Comprare casa è bene: con l’agibilità è meglio!

Si avvicina fine anno, periodo canonico per i rogiti notarili di compravendita. Ecco perché pensiamo utile segnalare ai nostri lettori un documento che non deve mai mancare all’atto definitivo: il certificato di agibilità. Tutti coloro che acquistano casa si preoccupano di norma di recuperare le planimetrie catastali, il regolamento di condominio e magari il certificato energetico essendo uno degli ultimi entrato nella hit parade delle certificazioni. Ma in pochi si preoccupano di reclamare la consegna del certificato di agibilità che è fondamentale nella compravendita. Infatti il TUE (testo unico dell’edilizia) emanato con D.P.R. n. 380/2001 eleva l’agibilità al rango di documento essenziale per l’atto definitivo, a tal punto che la sua assenza può configurare una sorta di inadempimento contrattuale del venditore. Sì! Perché spetta al venditore l’onere di presentare l’agibilità del bene e a nulla valgono eventuale scuse di ritardi del Comune nel rilasciarla. Ciò non esonera il venditore dalle responsabilità che giurisprudenza consolidata gli attribuisce. Ma che cos’è in sostanza questo certificato? Il TUE sancisce che l’agibilità è “il documento rilasciato dal Comune che attesta l’attitudine del bene ad assolvere la sua funzione economico – sociale, assicurando così il legittimo godimento e la sua commerciabilità”. In parole povere significa che l’edificio, munito di regolare Certificato di Agibilità, è stato costruito in perfetta regola, sia con le norme igienico – sanitarie sia con quelle urbanistiche e di sicurezza. E la Suprema Corte (Cass. n. 9976/2007) è categorica in merito: il venditore deve mettere obbligatoriamente a disposizione dell’acquirente l’agibilità al momento della consegna dell’immobile stesso, in aggiunta a tutti gli altri documenti necessari per la stipula notarile. Ma come si ottiene il Certificato? Lo richiede il proprietario dell’immobile al Comune sia che si tratti di nuova costruzione, sia per gli interventi di ricostruzione o sopraelevazione e comunque in tutti gli interventi che influiscono sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti. Gli artt. 24 e 25 del TUE stabiliscono che il titolare del permesso di costruire deve, 15 giorni prima del termine dei lavori, presentare la relativa domanda di rilascio del certificato, unitamente alla richiesta di accatastamento dell’edificio e le dichiarazioni di conformità dell’opera al progetto approvato, nonché all’avvenuta prosciugatura dei muri e di salubrità degli ambienti. A tutto questo si aggiungono: la dichiarazione dell’impresa costruttrice e dell’installatrice degli impianti che tutto è conforme alle norme; il collaudo statico delle opere in cemento armato e l’eventuale certificazione regionale per le costruzioni erette in zone sismiche, oltre a quelle per l’accessibilità ed il superamento delle barriere architettoniche. Vale il principio del silenzio – assenso e trascorsi i 30 giorni per la risposta del Comune l’agibilità si da per assegnata.

Tabella riepilogativa dei quesiti: l’agibilità in breve.

Agibilità o abitabilità?Si chiama certificato di Agibilità in ogni casoIn base all’art. 24 del TUE  dal 2001
Chi rilascia l’agibilità?ComuneSportello unico comunale
Chi la richiede?Il proprietarioAnche tramite un tecnico abilitato
Quando va richiesta?15 giorni prima della fine dei lavori
Quando viene rilasciata?30 giorni dalla richiesta con parere ASL già rilasciato60 giorni dalla richiesta senza parere ASL
Silenzio – assenso?Si! Trascorso inutilmente il termine di rilascio da parte del ComunePurché sussistano concretamente tutte le condizioni igienico – sanitarie e di sicurezza
A chi compete l’onere del certificato in caso di compravendita?Al VenditoreNulla vieta comunque che le parti si accordino diversamente

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