Cosa pretendere da un’agenzia immobiliare

La crisi di mercato e la professionalità degli operatori

I diritti dei consumatori e i doveri dei mediatori

di Paolo Bellini
imagesSono oltre 100 mila gli intermediari immobiliari italiani e tutti vivono oggi le conseguenze della crisi finanziaria. Dai circa 800 mila atti di compravendita di case dell’anno 2007 si è scesi a quasi 600 mila con un balzo, in negativo di 200 mila atti in un anno. E questo dato appesantisce il settore delle costruzioni, delle imprese edili, delle banche e delle agenzie immobiliari che devono stringere la cinghia e sperare che la crisi si risolva al più presto. Gli analisti economici  indicano il 2010 l’anno della riscossa anche se alcuni manager di aziende del settore immobiliare sono ancora pessimisti. Un dato è certo: i prezzi delle case devono scendere di almeno un 15%. Si! Perché i prezzi sono lievitati troppo in questi ultimi anni di “corsa al mattone” esasperando il mercato. Ora tocca agli operatori del settore sistemare le cose, mettendo mano alle valutazioni, riportando i prezzi ai valori normali, dove l’incontro della Domanda e dell’Offerta sia ancora la base della formazione del prezzo. E di case offerte sul mercato ce ne sono molte, mentre i potenziali acquirenti sono drasticamente diminuiti. Colpa del difficile accesso al credito, della perdita dei posti di lavoro e della difficoltà al risparmio. Nell’attesa di tempi migliori si preferisce la locazione di case, vista come un’operazione momentanea che non impegna più di tanto, in attesa che le cose cambino. Ma cosa bisogna fare in pratica per comprare una casa? Innanzittutto va individuata la soluzione abitativa ideale, per città, zona, tipologia e servizi. Per far questo molti sono gli strumenti a disposizione. Primo fra tutti internet con le sue migliaia di offerte pubblicate nel web. Si stima che siano oltre 10 milioni gli annunci di case che si possono trovare on line, frutto dell’attività di un centinaio di portali immobiliari e di aziende specializzate. Poi vi sono le agenzie immobiliari con le loro vetrine e i cartelli “vendesi” che campeggiano in tutte le città d’Italia. Una casa può essere individuata sul web ma poi è fondamentale vederla e visitarla per “toccare con mano” ciò che si intende acquistare. E qui l’azione dell’agente immobiliare diventa importantissima. Oggi non è più sufficiente far vedere una casa agli acquirenti per pretendere la provvigione. E’ necessario dare un servizio a 360 gradi, fornendo le informazioni necessarie per poter decidere l’acquisto o meno dell’immobile. Tra queste sono importanti: la situazione urbanistica della casa e se sono state realizzate opere abusive; la situazione fiscale e del condominio per sapere se il reddito dell’immobile è sempre stato dichiarato nella dichiarazione dei redditi del venditore e se si è in regola con le spese condominiali e quant’altro derivante dal regolamento di condominio. Poi è fondamentale che l’agente immobiliare si accerti se sul bene gravano vincoli e ipoteche. Per far questo dovrà effettuare una puntuale visura presso la conservatoria dei registri immobiliari, munito dei dati dell’intestatario con relativa data di nascita, per evitare le omonimie. Alla Conservatoria si possono evidenziare le ipoteche, che di norma vengono accese a seguito di un mutuo bancario ma anche se vi sono servitù o vincoli che gravano il bene. Poi il più delle volte è utile richiedere al competente ufficio tecnico comunale copia del progetto che ha dato origine al palazzo dove sorge l’immobile. Questa operazione può essere fatta dall’agente immobiliare senza alcun impedimento, e gli sarà utile per verificare la corrispondenza delle planimetrie catastali con quelle di progetto.  Dopo queste attività di raccolta dei dati è importante confrontarsi con i professionisti deputati alla compravendita come il notaio, per un preventivo puntuale su imposte e tasse a cui far fronte e l’amministratore di condominio per acquisire il regolamento del palazzo e conoscere gli usi in essere oltre al fatto che vi siano state deliberazioni per opere di straordinaria manutenzione che possono influire molto sulla spesa. Infatti se il condominio ha deliberato il rifacimento del tetto o delle tinte esterne del palazzo tocca poi all’acquirente far fronte alla sua quota di spesa in base alle tabelle millesimali. Poi vi è la sottoscrizione di un preliminare di compravendita nel quale vanno riportati i dati delle parti, dell’immobile e del prezzo. Oltre agli accordi e alle eventuali condizioni che stanno alla base del contratto. Dopo aver espletato tutte queste attività va riconosciuto all’agenzia la provvigione pattuita e concordata per iscritto. Tale compenso va liquidato in sede di sottoscrizione del preliminare, al quale andrà aggiunta l’IVA del 20%, ed impegna l’agente a seguire la pratica fino al rogito notarile. Nell’atto pubblico di compravendita andranno annotati i dati dell’agenzia, del legale rappresentante, della provvigione pagata, degli estremi della fattura e dell’assegno con il quale si è provveduto a pagarla.

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