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Ma è davvero vantaggioso procedere in tal senso? Prima di procedere con la sostituzione è necessario conoscere bene le attuali condizioni del mutuo, il reale tasso d’interesse applicato e quali sono le condizioni a cui si va incontro con detta operazione.

Quindi prima di procedere è meglio conoscere:

• il debito residuo del mutuo che si intende surrogare;
• le eventuali more ancora da versare;
• il costo delle nuove pratiche di apertura e di accensione;
• le penali, sempre se previste;
• il costo per la cancellazione dell’ipoteca;
• e quelle per l’ iscrizione della nuova ipoteca;
• la rata di ammortamento, (con riferimento a quella del finanziamento precedente).

Solo nel caso in cui la rata così ottenuta sia davvero più bassa, e le spese per l’operazione sono sopportabili, vale la pena sostituire il proprio mutuo. B.P.

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Mutuo a tasso fisso o variabile?

Questo è l’eterno dilemma. C’è chi è totalmente a favore del tasso fisso, che genera una rata mensile sempre uguale per tutta la durata del mutuo. E chi, invece, è a favore di quello variabile che subisce l’andamento del mercato facendo aumentare o diminuire la rata mensile in base a ciò che accade sul mercato finanziario. Oggi il variabile è molto conveniente in termini di costo, visto che il parametro che lo fa muovere, “l’Euribor” si attesta sotto l’uno per cento generando così un tasso d’interesse pari se non inferiore al 3%. Questo dato è il frutto della somma tra l’Euribor e lo spread (che rappresenta il guadagno della banca),  che varia in base alla durata del mutuo, dal 1,5% al 2 %. Il fisso, invece, si calcola sommando un altro parametro, l’IRS, allo spread. Oggi il mutuo a tasso fisso, di vent’anni, ha un tasso del 5% e su un finanziamento di 200 mila euro genera una rata mensile di euro 1.319, mentre con il variabile la rata si riduce a circa 1.000 euro mese.

Attenzione al Tan e soprattutto al Taeg

Due parametri importantissimi per stabilire con precisione i costi legati al mutuo. Il Tan (Tasso annuo nominale) è l’indice che esprime il tasso d’interesse che si calcola sommando il parametro di riferimento (Euribor o IRS) con lo spread. Il Taeg (Tasso annuo effettivo globale) è quello più importante per confrontare i vari mutui e avere una precisa idea sui costi totali che il mutuo porta con sé. Infatti non è sufficiente conoscere il tasso d’interesse o l’ammontare della rata per avere un’idea precisa del mutuo ma bisogna sapere anche quanto ”pesa” l’assicurazione, quante spese vi sono attaccate alla rata come quelle mensili d’incasso, le spese d’istruttoria e quelle per la perizia. Il Taeg rappresenta quindi il costo effettivo del finanziamento che tutte le banche sono tenute a riportare in sede di preventivo. Quindi a parità di tasso ci possono essere variazioni sostanziali nelle spese accessorie che rendono il mutuo più favorevole di un altro.

Le garanzie e le firme di avvallo

Può capitare che, nonostante un cliente abbia una busta paga e si sia sempre dimostrato “un buon pagatore” non gli venga concesso il mutuo per mancanza di storia bancaria.  Si perché molte banche oggi preferiscono finanziare chi già ha usufruito di un finanziamento e che ha restituito con precisione e puntualità rispetto a chi, invece, non ha mai utilizzato alcun prestito. Sembra un paradosso ma la centrale rischi e i vari istituti di notizie bancarie, come la notissima CRIF di Bologna, riportano nelle loro banche dati la storia di ognuno di noi qualificandoci in “buoni o cattivi pagatori” a seconda di come ci siamo comportati in altre situazioni analoghe. Ed ecco quindi che un soggetto che abbia sempre pagato il finanziamento, utilizzato magari per comprare l’auto o per fare un viaggio, non si veda concedere il mutuo per la casa proprio perché le rate del finanziamento le ha restituite il più delle volte in ritardo. Questo “ritardo” per le banche è un peccato grave che si può redimere solo dopo una procedura di riabilitazione, che confermi come il soggetto sia diventato preciso e puntuale nei suoi impegni. I “soggetti segnalati” in banca dati per ottenere il mutuo dovranno presentarsi con un garante che si presti a rilasciare una firma di avvallo per garantire, con i suoi redditi, il pagamento delle rate sostituendosi, in caso di bisogno, al debitore principale.

La durata, l’estinzione anticipata e la cancellazione del mutuo

Il mutuo ipotecario di norma ha una durata variabile tra i dieci e i trent’anni. Il mutuo medio in Italia, per la verità è di vent’anni che coincide proprio con la validità del vincolo. Infatti l’ipoteca si estingue automaticamente al termine dei vent’anni, anche se per la sua cancellazione, dai registri della Conservatoria, bisogna ricorrere al notaio. Infatti anche se si paga interamente il debito, magari qualche anno prima del termine stabilito, per eliminare del tutto l’ipoteca è necessario fare un atto di cancellazione che può essere non oneroso nel caso in cui si adotti la procedura dettata dalla legge n.40 del 2007 detta legge Bersani. Questa procedura però non è immediata e mediamente servono dai due ai tre mesi per ottenere la cancellazione. Se si ha urgenza si procede con l’atto notarile classico che però ha un costo tra i mille – millecinquecento euro circa.

La surroga del mutuo

Sempre grazie alla cosiddetta legge Bersani è possibile trasferire il proprio mutuo da una banca ad un’altra, modificando i parametri del mutuo stesso. Questa operazione non è onerosa e il più delle volte permette di migliorare le condizioni del mutuo, abbassando la rata mensile, modificando il tasso d’interesse. Con la surroga, detta anche portabilità del mutuo, si possono cambiare la durata, lo spread, e passare al fisso se si è con mutuo a tasso variabile e viceversa. In questi casi è consigliabile farsi affiancare da un consulente creditizio, capace e professionale, vista l’ampia gamma di offerta oggi sul mercato.

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1. Il contratto di acquisto degli immobili in costruzione

La Uni 11367 sarà parte integrante della norma che istituisce l’obbligo della certificazione acustica e regolerà: a)  la procedura da seguire nei collaudi acustici, b) nella comunicazione dei risultati da fornire ai futuri proprietari/abitanti sulle caratteristiche acustiche della casa e c) nella tutela dei vari soggetti che intervengono nel processo edilizio (progettisti, produttori di materiali da costruzione, costruttori, venditori, eccetera) da possibili successive contestazioni. La norma si applica a tutti i tipi di edifici, tranne a quelli a uso agricolo, artigianale e industriale, mentre per ospedali, cliniche, case di cura e scuole gli standars normativi sono definiti da una specifica appendice.

Sono quattro come detto le differenti classi di efficienza acustica: da quella più silenziosa che è in Classe 1 a quella più rumorosa in Classe 4. Studi approfonditi in materia hanno rilevato che gli edifici italiani sono per la maggioranza dei casi in Classe 3. L’attuale decreto vigente, il DPCM 5 dicembre 1997, stabilisce valori univoci di riferimento molto prossimi a quelli della terza classe della Uni. In pratica i tecnici collaudatori valuteranno l’efficienza acustica di ogni unità immobiliare con particolare riguardo all’isolamento di facciata, l’isolamento rispetto ai vicini (sia per i rumori aerei, sia per i rumori di calpestio) e il livello sonoro degli impianti. Nel caso degli alberghi sono considerati altresì gli isolamenti acustici fra ambienti della stessa unità (per esempio tra le camere).

Con questo insieme di norme (energetiche, acustiche, antisismiche e strutturali) si migliora il quadro delle informazioni a disposizione dell’utente del bene edilizio, immettendo sul mercato una classificazione graduata degli immobili, conferendo agli stessi un nuovo valore economico legato non solo alla superficie ed alle caratteristiche costruttive, ma anche alla capacità dello stesso di soddisfare esigenze spesso immateriali (comfort, privacy, emissioni CO2, consumo materiali, costo del riscaldamento e dell’energia elettrica).

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