Il Prezzo – Valore nella compravendita immobiliare

Una norma che permette di pagare le tasse sul valore fiscale.

L’agevolazione spetta solo a chi è soggetto a imposta di Registro.

di Paolo Bellini *

 

Per comprare un immobile è necessario celebrare un atto pubblico dal notaio. Il dilemma è sempre rappresentato dal prezzo da mettere in atto. Si! Perché un tempo dal notaio le parti concordavano di dichiarare un prezzo più basso di quello reale per evitare aggravi fiscali. Oggi, invece, ci sono norme che permettono di dichiarare sia il prezzo realmente pagato sia quello fiscale, sul quale pagare le tasse. Si chiama “prezzo – valore”: una norma vigente dal 2006 ma poco conosciuta. Il meccanismo è semplice: nell’atto di vendita viene indicato il prezzo realmente pagato e anche quello che risulta dalla rendita catastale. In questo modo si può far valere l’entità del prezzo del bene, per esempio nei confronti della Banca che eroga il mutuo, senza dover sottostare all’imposizione fiscale piena. E’ bene ricordare che, in virtù della legge sulla congruità del prezzo, l’Agenzia delle Entrate non effettua controlli se il prezzo fiscale dichiarato è corrispondente almeno al prodotto tra la rendita catastale, dichiarata nella visura, e il parametro prestabilito.  I vantaggi di questo meccanismo sono una maggior trasparenza nella contrattazione immobiliare, e nel contempo un’equità nel prelievo fiscale. Si evitano così pagamenti “in nero” che possono diventare pericolosi a seguito delle recenti norme sui pagamenti e sui prelievo di contanti, superiore ai duemilacinquecento euro.

Ma chi può usufruire di questo sistema “prezzo-valore”?

Innanzitutto deve trattarsi di cessioni soggette ad Imposta di Registro (escluse quindi, quelli soggette ad IVA) nei confronti di “persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali”. Quindi le compravendite tra privati ma anche quelle effettuate da società,

imprese o enti, purché nei confronti di “persone fisiche” e purché soggette a imposta di Registro (non IVA). Vi rientrano, quindi, anche le cessioni fatte da associazioni, fondazioni e simili, e anche quelle fatte, sempre a persone fisiche, da società o imprese in regime di esenzione IVA. Per esempio vi rientrano anche le vendite fatte da imprese costruttrici o di ristrutturazione poste in essere oltre i quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento, e le vendite fatte da imprese che non hanno costruito o ristrutturato l’immobile.

E quali sono i beni che possono beneficiare del sistema prezzo-valore?

Sono tutti gli immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze (box, cantine, ecc). Infatti il regime di favore si estende alle pertinenze senza limitazione di numero e anche se acquistate separatamente dal bene principale, purché risulti nell’atto di acquisto la destinazione pertinenziale.

Il sistema vale anche per chi acquista una seconda o terza casa: unico dato che si dovranno pagare le imposte secondo le aliquote ordinarie, fermo restando la possibilità di chiedere che la tassazione venga comunque effettuata sulla base del valore catastale, con un bel risparmio rispetto al sistema normale. Il prezzo-valore si applica sia nella compravendita tipica sia negli atti “costitutivi di diritti reali parziali e di godimento ” come l’acquisto della nuda proprietà e l’usufrutto.

Per avere diritto alle agevolazioni del prezzo-valore è necessario presentare una precisa richiesta che la parte acquirente deve rendere al notaio che la inserirà nel testo dell’atto. Gli onorari del notaio, che sono calcolati sul prezzo reale di vendita, sono ridotti del 30% così come previsto per legge. Un avvertenza: se viene occultato, anche in parte, il vero corrispettivo pattuito, oltre a pagare tutte le imposte dovute sull’intero importo si viene colpiti da sanzione amministrativa molto salata: quindi è bene non fare i furbi!

*Presidente Nazionale ANAMA – www.anama.it

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