Compro la casa con dentro l’inquilino

Gli immobili si possono acquistare per utilizzo diretto o per investimento. Chi deve trovare casa si orienta verso immobili liberi, che visita preventivamente e che sono pronti per essere posseduti. Chi invece vuole fare un investimento, mettendo al sicuro i propri risparmi, può rivolgersi anche al “mercato dell’occupato”, intendendo con ciò case, uffici, capannoni, negozi che abbiano dentro un inquilino. Parliamo oggi di case e quindi di immobili “ad uso di abitazione” regolati dalla legge 9 dicembre 1998, n. 431 per quanto attiene al rapporto di locazione tra la proprietà (locatore) e l’inquilino (conduttore). Innanzitutto bisogna fare bene i conti. Gli immobili occupati devono costare meno del prezzo di mercato altrimenti “il gioco non vale la candela”. C’è chi stima che il deprezzamento per l’occupazione varia dal 20% per immobili di pregio, in zone centrali della città, con canoni, quindi, interessanti, al 30% per gli altri immobili, più periferici e con canoni di locazione più “leggeri”. Si calcola che un’abitazione debba rendere almeno il 5% medio l’anno come a dire che un appartamento di 200 mila euro deve avere un canone di locazione che si aggira sui 10 mila euro l’anno (pari a 850 euro mensili). Bisogna ricordarsi che l’investimento immobiliare è vantaggioso solo se concepito in un arco di tempo superiore ai 5 anni perché l’acquisto immobiliare sconta tasse ed imposte significative. C’è l’IRPEF e le addizionali che colpiscono il reddito del fabbricato; l’ICI che agisce sul possesso e le imposte di registro, ipotecarie e catastali che rilevano sul trasferimento del bene e che si pagano all’atto del Rogito notarile. In pratica un 10% in più sul prezzo di acquisto che va calcolato oltre al compenso del Notaio. Chi acquista l’immobile occupato da inquilino subentra nella posizione del locatore originale e quindi è fondamentale, prima di sottoscrivere il preliminare d’acquisto, leggere attentamente il contratto di locazione e tutte le comunicazioni inviate al conduttore. Il rapporto di locazione è valido solo se il contratto di locazione è stato redatto per iscritto (art. 1, comma 4, della legge n. 431/1998) e debitamente registrato (art. 13, comma 1, della legge n. 431/1998). A rafforzare quest’ultimo dato vi è anche la Finanziaria 2005 che ha stabilito la nullità dei contratti di locazione non registrati (art.1, comma 346, legge n. 311/2004). Con la registrazione del contratto si ha la data certa dello stesso, dalla quale deriveranno diritti e doveri per le parti. Da un lato (conduttore) di non vedersi “mettere fuori di casa” se non ai termini stabiliti dal contratto e quindi dall’altro l’acquirente (locatore) deve sapere se è stata inviata regolare disdetta del contratto da parte dell’originario proprietario nei termini previsti, appunto, dal contratto registrato. Bisogna ricordarsi che il conduttore non ha il diritto di prelazione sull’acquisto dell’appartamento, a differenza dei negozi commerciali e dei capannoni per i quali, invece, a parità di prezzo il conduttore ha diritto di acquistare per primo l’immobile. Inoltre che le opere di straordinaria manutenzione sono a carico del proprietario – acquirente come, per esempio, il rifacimento del tetto, la facciata, le grondaie, le fognature, l’impianto di riscaldamento etc.; mentre quelle di ordinaria manutenzione restano a carico dell’inquilino come la pulizia annuale della caldaia, le serrature, il funzionamento delle tapparelle, dei lavelli etc.. Va quindi chiesto all’amministratore di condominio la delibera di assemblea che ha deciso di fare opere di straordinaria manutenzione. La comunicazione da fare all’inquilino, nel caso di acquisto dell’immobile occupato, è semplice: basta inviargli una lettera con la quale si comunica di aver acquistato l’appartamento con regolare atto notarile e che pertanto i canoni di locazione dovranno essere corrisposti al nuovo indirizzo. Meglio se la comunicazione all’inquilino porta la forma sia dell’originario venditore che del nuovo acquirente.

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