Le imposte nella “prima casa” sono: quella di registro del 3%, calcolata sul valore fiscale del bene, a cui bisogna aggiungere le imposte ipotecarie (euro 168), le imposte catastali (euro 168), i bolli e le altre tasse (circa euro 250) se però ricorrono le seguenti condizioni:

1 – essere già residente nel Comune in cui è situato l’immobile da acquistare o impegnarsi a trasferire la residenza nel Comune entro diciotto mesi dall’acquisto;

2 – non è necessario che l’appartamento sia adibito a propria abitazione (perciò l’agevolazione spetta anche se l’appartamento è occupato da un inquilino), purché si abbia la residenza nel Comune;

3 – l’agevolazione compete anche a chi presta lavoro nel Comune in cui è situato l’immobile e per i residenti all’estero;

4 – non essere titolare di altro appartamento nello stesso Comune di acquisto;

5 – non essere titolare di altro appartamento acquistato con le agevolazioni della prima casa su tutto il territorio nazionale;

6 – l’agevolazione compete non solo a chi acquista contemporaneamente appartamento, cantina e garage, ma anche a chi acquista una cantina o un garage dopo l’acquisto dell’appartamento, purché si tratti della prima cantina e del primo box posseduti.

Nessun Articolo affine.

Imposta catastale. È sempre dovuta a seguito di trasferimento di proprietà di beni immobili registrati all’Ufficio Tecnico Erariale detto Catasto.

Imposta di registro. Si versa al notaio al momento del rogito e questi provvede alla registrazione dell’atto di compravendita presso l’Agenzia delle Entrate.

Imposta ipotecaria. E’ l’imposta applicata sulle formalità di trascrizione, iscrizione, rinnovazione, cancellazione e annotazione nei pubblici Registri Immobiliari tenuti presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Come la compravendita, i mutui, le servitù, l’usufrutto e quant’altro colpisca un immobile.

Imposta sostitutiva. È l’imposta che si paga allo Stato trattenuta direttamente dalla banca che eroga il finanziamento (mutui, prestiti etc). Questa imposta è pari allo 0,25% dell’importo erogato in caso di mutuo acceso con la Banca per l’acquisto della “prima casa”. Passa al 2% nel caso in cui si ha a riferimento un mutuo stipulato per l’acquisto della seconda casa.

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Ecco perché la lettura attenta del modello allegato, con le clausole conseguenti, permetterà a chi si accinge ad acquistare casa di fare attenzione sulle clausole e sulle obbligazioni che, con una firma sul preliminare si stabiliscono, con conseguenze economiche di tutto rispetto.

Riportiamo quindi gli elementi più importanti per concentrare l’attenzione del lettore su questi istituti che si dimostrano di grande rilevanza al momento di pagare o di onorare gli impegni presi.

LA CAPARRA: penitenziale o confirmatoria

La differenza fra le due tipologie è rilevante in quanto la caparra penitenziale facilita lo scioglimento della promessa di vendita o restituendo (il venditore) il doppio di quanto percepito o perdendo (il compratore) quanto versato a titolo di caparra. Le cose vanno diversamente se si pattuisce la caparra confirmatoria che rende molto più difficile sciogliere la promessa. Anche con una minima cifra versata a titolo di caparra confirmatoria una delle parti può costringere l’altra ad adempiere alle obbligazioni assunte con il contratto. E’ di fatto la Caparra più diffusa e quella che normalmente le parti intendono versare in sede di Preliminare.

LE IMPOSTE E TASSE : agevolazioni prima casa

Per comodità riportiamo una tabella che riassume le diverse imposte da versare nel caso in cui si acquisti la “prima casa” da privato o da impresa edile:

A CARICO DEL COMPRATORE

CONSIGLI UTILI: cosa fare prima di sottoscrivere il contratto

Per sottoscrivere serenamente il contratto è importante fare attenzione ad alcune situazioni che, in larga sintesi, elenchiamo e che riguardano operazioni preventive che l’acquirente deve fare prima di firmare e versare la caparra a conferma dell’acquisto.

• Identificare esattamente l’immobile che si acquista compresi accessori e pertinenze;
• Descrivere puntualmente e meticolosamente l’unità immobiliare con i riferimenti catastali;
• Riportare nell’atto le esatte generalità delle parti con particolare attenzione al regime patrimoniale dei contraenti coniugati;
• Chiarire il tipo di caparra prescelta (normalmente e per usi e consuetudini è la confirmatoria);
• Indicare esattamente il prezzo di vendita e le sue modalità di pagamento: acconto, rate e con il saldo generalmente previsto al rogito notarile;
• Clausola relativa alla consegna dell’immobile e modalità concordate;
• Clausole relative alle garanzie dal punto di vista ipotecario e vincolistico (con descrizione delle ipoteche e vincoli da cancellare e delle eventuali sanatorie edilizie a carico del venditore);
• Clausole di garanzia urbanistica (il venditore deve fornire la licenza e/o concessione edilizia o il Permesso di Costruire oltre al certificato di abitabilità ed eventuali domande di concessione di sanatoria (condono edilizio);
• Far dichiarare al venditore che l’immobile è stato dichiarato nell’ultima dichiarazione dei redditi;
• Farsi consegnare, da parte del venditore, copia della documentazione catastale, ipotecaria, urbanistica, dell’eventuale contratto di locazione, del regolamento del condominio con la relativa tabella millesimale, della planimetria e della concessione edilizia, il Certificato energetico e l’attestazione che i dati catastali corrispondono alla situazione di fatto;

AVVERTENZE

• Se temete che l’immobile possa essere venduto più volte da parte del promettente venditore chiedete la trascrizione del preliminare di compravendita. In questo caso è buona norma stipularlo dal notaio che poi effettuerà il rogito. Comunque per trascrivere il preliminare alla Conservatoria dei registri immobiliari occorre però che lo stesso, oltre all’autentica notarile, contenga tutte le clausole e le dichiarazioni previste per legge. In definitiva che assomigli il più possibile al contratto definitivo.

• Per chi deve richiedere un’agevolazione statale o regionale, (provinciale per le Proncie autonome) il contratto preliminare deve necessariamente essere registrato. Solo così è possibile presentare la domanda per ottenere il mutuo o il contributo decennale. La registrazione costa € 168 + l’imposta proporzionale prevista per la caparra confirmatoria, 0,50% (se penitenziale, 3%) e per l’acconto, 3%. L’imposta proporzionale (0,5% e 3%) su caparre e acconti viene detratta dall’imposta principale al momento della registrazione del contratto definitivo.

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Corsi Academy vi propone un nuovo sondaggio su un tema di grande attualità e che molti di voi avranno dovuto affrontare nel corso della carriera lavorativa o di collaborazione con agenzie immobiliari.

Rispondete al sondaggio e commentate in merito all’argomento

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di Paolo Bellini

La Crisi si è fatta sentire anche in periferia? Certamente sì ma con effetti diversi ed alle volte stravaganti rispetto alle grandi città. Perché se è vero che a Milano o a Roma il mercato è sostanzialmente fermo nel Polesine la compravendita è ancora attiva ad alcune condizioni. I prezzi di vendita sono scesi di almeno il 15% rispetto ai prezzi di un anno fa, le modalità di pagamento si sono adeguate a quanto richiesto dalle banche per erogare mutui che vogliono almeno un 20% di acconto, versato dai compratori ed un massimo dell’80% di finanziato.
E’ finita quindi la tendenza di farsi prestare il 100% del prezzo richiesto oltre alle spese di intestazione del bene. Di ciò sono penalizzati tutti quelli che non possedendo nemmeno un euro si affidavano per l’acquisto al mutuo, confidando sul solo reddito da lavoro. Un piccolo sbalzo del sistema ed ecco la crisi dei mutui e delle famiglie soprattutto per chi si è affidato al tasso variabile. E poi una novità interessante: le case vengono in larga parte offerte arredate. Con cucina, soggiorno, camere da letto e arredo bagno esclusi gli elettrodomestici come televisioni e lavatrici. Anche questo fenomeno è frutto della crisi e del tentativo di ridurre al minimo “lo sconto” che bisogna fare per vendere l’immobile in tempi ragionevoli. Nelle locazioni invece l’offerta dell’appartamento arredato è ormai consolidata da anni ma nelle vendite è quasi una novità. I tempi di vendita delle case si sono allungati passando da 90 a 120 giorni prima di giungere al compromesso. Anche se rispetto le grandi città il Polesine se la cava bene visto che nei “mercati forti” i tempi di vendita si aggirano tra i 180 e i 210 giorni. Il ricorso al “fai da te” nella vendita è diminuito notevolmente portando il dato generale a 3 vendite su 4 sono assistite da un mediatore professionale. Sì anche perché non si devono fare errori. Prevedere l’acquisto di una casa non sapendo con precisione a quali spese si va incontro è come indebitarsi senza saperlo. La prima casa la si intesta ad una imposta di registro del 3% e ad un IVA del 4% (se si acquista da impresa), mentre la seconda casa al 10% del prezzo. Per non parlare dei rustici che se sono in zona agricola e con un appezzamento di terreno di pertinenza l’ imposta è del 10% e per il solo terreno agricolo del 18% (salvo essere coltivatori diretti o tra le categorie agevolate) con tutte le conseguenze sull’aumento dei costi per imposte ai quali vanno aggiunte le competenze del notaio, dell’agenzia e degli uffici come Catasto e Conservatoria immobiliare. Ecco di seguito uno schema delle voci che incidono sul prezzo finale di acquisto delle case.

Le imposte che gravano sugli acquisti immobiliari

IVA

Nel caso in cui il venditore sia un’impresa costruttrice o un’impresa che ha come principale oggetto la compravendita di immobili, l’aliquota a carico dell’acquirente è del 4%, per la prima casa, del 10% per le altre abitazioni non di lusso e del 20% per quelle di lusso. Per gli immobili di interesse storico, artistico o archeologico l’aliquota è del 3%. Per il calcolo dell’Iva si deve applicare l’aliquota prevista alla base imponibile, cioè il valore dell’immobile dichiarato nell’atto di compravendita.

Imposta di registro
Se invece si acquista la casa da un privato o da un’impresa che non ha compravendita di immobili tra le sue finalità principali, l’acquirente deve pagare l’imposta di registro. Per la prima casa l’aliquota è del 3%, per le altre abitazioni è del 7%. Per gli immobili di interesse storico, artistico o archeologico, l’aliquota è del 3%. Il legislatore ha stabilito che l’imposta di registro, nella compravendita tra privati di un immobile ad uso abitativo e suo pertinenze, sia calcolata in base al valore catastale e non più in base al prezzo dichiarato nel rogito, a condizione che le parti lo richiedano espressamente nel rogito.

Imposta ipotecaria
Questa imposta colpisce trascrizione, iscrizione, rinnovazione, cancellazione e annotazione nei pubblici Registri immobiliari. Oltre che per chi acquista una casa o altri diritti reali di godimento su beni immobili (cioè di usufrutto, di servitù, di superficie, di uso e di abitazione), questa tassa interessa anche le successioni (cioè eredità), le donazioni e le ipoteche. L’imposta si paga all’Agenzia del Territorio dei Pubblici registri immobiliari nella cui circoscrizione si trovano gli immobili. Al pagamento normalmente provvede il notaio. Se chi vende è un’impresa immobiliare o l’impresa che ha costruito l’immobile, oppure un’impresa che ha ristrutturato un immobile che già esisteva, chi compra paga l’imposta ipotecaria nella misura fissa di 168 euro. Questa somma è da pagare anche se chi compra ha diritto alle agevolazioni per la prima casa. Negli altri casi, la base su cui si calcola l’imposta è la stessa che si utilizza per il calcolo dell’imposta di registro: nei casi principali, quelli in cui non è dovuta l‘Iva, l’aliquota da pagare è del 2%.

Imposta catastale
Questa imposta comporta la registrazione al Catasto dei trasferimenti immobiliari eseguiti per operazioni uguali a quelle previste per l’imposta ipotecaria e si paga all’Ufficio del Catasto. La somma da pagare cambia anche in questo caso a seconda che si compri da un privato o da un’impresa: se chi vende è l’impresa che ha costruito l’immobile, oppure un’impresa immobiliare o un’impresa che ha ristrutturato un immobile che già esisteva, allora l’imposta è di 168 euro. Se invece si compra da un’impresa di tipo diverso da un privato, allora l’imposta si paga in modo proporzionale. In ogni caso, se chi compra ha diritto alle agevolazioni per la prima casa sia che compri da un privato o da una impresa diversa dai tre tipi già indicati, paga l’imposta ipotecaria nella misura fissa di 168 euro.

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 Walter Di Domenico a casa di fronte il suo computer

E’ proprio vero: alle volte anche una semplice fatalità può essere decisiva per la vita di un uomo e di una famiglia. Questo che raccontiamo è un episodio felice, nella tragedia toccata alla popolazione abruzzese, ma esemplare di come ai corsi on line ci si dedichi nelle ore più disparate come è capitato a Walter Di Domenico di San Giacomo di Atri in provincia di Teramo. La notte del terremoto di Abruzzo si trova al computer, intento a dare avvio alla ennesima sessione di corso e dopo un pò … la terra trema. Ecco il suo racconto: ” Mi svegliai verso le 2,50 del mattino di lunedì 6 aprile e approfittai a sedermi al computer per seguire il corso online per agente immobiliare. Alle ore 3,02 iniziai la mia lezione. Alle 3,32 iniziò all’improvviso un forte tintennio di bicchieri e il lampadario che si muoveva con ampie oscillazione (tutto è documentato nel registro on line del corso). In pochissimi secondi (dato che ero sveglio),realizzavo che si trattasse di una scossa di terremoto. Immediatamente riuscivo a svegliare i miei familiari e uscire fuori all’aperto. La mia casa non ha subito danni, però in caso di crollo sarei riuscito a salvarmi proprio perchè ero sveglio intento a seguire il corso al computer”. E qui le parole diventano superflue. Riportiamo volentieri la vicenda vissuta da Walter per contribuire a non dimenticare i nostri colleghi d’Abruzzo e tutti coloro che hanno sofferto a causa del terremoto.

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Si è dimostrato un momento importante l’Aula che si svolge al termine delle due fasi propedeutiche del corso: la On line e quella della Pratica professionale. Infatti venerdì 8 maggio scorso, presso la sede del Cescot Veneto in via Savelli 8 a Padova, i 14 partecipanti alle quattro ore di Aula, fase ultima per la conclusione del corso, si sono cimentati con la prova finale e la conversazione accademica tenuta direttamente dal coordinatore della Corsi Academy, dr. Paolo Bellini. I presenti, provenienti chi da Milano, chi da Roma e chi da altre importanti provincie italiane hanno affrontato l’Aula con serenità e dedizione riuscendo a completare la prova finale con votazioni altissime. Il “più bravo” della giornata è risultato anche il più “anziano” di età che con una votazione di Ottimo ha saputo rispondere correttamente a tutte le 19 domande, un pò tranello, che compongono la prova finale. Dal punto di vista documentale e organizzativo l’appuntamento si può dire sia stato preparato con grande professionalità e competenza dalla responsabile del Centro Servizi, Angela Senno, molto apprezzata dai corsisti e dall’intera organizzazione scolastica. Al termine della giornata, che si è consumata senza appesantimenti ma con un grande interesse di tutti, è avvenuta la consegna degli Attestati di Frequenza necessari per procedere con la domanda d’esame presso la propria Camera di Commercio. I dettagli dell’Aula e delle performace nei prossimin articoli (Nella Foto: Angela Senno).

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Fonte: ANAMA

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