piano giuridico ed economico sono troppo importanti.

4) Quando, invece, si può essere sollevati dal pagare la parcella?

Intanto va chiarito che la provvigione è un compenso “a risultato” mentre la parcella configura un compenso “a prestazione”. E la differenza è fondamentale! Per il mediatore è quindi vitale giungere alla conclusione dell’affare per meritarsi quanto disposto dal codice civile che recita: “Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l’affare è concluso per effetto del suo intervento”. E il più delle volte è questa esasperazione alla “conclusione dell’affare” che porta certi agenti immobiliari a forzare le trattative pur di concludere gli affari. Un cliente deve sempre puntare ad affidarsi ad un’organizzazione forte e responsabile che possa dargli garanzia che gli affari … non vanno fatti per forza! Ma solamente quando tutte le carte e le situazioni sono a posto. L’entità della provvigione è un patto definito tra le parti stesse visto che, anche in questo caso, è la norma ad imporre la trattativa sulla provvigione e non dà un indirizzo preciso sulla sua entità. Come per i professionisti “a prestazione” corre in soccorso il tariffario professionale così per gli agenti immobiliari, regolati “dal risultato” ciò che vale è l’accordo tra le parti. Non per niente il codice civile stabilisce che: “la misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità”. Quindi serve il patto, serve l’accordo preventivo tra le parti anche perché i tariffari per gli agenti immobiliari sono stati vietati dall’antitrust e se non ci si accorda per iscritto prima la base di riferimento diventa l’uso e la consuetudine locale. L’agente immobiliare va comunque e sempre pagato se l’affare si è concluso  grazie al suo intervento, magari in proporzione se la conclusione è stato il frutto dell’attività congiunta di più mediatori. Non va pagato se “il professionista” non ha la qualifica professionale richiesta e non è iscritto nell’apposito registro della Camera di Commercio. Vige ancora la norma che stabilisce che la provvigione va pagata solamente al mediatore in regola e se, inavvertitamente si è pagato ad un abusivo il cliente ha diritto alla restituzione di quanto versato.

5) Quali sono le responsabilità legali?

Il professionista intermediario immobiliare porta con sé responsabilità civili e penali ad ampio raggio. Essendo garante della trattativa ha poteri di guidarla, di seguirla intromettendosi nelle ragioni delle parti ma risponde a pieno del suo operato, della fiducia che ottiene e delle dichiarazioni che saranno rese negli atti privati e notarili. Non può pensare un mediatore professionale di andare indenne da responsabilità: la sua figura è troppo importante perché l’ordinamento giuridico  non ne pretenda pieno coinvolgimento in ogni passaggio della trattativa. E non è sufficiente invocare la buona fede contrattuale o l’ignoranza di taluni fatti per andare indenne dalla “chiamata in causa”. Ecco quindi l’obbligo alla copertura assicurativa, contro il rischio professionale, imposta ai professionisti per dare inizio all’attività a tutela del consumatore.

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Mutuo a tasso fisso o variabile?

Questo è l’eterno dilemma. C’è chi è totalmente a favore del tasso fisso, che genera una rata mensile sempre uguale per tutta la durata del mutuo. E chi, invece, è a favore di quello variabile che subisce l’andamento del mercato facendo aumentare o diminuire la rata mensile in base a ciò che accade sul mercato finanziario. Oggi il variabile è molto conveniente in termini di costo, visto che il parametro che lo fa muovere, “l’Euribor” si attesta sotto l’uno per cento generando così un tasso d’interesse pari se non inferiore al 3%. Questo dato è il frutto della somma tra l’Euribor e lo spread (che rappresenta il guadagno della banca),  che varia in base alla durata del mutuo, dal 1,5% al 2 %. Il fisso, invece, si calcola sommando un altro parametro, l’IRS, allo spread. Oggi il mutuo a tasso fisso, di vent’anni, ha un tasso del 5% e su un finanziamento di 200 mila euro genera una rata mensile di euro 1.319, mentre con il variabile la rata si riduce a circa 1.000 euro mese.

Attenzione al Tan e soprattutto al Taeg

Due parametri importantissimi per stabilire con precisione i costi legati al mutuo. Il Tan (Tasso annuo nominale) è l’indice che esprime il tasso d’interesse che si calcola sommando il parametro di riferimento (Euribor o IRS) con lo spread. Il Taeg (Tasso annuo effettivo globale) è quello più importante per confrontare i vari mutui e avere una precisa idea sui costi totali che il mutuo porta con sé. Infatti non è sufficiente conoscere il tasso d’interesse o l’ammontare della rata per avere un’idea precisa del mutuo ma bisogna sapere anche quanto ”pesa” l’assicurazione, quante spese vi sono attaccate alla rata come quelle mensili d’incasso, le spese d’istruttoria e quelle per la perizia. Il Taeg rappresenta quindi il costo effettivo del finanziamento che tutte le banche sono tenute a riportare in sede di preventivo. Quindi a parità di tasso ci possono essere variazioni sostanziali nelle spese accessorie che rendono il mutuo più favorevole di un altro.

Le garanzie e le firme di avvallo

Può capitare che, nonostante un cliente abbia una busta paga e si sia sempre dimostrato “un buon pagatore” non gli venga concesso il mutuo per mancanza di storia bancaria.  Si perché molte banche oggi preferiscono finanziare chi già ha usufruito di un finanziamento e che ha restituito con precisione e puntualità rispetto a chi, invece, non ha mai utilizzato alcun prestito. Sembra un paradosso ma la centrale rischi e i vari istituti di notizie bancarie, come la notissima CRIF di Bologna, riportano nelle loro banche dati la storia di ognuno di noi qualificandoci in “buoni o cattivi pagatori” a seconda di come ci siamo comportati in altre situazioni analoghe. Ed ecco quindi che un soggetto che abbia sempre pagato il finanziamento, utilizzato magari per comprare l’auto o per fare un viaggio, non si veda concedere il mutuo per la casa proprio perché le rate del finanziamento le ha restituite il più delle volte in ritardo. Questo “ritardo” per le banche è un peccato grave che si può redimere solo dopo una procedura di riabilitazione, che confermi come il soggetto sia diventato preciso e puntuale nei suoi impegni. I “soggetti segnalati” in banca dati per ottenere il mutuo dovranno presentarsi con un garante che si presti a rilasciare una firma di avvallo per garantire, con i suoi redditi, il pagamento delle rate sostituendosi, in caso di bisogno, al debitore principale.

La durata, l’estinzione anticipata e la cancellazione del mutuo

Il mutuo ipotecario di norma ha una durata variabile tra i dieci e i trent’anni. Il mutuo medio in Italia, per la verità è di vent’anni che coincide proprio con la validità del vincolo. Infatti l’ipoteca si estingue automaticamente al termine dei vent’anni, anche se per la sua cancellazione, dai registri della Conservatoria, bisogna ricorrere al notaio. Infatti anche se si paga interamente il debito, magari qualche anno prima del termine stabilito, per eliminare del tutto l’ipoteca è necessario fare un atto di cancellazione che può essere non oneroso nel caso in cui si adotti la procedura dettata dalla legge n.40 del 2007 detta legge Bersani. Questa procedura però non è immediata e mediamente servono dai due ai tre mesi per ottenere la cancellazione. Se si ha urgenza si procede con l’atto notarile classico che però ha un costo tra i mille – millecinquecento euro circa.

La surroga del mutuo

Sempre grazie alla cosiddetta legge Bersani è possibile trasferire il proprio mutuo da una banca ad un’altra, modificando i parametri del mutuo stesso. Questa operazione non è onerosa e il più delle volte permette di migliorare le condizioni del mutuo, abbassando la rata mensile, modificando il tasso d’interesse. Con la surroga, detta anche portabilità del mutuo, si possono cambiare la durata, lo spread, e passare al fisso se si è con mutuo a tasso variabile e viceversa. In questi casi è consigliabile farsi affiancare da un consulente creditizio, capace e professionale, vista l’ampia gamma di offerta oggi sul mercato.

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di Paolo Bellini

La Crisi si è fatta sentire anche in periferia? Certamente sì ma con effetti diversi ed alle volte stravaganti rispetto alle grandi città. Perché se è vero che a Milano o a Roma il mercato è sostanzialmente fermo nel Polesine la compravendita è ancora attiva ad alcune condizioni. I prezzi di vendita sono scesi di almeno il 15% rispetto ai prezzi di un anno fa, le modalità di pagamento si sono adeguate a quanto richiesto dalle banche per erogare mutui che vogliono almeno un 20% di acconto, versato dai compratori ed un massimo dell’80% di finanziato.
E’ finita quindi la tendenza di farsi prestare il 100% del prezzo richiesto oltre alle spese di intestazione del bene. Di ciò sono penalizzati tutti quelli che non possedendo nemmeno un euro si affidavano per l’acquisto al mutuo, confidando sul solo reddito da lavoro. Un piccolo sbalzo del sistema ed ecco la crisi dei mutui e delle famiglie soprattutto per chi si è affidato al tasso variabile. E poi una novità interessante: le case vengono in larga parte offerte arredate. Con cucina, soggiorno, camere da letto e arredo bagno esclusi gli elettrodomestici come televisioni e lavatrici. Anche questo fenomeno è frutto della crisi e del tentativo di ridurre al minimo “lo sconto” che bisogna fare per vendere l’immobile in tempi ragionevoli. Nelle locazioni invece l’offerta dell’appartamento arredato è ormai consolidata da anni ma nelle vendite è quasi una novità. I tempi di vendita delle case si sono allungati passando da 90 a 120 giorni prima di giungere al compromesso. Anche se rispetto le grandi città il Polesine se la cava bene visto che nei “mercati forti” i tempi di vendita si aggirano tra i 180 e i 210 giorni. Il ricorso al “fai da te” nella vendita è diminuito notevolmente portando il dato generale a 3 vendite su 4 sono assistite da un mediatore professionale. Sì anche perché non si devono fare errori. Prevedere l’acquisto di una casa non sapendo con precisione a quali spese si va incontro è come indebitarsi senza saperlo. La prima casa la si intesta ad una imposta di registro del 3% e ad un IVA del 4% (se si acquista da impresa), mentre la seconda casa al 10% del prezzo. Per non parlare dei rustici che se sono in zona agricola e con un appezzamento di terreno di pertinenza l’ imposta è del 10% e per il solo terreno agricolo del 18% (salvo essere coltivatori diretti o tra le categorie agevolate) con tutte le conseguenze sull’aumento dei costi per imposte ai quali vanno aggiunte le competenze del notaio, dell’agenzia e degli uffici come Catasto e Conservatoria immobiliare. Ecco di seguito uno schema delle voci che incidono sul prezzo finale di acquisto delle case.

Le imposte che gravano sugli acquisti immobiliari

IVA

Nel caso in cui il venditore sia un’impresa costruttrice o un’impresa che ha come principale oggetto la compravendita di immobili, l’aliquota a carico dell’acquirente è del 4%, per la prima casa, del 10% per le altre abitazioni non di lusso e del 20% per quelle di lusso. Per gli immobili di interesse storico, artistico o archeologico l’aliquota è del 3%. Per il calcolo dell’Iva si deve applicare l’aliquota prevista alla base imponibile, cioè il valore dell’immobile dichiarato nell’atto di compravendita.

Imposta di registro
Se invece si acquista la casa da un privato o da un’impresa che non ha compravendita di immobili tra le sue finalità principali, l’acquirente deve pagare l’imposta di registro. Per la prima casa l’aliquota è del 3%, per le altre abitazioni è del 7%. Per gli immobili di interesse storico, artistico o archeologico, l’aliquota è del 3%. Il legislatore ha stabilito che l’imposta di registro, nella compravendita tra privati di un immobile ad uso abitativo e suo pertinenze, sia calcolata in base al valore catastale e non più in base al prezzo dichiarato nel rogito, a condizione che le parti lo richiedano espressamente nel rogito.

Imposta ipotecaria
Questa imposta colpisce trascrizione, iscrizione, rinnovazione, cancellazione e annotazione nei pubblici Registri immobiliari. Oltre che per chi acquista una casa o altri diritti reali di godimento su beni immobili (cioè di usufrutto, di servitù, di superficie, di uso e di abitazione), questa tassa interessa anche le successioni (cioè eredità), le donazioni e le ipoteche. L’imposta si paga all’Agenzia del Territorio dei Pubblici registri immobiliari nella cui circoscrizione si trovano gli immobili. Al pagamento normalmente provvede il notaio. Se chi vende è un’impresa immobiliare o l’impresa che ha costruito l’immobile, oppure un’impresa che ha ristrutturato un immobile che già esisteva, chi compra paga l’imposta ipotecaria nella misura fissa di 168 euro. Questa somma è da pagare anche se chi compra ha diritto alle agevolazioni per la prima casa. Negli altri casi, la base su cui si calcola l’imposta è la stessa che si utilizza per il calcolo dell’imposta di registro: nei casi principali, quelli in cui non è dovuta l‘Iva, l’aliquota da pagare è del 2%.

Imposta catastale
Questa imposta comporta la registrazione al Catasto dei trasferimenti immobiliari eseguiti per operazioni uguali a quelle previste per l’imposta ipotecaria e si paga all’Ufficio del Catasto. La somma da pagare cambia anche in questo caso a seconda che si compri da un privato o da un’impresa: se chi vende è l’impresa che ha costruito l’immobile, oppure un’impresa immobiliare o un’impresa che ha ristrutturato un immobile che già esisteva, allora l’imposta è di 168 euro. Se invece si compra da un’impresa di tipo diverso da un privato, allora l’imposta si paga in modo proporzionale. In ogni caso, se chi compra ha diritto alle agevolazioni per la prima casa sia che compri da un privato o da una impresa diversa dai tre tipi già indicati, paga l’imposta ipotecaria nella misura fissa di 168 euro.

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 Walter Di Domenico a casa di fronte il suo computer

E’ proprio vero: alle volte anche una semplice fatalità può essere decisiva per la vita di un uomo e di una famiglia. Questo che raccontiamo è un episodio felice, nella tragedia toccata alla popolazione abruzzese, ma esemplare di come ai corsi on line ci si dedichi nelle ore più disparate come è capitato a Walter Di Domenico di San Giacomo di Atri in provincia di Teramo. La notte del terremoto di Abruzzo si trova al computer, intento a dare avvio alla ennesima sessione di corso e dopo un pò … la terra trema. Ecco il suo racconto: ” Mi svegliai verso le 2,50 del mattino di lunedì 6 aprile e approfittai a sedermi al computer per seguire il corso online per agente immobiliare. Alle ore 3,02 iniziai la mia lezione. Alle 3,32 iniziò all’improvviso un forte tintennio di bicchieri e il lampadario che si muoveva con ampie oscillazione (tutto è documentato nel registro on line del corso). In pochissimi secondi (dato che ero sveglio),realizzavo che si trattasse di una scossa di terremoto. Immediatamente riuscivo a svegliare i miei familiari e uscire fuori all’aperto. La mia casa non ha subito danni, però in caso di crollo sarei riuscito a salvarmi proprio perchè ero sveglio intento a seguire il corso al computer”. E qui le parole diventano superflue. Riportiamo volentieri la vicenda vissuta da Walter per contribuire a non dimenticare i nostri colleghi d’Abruzzo e tutti coloro che hanno sofferto a causa del terremoto.

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