Compravendite e locazioni a rischio di nullità

Compravendite e locazioni nel mirino del Governo intenzionato a contrastare concretamente l’evasione nel settore. Il Decreto Legge recante “Misure urgenti in materia di stabilizzazione finanziaria e di competitività economica” introduce, all’art.19, n. 14, nuove ipotesi di nullità degli atti notarili riguardanti la materia dei trasferimenti immobiliari. Il provvedimento interviene sull’art. 29 della Legge 27 febbraio 1985 n.52 avente ad oggetto “Modifiche al libro sesto del codice civile e norme di servizio ipotecario, in riferimento alla introduzione di un sistema di elaborazione automatica nelle Conservatorie dei registri immobiliari” e stabilisce l’obbligo in relazione ai trasferimenti, alla costituzione o allo scioglimento di comunione di diritti reali, delle unità immobiliari urbane, di indicare negli atti notarili, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione – resa dagli intestatari – della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.

Ciò costituisce un primo tassello verso un’organica riforma del catasto, per renderlo più che mai “probatorio” della proprietà e i cui dati censuari, sino al recente provvedimento governativo, non possedevano i predetti effetti giuridici. Preoccupante, però, sono gli effetti che la sanzione di nullità prevista dal legislatore porta con sé. In particolare il provvedimento può mettere in crisi le trattative in corso e gli accordi contrattuali stipulati ivi compresi quelli con gli agenti immobiliari, in un momento in cui il mercato della compravendita e delle locazioni non va di certo bene. E’ facile capire che se si è stipulato un preliminare di compravendita, con versamento della relativa caparra, non si può andare a rogito notarile se prima non si è verificata la corretta corrispondenza dei dati e delle planimetrie allo stato di fatto. Gli unici che si avvantaggiano di questo provvedimento sono i tecnici che saranno chiamati a sistemare “le carte” per poter celebrare le compravendite e le locazioni immobiliari.

Va detto altresì che la citata nullità oltre a costituire la più grave delle sanzioni previste dall’ordinamento giuridico può essere fatta valere in ogni momento da chiunque ne abbia interesse. Quindi se si stipulano compravendite mancanti di tali requisiti, gli atti così celebrati possono trasformarsi in atti nulli anche più avanti nel tempo, con le conseguenze dirompenti che tutti possiamo immaginare.

Sono interessate dal decreto legge non solo le compravendite ma anche i contratti di locazione: infatti l’art. 19, n.15 del decreto stabilisce chiaramente che in sede di registrazione di tali atti vanno specificamente indicati i dati catastali degli immobili.

La mancata o errata indicazione degli estremi catastali oltre a comportare una sanzione amministrativa può costituire prova per la determinazione effettiva dell’imposta di registro. Le novità legislative descritte saranno operative ed efficaci dal 1 luglio prossimo.

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