Nuda proprietà ed usufrutto

L’usufrutto è un istituto giuridico molto utilizzato dai genitori che aiutano economicamente i figli nell’acquisto della casa, dove una parte di essa è utilizzata proprio dai genitori e l’altra parte dai figli. Allora è bene conoscere diritti e doveri dell’usufruttuario e del nudo proprietario. Partiamo intanto con dare la definizione di usufrutto: è’ il diritto di godere di un bene, e dei relativi redditi, di proprietà altrui con il divieto “di alterare la destinazione economica della cosa stessa”.

Ad esempio, se l’usufrutto ha per oggetto un appartamento, l’usufruttuario non può trasformarlo in ufficio, oppure trasformare un giardino in parcheggio. Al proprietario del bene resta solo la nuda proprietà, cioè la proprietà spogliata del potere di trarre utilità dalla cosa.

La durata

E’ la caratteristica essenziale dell’usufrutto. Il diritto di usufrutto è sempre temporaneo e quindi deve essere costituito per un tempo determinato che, nel caso non venga pattuito, la durata non può eccedere la vita dell’usufruttuario. Di conseguenza la morte dell’usufruttuario fa terminare automaticamente l’usufrutto. Se l’ usufrutto spetta a più persone e una di queste muore, il diritto si concentra in capo ai superstiti.

Se invece usufruttuaria è una persona giuridica, (società, Ente etc.) il limite massimo di durata è di 30 anni.

I Diritti e gli Obblighi dell’usufruttuario:

l’usufruttuario può cedere il diritto d’usufrutto, può darlo in locazione e concedere ipoteca. Ha il diritto di pretendere il possesso del bene e di conseguirne i frutti naturali e civili.

Deve però restituire il bene alla scadenza o alla morte (onere in capo agli eredi); deve usare il bene con la diligenza del buon padre di famiglia; deve fare l’inventario e prestare dovute garanzie, salvo ne sia espressamente dispensato; deve inoltre sostenere le spese ordinarie per l’amministrazione, la manutenzione e la custodia del bene oltre a pagare le imposte e canoni, le rendite fondiarie e altri pesi che gravano sul reddito.

Ecco alcuni esempi di riparazioni ordinarie che competono all’usufruttuario nel caso di un immobile abitativo (art.1004 C.C.): il ripristino dell’intonaco, la verniciatura di porte e finestre, la tinteggiatura delle pareti, la sostituzione di singole tegole o di singoli gradini, la sostituzione di singole porte o finestre, il ripristino delle coperture impermeabili dei terrazzi.

Il proprietario (nudo proprietario) è tenuto, invece, alle «riparazioni straordinarie cioè quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno e di cinta» (art.1005 C.C.).

L’usufruttuario ha diritto a un’indennità per eventuali migliorie fatte al bene e l’indennità è stabilita “nella minor somma tra l’importo della spesa e l’aumento di valore conseguito dalla cosa per effetto dei miglioramenti…” (art.985 C.C.)

Condominio: a chi compete la partecipazione in assemblea

Per quanto riguarda la partecipazione a deliberazioni concernenti le riparazioni relative ad un edificio in condominio, il relativo diritto di voto spetta: all’usufruttuario nel caso di riparazioni attinenti all’ordinaria manutenzione, al nudo proprietario nel caso di opere di innovazione, ricostruzione o straordinaria manutenzione (art. 67 disp.att.c.c.)(Cass. 90/10611).

Tabella di calcolo del valore in percentuale dell’usufrutto e della nuda proprietà in base all’età dell’usufruttuario e al valore del bene:

Età del beneficiarioCoefficienteValore dell’usufruttoValore nuda proprietà
da0 a2095955
da21 a30909010
da31 a40858515
da41 a45808020
da46 a50757525
da51 a53707030
da54 a56656535
da57 a60606040
da61 a63555545
da64 a66505050
da67 a69454555
da70 a72404060
da73 a75353565
da76 a78303070
da79 a82252575
da83 a86202080
da87 a92151585
da93 a99101090

 Esempio

Se si concede usufrutto su un appartamento che vale 200 mila euro ad un usufruttuario che ha 51 anni, i valori saranno:
– usufrutto: 200.000 x 70 = 140.000 Euro
– nuda proprietà: 200.000 x 30 = 60.000 Euro

Dal punto di vista fiscale

L’usufrutto è un atto di trasferimento immobiliare soggetto all’imposta di registro del 3% in caso di prima casa e del 7% per la seconda. L’imposta va applicata al valore del diritto reale di usufrutto calcolato come sopra.

Il reddito dell’usufrutto concorre a formare il reddito complessivo del soggetto ai fini IRPEF (vedi art.85, co.2, e art. 54 del DPR 917/1986).

L’IMU è a carico dell’usufruttuario. (C.M. 27.05.99, n.120/E; C.M. 07.06.2000 n.118/E)

Il vantaggio fiscale

Nasce dal fatto che l’imponibile sul quale viene tassata la nuda proprietà è, di fatto, a valore ridotto. Nell’esempio precedente la base imponibile è 60.000 al posto di 200.000 euro.

 

13 commenti su “Nuda proprietà ed usufrutto

  • Sono usufruttario con moglie dell’appartamento in montagna (50 mq,val.EURI 50.000,00) di proprieta del figlio,il quale vi abita con residenza. Vorrei togliere l’usufrutto e lasciare cosi tutto al figlio. Quanto mi costa? cosa si deve fare.
    grazie P.F.

  • Abbiamo interpellato il Presidente Bellini in relazione al quesito dal lei presentatoci li quale le consiglia di interpellare un notaio per stabilire l’atto da porre in essere,infatti in base agli oneri fiscali ed alle competenze notarili conseguenti all’atto che lei deciderà,può fare la cessione dell’usufrutto ovvero può essere il nudo proprietario che acquista il diritto.

    E’una valutazione anche legata al reddito delle parti in atto ed alle conseguenze fiscali,le verrà chiesto dal notaio se siete usufruttuari entrambi o solo uno dei coniugi, nonché l’età per il calcolo dei valori di usufrutto.

  • i miei genitori avevano l’usufrutto sul terreno dato in donazione a mio fratello, poi è stata costruita la casa da mio fratello e l’usufrutto si è esteso sull’immobile.
    Mia madre risiede ed abita in un’altra abitazione di propria proprietà
    Mia madre non percepisce nessuno reddito dall’usufrutto dell’immobile, è invalida civile al 100% con accompagnamento. Ha 85 anni.
    Mio fratello ha la residenza nella casa con usufrutto.
    Mia madre ai fine del pagamento ICI ha qualche esenzione.
    So che è possibile con scrittura privata si può concedere il diritto di proprietà a mio fratello ed avrebbe diritto all’esenzione dell’IMU-
    Inoltre nel periodo di legislatura di Berlusconi, avevo abolito il pagamento IMU per l’usufrutto.
    Inoltre in caso di pagamento esiste una tabella in base alle fasce di età dove si stabilisce il valore dell’usufrutto che nel caso specifico di mia madre è del 20% e l’80% spetta a chi ha la nuda proprietà

  • salve ho la nuda proprietà in un0abitazione dove sia io che mia madre abbiamo la residenza. Mia madre ha una casa di proprietà in un’altra regione dove spesso abita ed ha domicilio. Mi si pone il problema che mia madre voglia rientrare nella casa dove lei è usufruttuaria ma difatti non ne ha bisogno. Essendo anziana le ho proposto di trovarle una persona per darle supporto giornaliero dentro casa sua; ma lei vorrebbe venire a vivere dentro casa perchè vuole che mi occupi io di lei. Ciò per me vorrebbe dire non poter lavorare. come posso agire per difendere la mia vita senza toglierle la possibilità di essere seguita anche se a distanza con l’aiuto una persona?

  • Posseggo la nuda proprietà di un immobile del quale i miei genitori posseggono l’usufrutto, i genitori hanno concesso da tempo e in maniera informale l’utilizzo, ancora in essere, ad un mio fratello, che non gli corrisponde nessun affitto, ma questi, ben oltre 10 anni fa, ha fatto dei lavori di manutenzione ordinaria, impianto elettrico, idraulico, di riscaldamento, infissi e pavimentazione. Questi ora, pretende da me una indennità come nudo proprietario. Vorrei sapere se, quando e in che misura devo corrispondere questa indennità a mio fratello. Grazie

  • Mia madre e’ usufruttuaria della casa in cui abita e della quale il proprietario e’ mio fratello.
    Ora, mio fratello ha chiesto il pagamento di un canone d’affitto a mia madre,vorrei sapere se questa richiesta e’ leggittima,e se e’ prevista dalla legge .In attesa di una vostra risposta ringrazio e porgo distinti saluti.

  • Buongiorno volevo chiederle io e mia moglie siamo nudi proprietari di un appartamento la madre era usufruttuario, essendo deceduta pochi mesi fà volevamo sapere cosa bisogna fare per togliere l’usufrutto al catasto quali siano gli oneri da sostenere. Saluti

  • Egr. Sig. Antonio, lei ha giustamente individuato la vicenda giuridica che di fatto vede l’estinzione dell’usufrutto per decesso del titolare del diritto. A questo punto voi da nudi proprietari diventate pieni proprietari ma il notaio di vostra fiducia o un tecnico abilitato devono provvedere alla cancellazione del vincolo stesso annotando il tutto presso i competenti uffici. Oneri e spese saranno da loro precisamente indicati.

  • Gentilissima, il nudo proprietario di norma non chiede un canone di affitto all’usufruttuario ma al limite può pattuire una indennità infatti parlare di canone di affitto è totalmente fuori luogo considerato il fatto che l’usufrutto è un diritto reale e quindi sul bene immobile che da pieno potere all’usufruttuario con una sola limitazione: non modificare la destinazione d’uso. Per essere più precisi bisogna sapere come è stato costituito l’usufrutto (per contratto, per successione o in altri modi)e quali sono i patti che caratterizzano il patto.

  • L’usufrutto è un diritto molto ampio che autorizza l’usufruttuario a disporre appieno del bene. Lo può sistemare, lo può migliorare, garantendone la manutenzione con un unica limitazione: non può cambiare la destinazione d’uso della cosa. Le migliorie ed i lavori di ristrutturazione eventuali sono oggetto di norma di valutazione perché creano possibili richieste di indennità da parte appunto dell’usufruttuario. Non è detto però che ne abbia sempre diretto anche perché la giurisprudenza in materia è varia e vasta.Per quanto riguarda l’eventuale questione legata “all’affitto dell’usufruttuario”è bene consultare un legale.

  • Lei è molto informato in materia e conosce le modalità di gestione di un rapporto che vede in campo i nudi proprietari e l’usufruttuario. le consigliamo di confrontarsi con un notaio che la saprà fornire sicuramente le informazioni da lei richieste.

  • Buongiorno sono proprietaria di un monolocale 10 anni fa per benevolenza verso il mio compagno(pentendomi in seguito)gli ho fatto(tramite atto notarile la nuda proprieta.virrei sapere se in qualche modo posso toglierla grazie attendo una vostra risposta cordiali saluti

  • buongiorno,
    sono nudo proprietario di un ristorante, l’usufruttuario non paga le spese condominiali, ne rispondo io in solido anche se l’usufruttuario percepisce un affitto mensile dal locatario?

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