Acquisto consapevole e sicuro della casa

Il “fai da te” nella compravendita immobiliare è ad alto rischio

Serve l’attività coordinata di un agente immobiliare, di un tecnico e del notaio

di Paolo Bellini*

 

Ciò che conta oggi è acquistare la casa senza incorrere “in sorprese” che possono risultare dirompenti per l’affare che si intende concludere. Infatti se si è programmato un investimento complessivo di una determinata somma, formata da “prezzo + spese” non è possibile rischiare altre somme impreviste dovute ad errori, a mancanza di documenti o certificazioni. Per giungere sereni al rogito notarile e andare indenni da aggravi di spesa è fondamentale svolgere azioni preventive e di verifica che “fotografino” correttamente lo stato dell’immobile sotto ogni punto di vista.

Per prima cosa bisogna affidarsi a professionisti del settore:

all’agente immobiliare per l’individuazione del bene immobile adatto alle proprie esigenze, per una giusta trattativa sul prezzo e sulle modalità di pagamento. Al “mediatore” bisogna dare compiti precisi: tra questi raggiungere la definizione di un prezzo di acquisto chiaro e preciso che non comporti incomprensioni o sorprese varie;

al tecnico (geometra, architetto, ingegnere) va chiesta la verifica di conformità dell’immobile, con ogni controllo sui dati catastali, urbanistici ed edilizi;

al notaio per il controllo sugli intestatari del bene, corrispondenza dei dati catastali, oneri fiscali, vincoli e servitù.

L’organizzazione della compravendita è seguita dall’agente immobiliare che, come un regista, deve coordinare le varie funzioni, non tralasciando nulla. Deve chiedere al tecnico di portarsi presso l’ufficio tecnico comunale per avere le informazioni che solo il Comune può rilasciare come il Certificato di destinazione urbanistica (CDU) che stabilisce la “qualità” del terreno di pertinenza, ma anche per sapere le regole che sono riferibili all’immobile che si sta per acquistare come: distanze dai confini, ampliabilità del bene, condoni e concessioni in sanatoria. Ma anche tutto ciò che riguarda fognature, utenze, allacciamenti vari o per esempio la verifica della superficie dichiarata ai fini del calcolo della tassa rifiuti o nei confronti del condominio come il regolamento, le opere straordinarie deliberate e la tabella millesimale che regola le spese condominiali di pertinenza. Al notaio l’agente immobiliare deve chiedere la verifica puntuale degli atti di provenienza, degli intestatari, degli eventuali aventi diritto, ma anche dei confinanti e dei loro eventuali diritti. Al notaio spetta anche tutta la materia legata alle ipoteche ed ai vincoli che possono essere presenti nell’immobile. Basti pensare che il mutuo comporta l’iscrizione ipotecaria sul bene e che tutta la procedura è in capo al notaio il quale elabora anche la relazione ventennale, una sorta di “storia dell’immobile” retroattiva, appunto, di vent’anni. Ma non è finita! Con le ultime norme è indispensabile richiedere: il certificato energetico, (che stabilisce la Classe e l’indice di prestazione energetica del fabbricato) e quello acustico. Quest’ultimo certificato sarà obbligatorio non appena emanati i regolamenti alla legge dello scorso anno (il 22 luglio 2011 è stata pubblicata la norma UNI 11367 che detta i requisiti per la classificazione acustica degli edifici). L’agente immobiliare deve anche supervisionare alcune formalità come: la registrazione delle scritture private, essendo corresponsabile per legge con le parti in atto e ai rigori dell’antiriciclaggio, visto che è tenuto a registrare ogni operazione, che comporti esborso di denaro contante, in un apposito registro.  *Presidente Nazionale ANAMA – www.anama.it

 

Tabella degli adempimenti del tecnico incaricato:

SopralluogomisurazioniDati stereometrici
Dati catastaliVisura aggiornataVerifica della corrispondenza
Destinazione urbanisticaCertificazione CDUCategoria e indici di edificabilità
Vincoli urbanisticiRegolamento comunaleDistanze, volumi, obblighi architettonici e paesaggistici
Conformità ediliziaLicenze, concessioni (anche in sanatoria) e permesso di costruireAbitabilità e agibilità dell’immobile e del condominio
Conformità catastaleVisure e planimetrie Corrispondenza allo stato di fatto
Conformità impiantiVerifica funzionamento e certificazioniVerifica della messa a norma degli impianti
Certificazione energeticaElaborazione della relazione con prova dell’avvenuta trasmissione alla Regione o ProvinciaACE (attestato di certificazione energetica) o AQE (attestato di qualità energetica)
Documentazione condominialeRegolamento, delibere e certificazione impianti condominialiPresso l’amministratore di condominio, verifica spese programmate, tabelle millesimali, certificazione di messa a norma degli impianti
Certificazione acusticadirettiva 2002/49/CENorma UNI 11367 Acustica in edilizia (in attesa di recepimento)

Tabella degli adempimenti del notaio incaricato:

Analisi delle volontàValutazione sulla trattativa posta in essere e del preliminareverifiche, adempimenti, volontà delle parti
Verifica CatastaleDati aggiornatiCorrispondenza e continuità
Verifica IntestatariNomi e dati dei proprietariCorrispondenza e linearità
Verifica confinantiIdentificazione confini catastali e confinantiDiritti di prelazione, vincoli, servitù, passaggi e aree comuni
Atti di provenienzaConseguenza degli atti di trasferimento della proprietàCorrispondenza e continuità
Relazione ventennaleDati provenienza ventennaleCertificazione dei passaggi di proprietà e degli atti che coinvolgono il bene
IpotecheSituazione ipotecaria, vincoli e servitùCertificazione sullo stato di libertà del bene e dei vincoli in esso gravanti
Relazione professionaleAnalisi della situazione generaleConsigli, indicazioni e metodo di risoluzione delle problematiche riscontrate

 

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