Come si calcola il valore catastale di un immobile

La crisi del mercato immobiliare sta per migliorare visti i dati pubblicati dall’ISTAT che ci dicono che l’ultimo trimestre 2009 e il primo del 2010 sono riprese le compravendite e l’erogazione dei mutui da parte delle Banche. Ciò dovuto sia all’aggiustamento dei prezzi di vendita, completamente impazziti qualche  anno fa, che alla volontà delle Banche di elargire ancora denaro per l’acquisto immobiliare, seppur a patti chiari e precisi. Oggi si finanzia l’acquisto fino al massimo dell’80% del prezzo pagato e che risulta dall’atto notarile.

Ecco perché è importante sapere che nonostante nel rogito notarile si indichi “il reale prezzo d’acquisto” è possibile prendere come base imponibile il “valore catastale” del bene purché lo si richieda al notaio in sede di stipula dell’atto. Le imposte e le tasse relative all’atto (registro, ipotecarie e catastali) saranno versate al notaio stesso nella misura del 3% di registro sul valore catastale oltre a 168 euro per le ipotecarie e altri 168 euro per le catastali se si tratta di compravendere la “prima casa” a privati.

Ma allora come i calcola il valore catastale di una casa? Per determinare detto valore catastale di un immobile bisogna innanzitutto aggiornare la Rendita Catastale, rivalutandola del 5% per poi moltiplicarla per i seguenti coefficienti:

  • 110 per la prima casa;
  • 120 per i fabbricati dei gruppi catastali A,B,C, (escluse le categorie A/10 – uffici e studi privati e C/1 – negozi e botteghe);
  • 60 per fabbricati delle categorie A/10 – uffici e studi privati e D – opifici, alberghi, capannoni etc.;
  • 40,8 per fabbricati delle categorie C/1 – negozi ed E – chiese, stazioni di servizio, cimiteri etc.

Per collegi, case di cura, scuole, biblioteche, depositi sotterranei etc, che corrispondono alla categoria catastale B la rivalutazione della rendita Catastale si applica nella misura del 40% e successivamente del 5% (così come disposto dall’art.3 comma 48, L. 662/1996) generando un moltiplicatore pari a 147 che si calcola nel modo seguente: (100 + 40%) x 5%.

Il così detto “prezzo – valore” è applicabile per le cessioni di immobili ad uso abitativo e loro pertinenze, effettuate nei confronti di persone fisiche che agiscono come privati. In questi casi la base imponibile sulla quale calcolare le imposte è costituita dal valore catastale dell’immobile e non dal corrispettivo pagato, che deve però risultare in atto. Con questo sistema l’onorario del notaio è ridotto del 30% e si è esclusi dai controlli per la rettifica del valore.

  Tabella categorie catastali (23,8 KiB, 4.366 download)

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