Il preliminare vale un anno altrimenti scade

Il preliminare o compromesso è un contratto obbligatorio che viene utilizzato molto spesso nella compravendita immobiliare. Infatti le parti in contratto si “compromettono” mediante la sottoscrizione di una scrittura privata con la quale organizzano la vendita dell’immobile, il pagamento del prezzo concordato e le varie dichiarazioni. Dal 1996 con il Decretone è stata introdotta la possibilità di rendere pubblico il preliminare opponendolo ai Terzi. Il tutto attraverso

la trascrizione, che prima era solo ad appannaggio degli atti notarili. Con la trascrizione le obbligazioni in esso contenute si rafforzano mettendo uno scudo contro attacchi di altri che, magari, pretendono un privilegio o l’accensione di un ipoteca proprio sul bene oggetto della promessa di vendita. Prima l’unico rimedio era l’azione prevista dall’art. 2932 del c.c.: se il venditore non onorava il compromesso sottoscritto con l’acquirente, questi poteva fargli causa per ottenere una sentenza che producesse gli effetti convenuti nel compromesso.

In questo modo è evidente che la legge, (molto opportunamente ed a maggior tutela del promissario acquirente), non ha considerato il “compromesso” come un fatto autonomo fine a se stesso. Nel sistema dell’art. 2645/bis c.c. (articolo introdotto dalla legge 30/97) il contratto preliminare è l’antecedente del futuro contratto definitivo di acquisto tra lo stesso promittente e promissario. Anche se con il preliminare di vendita non si entra in proprietà del bene la pubblicità data dalla trascrizione evita che lo stesso immobile possa promettersi in vendita a più persone, per cui il contratto definitivo non potrà che avvenire tra gli stessi soggetti in atto.

Proprio perché destinato a tramutarsi in contratto definitivo, al preliminare la legge conferisce una validità limitata nel tempo, esattamente ” …si considerano come contratti mai prodotti se entro un anno, dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o altra atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare….” (art. 2645/bis n. 3).

Entro questi limiti le tutele e le garanzie offerte dalla trascrizione sussistono e prevalgono anche sulle iscrizioni ipotecarie anteriori eccezion fatta, per le iscrizioni ipotecarie effettuate a garanzia dei mutui erogati al promissario acquirente per l’acquisto dello stesso bene immobile. Ciò viene acclarato da una circolare del Ministero di Grazia e Giustizia.

Da ricordare inoltre che in forza dell’ articolo 10 del D.P.R. n. 131 del 26/04/1986 e della legge n. 296 del 27/12/2006 il preliminare, così come tutte le scritture private, va registrato presso l’Agenzia delle Entrate pena sanzioni pecuniarie in capo alle parti ed anche al mediatore se l’affare è concluso con l’intervento di un agente immobiliare.

Un commento su “Il preliminare vale un anno altrimenti scade

  • sono gli effetti della trascrizione a considerarsi mai prodotti, non l’efficacia del preliminare il cui diritto (alla stipula del definitivo) si prescrive nel termine ordinario di 10 anni.

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