Contratto preliminare e caparra confirmatoria nell’acquisto immobiliare

Contratto preliminare e caparra nell’acquisto della casa
Quando si decide di comprare una casa sono due le azioni da fare: mettere per iscritto gli accordi presi (preliminare di compravendita) versando un anticipo che è la caparra. Il preliminare può essere redatto dalle parti stesse, in carta libera e non necessariamente da un professionista (anche se l’ausilio di un agente immobiliare o di un notaio è auspicabile, vista la complessità della materia). Per legge il preliminare di compravendita va registrato da una delle parti entro 20 giorni dalla sua stipula, così come stabilito dalla legge 296/06 o dall’agente immobiliare che ha svolto l’attività di intermediazione. Il contratto preliminare deve contenere tutti gli elementi identificativi delle parti, dell’immobile oggetto di compravendita, del prezzo e della forma di pagamento. Inoltre nel preliminare vanno indicate le eventuali condizioni, al cui avverarsi è legato “il destino del contratto” (per esempio l’erogazione di un mutuo bancario)o la situazione urbanistica dell’immobile come : la presenza di abusi edilizi, la destinazione d’uso del terreno, i vincoli determinati dal Piano Regolatore Generale e via di questo passo. Di norma alla sottoscrizione del preliminare viene versata una caparra che, secondo gli usi e le consuetudini locali, è da considerarsi anche principio di pagamento.  Si configura quindi una caparra confirmatoria ( art. 1385 c.c.) che rappresenta la conferma del vincolo assunto e delle obbligazioni nate con il contratto. Il venditore si obbliga a cedere e vendere il bene alla data stabilita, a fronte del pagamento dell’intero prezzo versato dalla parte acquirente. Il saldo avviene nella maggioranza dei casi dal Notaio con il Rogito notarile. La caparra confirmatoria da diritto all’acquirente di vedersela raddoppiare se il venditore è inadempiente, così come di perderla se è lui stesso in difetto rispetto agli obblighi assunti con il venditore. La forza della caparra sta nel fatto che essendo anche “inizio di pagamento” non da diritto al venditore, che la riceve, di raddoppiarla a suo piacimento, per esempio nel caso ricevesse un’offerta più vantaggiosa da altro acquirente. Spetta solo all’originale acquirente, cioè a quello che ha sottoscritto il preliminare e versato l’anticipo di decidere se accettare il raddoppio o pretendere l’immobile acquistato, ovviamente saldandone il prezzo. La caparra varia a seconda dell’entità dell’affare tra il 10% e il 30% del prezzo. Va versata nelle mani del venditore in contanti o in assegno circolare e, sempre per consuetudine, diventa parte del prezzo che l’acquirente integrerà, al rogito notarile, con il saldo in differenza. Se si acquista una casa da impresa o da società, tutte le somme versate in anticipo sul prezzo, e quindi anche la caparra, vanno garantite dall’impresa con fidejussioni bancarie di pari valore. Ciò a norma del decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122 in attuazione della legge 210/2004 che ha posto una serie di protezioni e tutele per il consumatore/acquirente.
contract 2Quando si decide di comprare una casa sono due le azioni da fare: mettere per iscritto gli accordi presi (preliminare di compravendita) versando un anticipo che è la caparra. Il preliminare può essere redatto dalle parti stesse, in carta libera e non necessariamente da un professionista (anche se l’ausilio di un agente immobiliare o di un notaio è auspicabile, vista la complessità della materia). Per legge il preliminare di compravendita va registrato da una delle parti entro 20 giorni dalla sua stipula, così come stabilito dalla legge 296/06 o dall’agente immobiliare che ha svolto l’attività di intermediazione.
Il contratto preliminare deve contenere tutti gli elementi identificativi delle parti, dell’immobile oggetto di compravendita, del prezzo e della forma di pagamento. Inoltre nel preliminare vanno indicate le eventuali condizioni, al cui avverarsi è legato “il destino del contratto” (per esempio l’erogazione di un mutuo bancario) o la situazione urbanistica dell’immobile come : la presenza di abusi edilizi, la destinazione d’uso del terreno, i vincoli determinati dal Piano Regolatore Generale e via di questo passo.
Di norma alla sottoscrizione del preliminare viene versata una caparra che, secondo gli usi e le consuetudini locali, è da considerarsi anche principio di pagamento.  Si configura quindi una caparra confirmatoria ( art. 1385 c.c.) che rappresenta la conferma del vincolo assunto e delle obbligazioni nate con il contratto. Il venditore si obbliga a cedere e vendere il bene alla data stabilita, a fronte del pagamento dell’intero prezzo versato dalla parte acquirente. Il saldo avviene nella maggioranza dei casi dal Notaio con il Rogito notarile. La caparra confirmatoria da diritto all’acquirente di vedersela raddoppiare se il venditore è inadempiente, così come di perderla se è lui stesso in difetto rispetto agli obblighi assunti con il venditore. La forza della caparra sta nel fatto che essendo anche “inizio di pagamento” non da diritto al venditore, che la riceve, di raddoppiarla a suo piacimento, per esempio nel caso ricevesse un’offerta più vantaggiosa da altro acquirente. Spetta solo all’originale acquirente, cioè a quello che ha sottoscritto il preliminare e versato l’anticipo di decidere se accettare il raddoppio o pretendere l’immobile acquistato, ovviamente saldandone il prezzo. La caparra varia a seconda dell’entità dell’affare tra il 10% e il 30% del prezzo. Va versata nelle mani del venditore in contanti o in assegno circolare e, sempre per consuetudine, diventa parte del prezzo che l’acquirente integrerà, al rogito notarile, con il saldo in differenza. Se si acquista una casa da impresa o da società, tutte le somme versate in anticipo sul prezzo, e quindi anche la caparra, vanno garantite dall’impresa con fidejussioni bancarie di pari valore. Ciò a norma del decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122 in attuazione della legge 210/2004 che ha posto una serie di protezioni e tutele per il consumatore/acquirente.

4 commenti su “Contratto preliminare e caparra confirmatoria nell’acquisto immobiliare

  • salve sto per acquistare la prima casa e dovendo chiedere il mutuo regionale devo dare il 20% fuori dal mutuo.
    Vorrei sapere se potenzialmente al momento dl compromesso o comunque della scrittura privata in cui ci si impegna ad acquistare e a vendere l’immobile io, acquirente, posso dare il 10 per cento della caparra in contanti e l’altro in assegni. grazie mille!!

  • Buongiorno, posso richiedere il doppio della caparra per modifiche apportate dal costruttore all’immobile in costruzione che ho deciso di acquistare? (Estetica completamente cambiata e cambio di piano da primo a secondo?) Grazie

  • Salve a tutti, vorrei porre un quesito che mi tormenta da circa due anni e mezzo. Ho versato a una caparra di 15 mila euro a mezzo bonifico bancario, per l’acquisto di un monolocale del quale sono conduttore in affitto , con degli accordi verbali presi con il proprietario senza nessun contratto ,il prezzo d’acquisto era stabilito a 80,000€ ,ma in sede di preliminare e dopo aver versato la caparra,il proprietario aumenta il prezzo a 95,000€,io mi rifiuto di sottoscrivere il contratto e fino ad oggi non se ne fatto più niente. La mia domanda ora è, come posso fare per avere indietro i soldi della caparra, notare che il canone d’affitto è sempre stato regolarmente pagato. Vi ringrazio anticipatamente.

  • dovrei acquistare da una impresa edile un appartamento in costruzione con consegna,a lavori ultimati,fra tre o quattro mesi.Mi è stato richiesto di versare come caparra il 50% del prezzo totale pattuito,il resto al rogito.Chiedo se è giusta la percentuale della caparra,perchè so che va dal 10% al 30% del prezzo.Ringrazio

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Questo sito usa Akismet per ridurre lo spam. Scopri come i tuoi dati vengono elaborati.