Le banche non erogano facilmente mutui alle famiglie

Serve il reddito fisso per ottenere fiducia
Il mutuo arriva al massimo del 70% del prezzo
di Paolo Bellini *
Secondo Mario Monti per ottenere finanziamenti dalle banche per un mutuo non e’ necessario avere un posto fisso, ma e’ sufficiente dimostrare che si e’ in un percorso lavorativo. Lo dice il presidente del Consiglio, e quindi bisognerebbe dar credito a tale dichiarazione. Ma purtroppo non è così!
Lo sanno bene sia gli addetti ai lavori sia tutti coloro che si sono rivolti alla banca per ottenere un mutuo finalizzato all’acquisto della prima o della seconda casa o per la costruzione della stessa.
Nella fase istruttoria la banca chiede informazioni fondamentali per la riuscita dell’istanza e tra queste il reddito del potenziale mutuatario. Se detto reddito non avviene per un “dato certo e incontrovertibile” la domanda viene cestinata. In poche parole se non si danno garanzie alla banca di poter pagare con certezza e a lungo termine la rata stabilita dal piano di ammortamento, non verrà concesso alcun finanziamento. E quindi? La risposta è nelle cose! Se non dimostri un reddito da lavoro dipendente “a tempo indeterminato” non potrai mai far valere la leva del reddito mensile che, magari nel breve periodo può essere certo e sicuro, ma nelle durate dei mutui ipotecari, che oggi variano dai 20  ai 30 anni, è impossibile dimostrare per mancanza di continuità e stabilità di reddito disponibile.
Oggi per ottenere un mutuo bisogna sapere che la banca concederà un finanziamento non superiore al 70% del valore di stima dell’immobile da ipotecare. E ciò anche se la pubblicità degli istituti di credito afferma di erogare fino al massimo dell’80% se non addirittura il 100% del prezzo dell’immobile. Il fatto è determinato dalla disposizione sulle perizie di stima che prevedono di accertare un “valore cauzionale” degli immobili oggetto di ipoteca, riducendo di un bel 10% il capitale erogabile. Infatti è bene sapere che i periti delle banche oltre a stabilire il “valore medio di mercato” di una abitazione effettuano una decurtazione di almeno il 10% del prezzo stimato per stabilire, appunto “il valore cauzionale”, che mette al riparo la Banca in caso di messa all’asta del bene e conseguente vendita sul mercato.
Ma poi che l’analisi reddituale dei soggetti richiedenti è lo scoglio più delicato: un lavoratore autonomo vale la metà rispetto ad un lavoratore dipendente a tempo indeterminato. ed un “precario” non ha alcuna chance di ottenere un finanziamento a lungo termine, anche se la banca si cautela con l’ipoteca. Il pensionato è considerato valido a sostegno della domanda di mutuo di soggetti con redditi “al limite” del rapporto rata/reddito. Le banche non concedono un indebitamento superiore al 30% del proprio reddito e quindi se una famiglia ha un reddito mensile, per stipendi, pensioni ed altro di 2.000 euro la rata del mutuo non potrà essere superiore ad euro 600 mensili.
Il mercato della compravendita immobiliare, bloccato sui mutui che non vengono erogati, spera di rifarsi su una maggiore apertura delle banche che dovrebbe registrarsi in occasione del secondo maxi prestito a tasso agevolato che la BCE, la Banca centrale europea, concederà alle banche italiane alla fine di febbraio: se la prima ondata di finanziamenti ha portato benefici soltanto agli istituti di credito, che hanno utilizzato il prestito per sanare i loro bilanci e fare operazioni finanziarie speculative, la speranza è che questa seconda trance porti maggior liquidità in circolo a favore della ripresa del settore e a beneficio delle famiglie e delle imprese.
*Presidente Nazionale ANAMA – www.anama.it

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