I Metodi si stima più utilizzati

Come si valutano gli immobili? Molti sono i metodi di stima utilizzati. Oggi tentiamo di rendere “semplice” la materia distinguendo in due principali metodi:quello SINTETICO e quello ANALITICO.

IL PROCEDIMENTO SINTETICO

Si caratterizza per tre grandi filoni di stima:

Stima ad impressione o a vista. E’ il metodo basato sull’esperienza del perito e la perfetta conoscenza del mercato della zona. Il giudizio di stima, che ne deriva, è di tipo comparativo e mette a confronto altre unità abitative della zona, con quella oggetto di valutazione.

Stima Storica, è un metodo basato su trattative precedenti dell’unità abitativa, che si attualizzano in relazione al mercato. Questo è un metodo che fornisce risultati attendibili nel caso in cui l’andamento del mercato immobiliare nella zona risulta costante o meglio conosciuto dal tecnico.

Stima Comparativa o di Mercato, si basa sulla comparazione ed il confronto dell’immobile da stimare con altre unità o fabbricati della zona. Si analizzano in modo particolare le analogie o le similitudini tra un fabbricato e l’altro in confronto all’andamento di mercato.

PROCEDIMENTO ANALITICO

Questa procedura è più complessa e presume una formazione di base del perito di alto livello tecnico e commerciale. Si può distinguere nelle seguenti sotto speci:

Stima particolareggiata. Questo metodo rappresenta il sistema più dettagliato per ricavare il giusto valore di mercato di un’unità abitativa. Infatti il metodo impone indagini e verifiche tecnico-urbanistiche oltre all’analisi di tutti i parametri di riferimento come la Superficie Reale e Commerciale, la Superficie Utile e di Calpestio.

La stima a valore di costruzione, che prende in considerazione tutte le voci intese come spese sostenute per la costruzione dell’immobile;

La stima a valore di trasformazione anche detta a “valore potenziale“, che si basa su un criterio di stima adeguato per beni che non manifestano tutte le loro potenzialità di valore o di reddito nello stato in cui si trovano: si ottiene per differenza tra il valore futuro dell’immobile trasformato (valore unitario al nuovo) e l’insieme dei costi sostenuti per la trasformazione stessa.

Qual è il metodo si stima più utilizzato?

Di gran lunga la stima maggiormente richiesta ai professionisti del settore (agenti immobiliari, geometri e ingegneri) è quella comparativa a valore di mercato. Infatti quando si parla di stimare un immobile, per poi metterlo sul mercato, si pensa sempre ad una stima comparativa, con beni immobili aventi le stesse caratteristiche costruttive ed ubicati in zone simili.

Come si procede con la stima comparativa?

Il primo parametro da considerare è la superficie commerciale totale, che è quella che si ricava dall’analisi delle superfici coperte comprensive dei muri esterni, interni e perimetrali, della quota di superficie delle pertinenze come balconi, terrazze, giardini e delle cantine, soffitte, posti auto e garage. E’ ovvio che tali superfici pertinenziali vanno considerate in percentuale sulla base dei seguenti parametri: balconi e terrazze scoperte al 25%; quelli coperti al 35%; il giardino al 10%; taverne e mansarde al 50%; i garage o box  da un 40% ad un 60% in base al piano (seminterrato, interrato, fuori terra), all’altezza interna, alle finiture e all’accessibilità all’unità principale (per il calcolo della superficie commerciale: www.valoredellacasa.it).

Calcolata la superficie commerciale, vanno analizzate lo stato di manutenzione dell’immobile, la qualità delle rifiniture, il grado di isolamento termico, acustico e della certificazione degli impianti che devono essere a norma. Poi si analizzano: posizione, salubrità della zona, presenza di parchi e aree attrezzate, efficienza dei servizi e la panoramicità. A questo punto, il professionista assegnerà il prezzo al metro quadrato che viene moltiplicato per la superficie commerciale.

Un commento su “I Metodi si stima più utilizzati

  • Consiglio la lettura della IV edizione del Codice delle Valutazioni Immobiliari, si troveranno spiegazioni e chiarimenti a molti dei contenuti di questo articolo

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