La surroga del mutuo si è resa possibile, al grande pubblico, da quando si è introdotto la portabilità dell’ipoteca (legge n° 40 del 2 aprile 2007 – cosiddetta Legge Bersani). Infatti la surroga è una soluzione di finanziamento che prevede il trasferimento di un prestito già attivo ad un nuovo istituto, che si reputa in grado di assicurare condizioni migliori come il miglioramento del tasso d’interesse e la durata pianificando un nuovo piano di rimborso. Il tutto senza alcuna spese accessorie per l’operazione, grazie appunto alla portabilità dell’ipoteca.

L’istituto consiste nell’acquisizione da parte di un nuovo istituto di credito del debito residuo e l’eaborazione di un nuovo piano di ammortamento. Con la surroga la banca fa elaborare la stima dell’immobile, a spese proprie, per valutare che vi sia capienza per l’ipoteca a garanzia del debito residuo. Poi il mutuatario ha diritto alla revisione dello spread e della tipologia di tasso. Tutti benefici insperati qualche anno fa.

Con la surroga del mutuo si può anche cambiare il tipo di tasso di interesse, da variabile a fisso e rivedere, come abbiamo detto, ladurata del piano di ammortamento. Con la surroga la nuova banca acquisisce esclusivamente il debito residuo e propone, in sostanza, una soluzione relativa al solo piano di rimborso di questa somma.

Non sono previste spese accessorie perchè, vista la portabilità del mutuo, non è necessaria una nuova iscrizione ipotecaria. Anche le spese e le competenze notarili sono a carico della nuova banca. Ciò lo stabilisce legge 244 del 24 dicembre 2007 (Manovra Finanziaria 2008) che stabilisce, appunto, che con la surroga del mutuo deve essere garantita al cliente “l’esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura.” Ecco perchè tutta l’operazione deve essere condotta senza sopportare spese di sorta, neanche quelle relative all’atto notarile.

In pratica cosa avviene: si fa la trattativa con la banca scelta per la surroga, si sottoscrive la relativa domanda e si consegnano i documenti anagrafici, reddituali e immobiliari richiesti. La banca originale è tnuta per legge (entro massimo 10 giorni lavorativi dalla richiesta scritta) a comunicare l’ammontare del debito residuo del vecchio cliente. Con questo dato la nuova banca elabora le condizioni, la durata, il tasso e l’ammontare della rata mensile. Se per il mutuatario tutto va bene si passa alla formalizzazione della surroga e la compilazione dell’atto unico con il relativo contratto di mutuo. Con l’atto pubblico, che mette in campo il nuovo istituto di credito si ottiene la quietanza di pagamento rilasciata dalla vecchia banca e l’annotazione della surroga stessa a margine dell’ipoteca originaria.

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Ma è davvero vantaggioso procedere in tal senso? Prima di procedere con la sostituzione è necessario conoscere bene le attuali condizioni del mutuo, il reale tasso d’interesse applicato e quali sono le condizioni a cui si va incontro con detta operazione.

Quindi prima di procedere è meglio conoscere:

• il debito residuo del mutuo che si intende surrogare;
• le eventuali more ancora da versare;
• il costo delle nuove pratiche di apertura e di accensione;
• le penali, sempre se previste;
• il costo per la cancellazione dell’ipoteca;
• e quelle per l’ iscrizione della nuova ipoteca;
• la rata di ammortamento, (con riferimento a quella del finanziamento precedente).

Solo nel caso in cui la rata così ottenuta sia davvero più bassa, e le spese per l’operazione sono sopportabili, vale la pena sostituire il proprio mutuo. B.P.

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Mutuo a tasso fisso o variabile?

Questo è l’eterno dilemma. C’è chi è totalmente a favore del tasso fisso, che genera una rata mensile sempre uguale per tutta la durata del mutuo. E chi, invece, è a favore di quello variabile che subisce l’andamento del mercato facendo aumentare o diminuire la rata mensile in base a ciò che accade sul mercato finanziario. Oggi il variabile è molto conveniente in termini di costo, visto che il parametro che lo fa muovere, “l’Euribor” si attesta sotto l’uno per cento generando così un tasso d’interesse pari se non inferiore al 3%. Questo dato è il frutto della somma tra l’Euribor e lo spread (che rappresenta il guadagno della banca),  che varia in base alla durata del mutuo, dal 1,5% al 2 %. Il fisso, invece, si calcola sommando un altro parametro, l’IRS, allo spread. Oggi il mutuo a tasso fisso, di vent’anni, ha un tasso del 5% e su un finanziamento di 200 mila euro genera una rata mensile di euro 1.319, mentre con il variabile la rata si riduce a circa 1.000 euro mese.

Attenzione al Tan e soprattutto al Taeg

Due parametri importantissimi per stabilire con precisione i costi legati al mutuo. Il Tan (Tasso annuo nominale) è l’indice che esprime il tasso d’interesse che si calcola sommando il parametro di riferimento (Euribor o IRS) con lo spread. Il Taeg (Tasso annuo effettivo globale) è quello più importante per confrontare i vari mutui e avere una precisa idea sui costi totali che il mutuo porta con sé. Infatti non è sufficiente conoscere il tasso d’interesse o l’ammontare della rata per avere un’idea precisa del mutuo ma bisogna sapere anche quanto ”pesa” l’assicurazione, quante spese vi sono attaccate alla rata come quelle mensili d’incasso, le spese d’istruttoria e quelle per la perizia. Il Taeg rappresenta quindi il costo effettivo del finanziamento che tutte le banche sono tenute a riportare in sede di preventivo. Quindi a parità di tasso ci possono essere variazioni sostanziali nelle spese accessorie che rendono il mutuo più favorevole di un altro.

Le garanzie e le firme di avvallo

Può capitare che, nonostante un cliente abbia una busta paga e si sia sempre dimostrato “un buon pagatore” non gli venga concesso il mutuo per mancanza di storia bancaria.  Si perché molte banche oggi preferiscono finanziare chi già ha usufruito di un finanziamento e che ha restituito con precisione e puntualità rispetto a chi, invece, non ha mai utilizzato alcun prestito. Sembra un paradosso ma la centrale rischi e i vari istituti di notizie bancarie, come la notissima CRIF di Bologna, riportano nelle loro banche dati la storia di ognuno di noi qualificandoci in “buoni o cattivi pagatori” a seconda di come ci siamo comportati in altre situazioni analoghe. Ed ecco quindi che un soggetto che abbia sempre pagato il finanziamento, utilizzato magari per comprare l’auto o per fare un viaggio, non si veda concedere il mutuo per la casa proprio perché le rate del finanziamento le ha restituite il più delle volte in ritardo. Questo “ritardo” per le banche è un peccato grave che si può redimere solo dopo una procedura di riabilitazione, che confermi come il soggetto sia diventato preciso e puntuale nei suoi impegni. I “soggetti segnalati” in banca dati per ottenere il mutuo dovranno presentarsi con un garante che si presti a rilasciare una firma di avvallo per garantire, con i suoi redditi, il pagamento delle rate sostituendosi, in caso di bisogno, al debitore principale.

La durata, l’estinzione anticipata e la cancellazione del mutuo

Il mutuo ipotecario di norma ha una durata variabile tra i dieci e i trent’anni. Il mutuo medio in Italia, per la verità è di vent’anni che coincide proprio con la validità del vincolo. Infatti l’ipoteca si estingue automaticamente al termine dei vent’anni, anche se per la sua cancellazione, dai registri della Conservatoria, bisogna ricorrere al notaio. Infatti anche se si paga interamente il debito, magari qualche anno prima del termine stabilito, per eliminare del tutto l’ipoteca è necessario fare un atto di cancellazione che può essere non oneroso nel caso in cui si adotti la procedura dettata dalla legge n.40 del 2007 detta legge Bersani. Questa procedura però non è immediata e mediamente servono dai due ai tre mesi per ottenere la cancellazione. Se si ha urgenza si procede con l’atto notarile classico che però ha un costo tra i mille – millecinquecento euro circa.

La surroga del mutuo

Sempre grazie alla cosiddetta legge Bersani è possibile trasferire il proprio mutuo da una banca ad un’altra, modificando i parametri del mutuo stesso. Questa operazione non è onerosa e il più delle volte permette di migliorare le condizioni del mutuo, abbassando la rata mensile, modificando il tasso d’interesse. Con la surroga, detta anche portabilità del mutuo, si possono cambiare la durata, lo spread, e passare al fisso se si è con mutuo a tasso variabile e viceversa. In questi casi è consigliabile farsi affiancare da un consulente creditizio, capace e professionale, vista l’ampia gamma di offerta oggi sul mercato.

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Nella Guida “Il mutuo per la casa in parole semplici“, di Banca d’Italia si individuano molte cose da considerare prima di firmare un contratto di mutuo, che possiamo riassumere in un decalogo:

1) La rata mensile deve essere compatibile con il reddito calcolato al netto delle spese fisse.

2) Il tasso e la durata “ideale” è quella che più si adatta alla propria situazione economica.

3) E’ bene dare un occhiata all’offerta su Internet e i Portali specializzati sui mutui per fare dei confronti preventivi.

4) Prima di sottoscrivere il contratto di mutuo ed effettuare la stipula dell’atto occorre leggere attentamente, e con calma, le condizioni acquisendo i Fogli Informativi ed i Fogli Comparativi.

5) Molto importante informarsi sul TAEG, che è il tasso che da il costo reale e complessivo del mutuo, confrontandolo con le varie offerte.

6) Chi vuole fare il mutuo deve preventivamente selezionare una lista di banche di riferimento dalle quali acquisire i preventivi personalizzati.

7) Le proposte vanno valutate tenendo conto dei costi, anche quelli accessori come, ad esempio, le spese notarili, l’imposta sostitutiva, le spese di perizia, l’assicurazione, il costo incasso rata.

8 ) Non va trascurata la riflessione sui tempi di erogazione del finanziamento immobiliare da parte della banca per far sì che siano compatibili con quelli di consegna dell’immobile.

9) Importantissimo l’esame da farsi al piano di ammortamento proposto magari assistiti da un consulente finanziario che verifichi l’eventuale risparmio che si potrà ottenere ai fini fiscali.

10) Sarebbe buona norma farsi consegnare copia dell’atto di mutuo prima di firmarlo, per leggerlo con calma e assimilarlo totalmente.

Da ricordare che se si è segnalati in CRIF o nella Centrale Rischi, per ritardi nei pagamenti di altri finanziamenti o per debiti non onorati, il mutuo non verrà mai concesso. Ecco perché risulta importante fare una verifica preventiva per ottimizzare i tempi evitando spese inutili.

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Nella fascia di spesa maggioritaria, compresa tra 170 e 249 mila euro, vengono cercati soprattutto appartamenti con una camera matrimoniale, una seconda camera per il bimbo ed una zona giorno con angolo cottura.  Seguono i mini appartamenti con una camera da letto, il pranzo/cucina e il bagno.  Nella fascia di spesa compresa tra 250 e 349 mila euro invece si concentrano maggiormente le richieste di due letto con doppi servizi e di tre letto (34,3%). Rispetto alla media nazionale fanno eccezione:
- Roma e Firenze dove la maggioranza delle richieste si concentra nella fascia di spesa compresa tra 250 e 349 mila euro; a Roma si ricercano soprattutto bilocali e a Firenze invece quattro locali.
- Genova, Verona, Torino e Palermo registrano una maggiore concentrazione delle richieste nella fascia compresa tra 120 e 169 mila euro. In tutte queste località si cercano trilocali. Nei restanti capoluoghi di regione la concentrazione è più elevata nella fascia di spesa compresa tra 120 e 169 mila euro.

Da Luglio 2009 a Gennaio 2010, si è registrato un aumento delle richieste nella fascia di spesa fino a 119 mila euro, che la dice lunga sulla crisi e la disponibilità economica degli italiani.

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2. Il Contratto di locazione concordato

- la surroga (ossia l’annotazione della sostituzione) del nuovo creditore al precedente a margine dell’ipoteca iscritta a suo tempo. Inoltre, secondo quanto stabilito dal Decreto Bersani e dalle successive modifiche gli eventuali costi notarili che gravano su queste pratiche devono essere interamente sostenuti dalle banche e non sono assolutamente a carico del mutuatario. 

- La rinegoziazione con la stessa banca, sempre priva di costi, dato che avviene tramite una scrittura privata, anche non autenticata, e quindi senza l’intervento di un notaio o di un altro pubblico ufficiale abilitato. 

Diverso e’ invece il caso della sostituzione vera e propria di un mutuo: in questo caso si puo’ cambiare la somma mutuata, ma si deve chiudere il vecchio contratto e aprirne uno nuovo. Il mutuatario deve quindi versare la penale di estinzione alla “vecchia” banca (quando dovuta), puo’ essere necessario cancellare la vecchia ipoteca, sostenere i costi bancari per l’accensione di un nuovo mutuo (con un atto notarile analogo a quello per una nuova pratica) e versare l’imposta sostitutiva dello 0,25%.

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Ecco i capitoli e i temi che compongono il volume:

Affidarsi ad un professionista

• la figura del mediatore e dell’agente immobiliare
• diritti ed obblighi dell’agente immobiliare
• l’incarico, la durata, la provvigione, la detraibilità fiscale

Acquistare da soli

• acquisto di una casa usata
• casa ristrutturata
• casa nuova
• gli strumenti di tutela degli acquirenti
• il contratto preliminare
• edilizia convenzionata
• gli atti emulativi

La lista dei controlli

• titolarità del bene
• la comproprietà
• la comunione
• la donazione
• l’usucapione
• la locazione in essere

I Documenti da controllare

• provenienza
• certificazioni edilizie
• condoni, autorizzazioni, pdermessi
• il catasto
• il regolamento di condomminio

Gli atti che impegnano il venditore e l’acquirente

• la proposta d’acquisto
• il contratto preliminare
• se il venditore cambia idea: che fare?
• la caparra, la penale

Gli adempimenti fiscali

• imposte sull’acquisto della casa
• la prima casa
• la base imponibile su cui calcolare le imposte
• l’ICI
• l’abolizione dell’ICI per l’abitazione principale

Il Mutuo, il notaio e il condominio

• il trattamento fiscale dei mutui
• le garanzie del credito
• l’estinzione, la cancellazione dell’ipoteca
• la rinegoziazione e la portabilità del mutuo
• il notaio
• la scrittura privata o l’atto pubblico
• le spese condominiali
• obbligo al pagamento delle spese condominiali
• amministrazione del condominio

I vizi eventuali dell’immobile

• chi risponde?
• le garanzie
• acquisto da privato o da impresa

ed altre argomentazioni legate all’atto.

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