Incompatibilità. Dispensa n. 4 di Paolo Bellini

Dispensa n. 4 – Fare l’agente immobiliare è incompatibile con tutte le altre attività e professioni. Infatti alla lett. c) dell’art. 18 della legge 57/2001 si dice testualmente che: “L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile:

a. con l’attività svolta in qualità di dipendente da persone, società o enti, privati e pubblici, ad esclusione delle imprese di mediazione;

b. con l’esercizio di attività imprenditoriali e professionali, escluse quelle di mediazione comunque esercitata”.

Quindi vuol dire che un dipendente di una società, di un impresa o di un ente pubblico non può svolgere professionalmente l’attività mediatoria salvo che non sia dipendente della società di mediazione. Così come non può fare l’imprenditore anche se in diverso settore o il professionista con l’iscrizione ad un albo o un ordine professionale.

Il legislatore del 2001 ha ribadito il principio dell’incompatibilità già espresso nella legge 3 febbraio 1989 n. 39 che, all’art. 5, comma 3, ribadiva con forza il fatto che “anche la semplice iscrizione ad albi, ruoli, registri e similari” portava all’incompatibilità. Con la legge 57/2001 è incompatibile non il fatto di essere iscritti ad un albo o ruolo ma svolgere l’attività per la quale è richiesta l’iscrizione. In pratica torna in campo il concetto dell’attività principale che, per il mediatore immobiliare deve esser unica.

La norma ribadisce anche l’incompatibilità con l’attività di dipendente, e ciò in particolare a superamento della legge Bassanini, sulla riforma della Pubblica amministrazione, che apriva degli spiragli alla compatibilità fra part time pubblico e iscrizione al ruolo. Il Parlamento, con la nuova norma ha ritenuto di accogliere il principio della terzietà del mediatore, principio sancito dal codice civile e ribadito dalla legge 39/1989, e di tutelarlo. Dalchè la conferma che l’attività di un pubblico impiegato, magari nell’ufficio tecnico comunale, deve considerarsi incompatibile per il venir meno della terzietà voluta dalla norma che, nel caso di specie verrebbe meno se ad affiancare le parti, nella trattativa, dovesse essere un agente immobiliare che è anche dipendente dell’ufficio tecnico comunale.

Per la  verità l’Antitrust ha tentato più volte di scalfire il principio dell’incompatibilità sul talamo della concorrenza e della libertà dei soggetti di lavorare anche in più campi. Ma nel confronto con le istituzioni le associazioni di rappresentanza della  categoria hanno portato avanti con forza la specificità dell’attività di mediazione, l’essere parte terza rispetto alle parti mediate (art. 1754 cod. civ.). L’incompatibilità per i suoi sostenitori va letta come una garanzia alla terzietà dell’operatore, alla funzione di mediazione. La regolamentazione “della professione di agente immobiliare” in questo campo era relativamente recente. La legge 39 del 1989 aveva istituito il ruolo presso le Camere di commercio, abolendo fra l’altro il concetto di mediazione occasionale. Con questo si è andati di fatto ad un riconoscimento ufficiale degli agenti immobiliari nel mondo delle professioni regolamentate. Il dibattito sulla revisione della legge 39/1989, infatti, è stato portato avanti – a partire dal 1995 – dalle associazioni di categoria, riunite in consulta (Anama, Fimaa e Fiaip) con un serrato dibattito con le istituzioni ed il Ministero competente.

Oggi la norma è chiara: chi svolge l’attività di agente immobiliare non può essere contemporaneamente legale rappresentante di altra realtà economica, ne fare il professionista tecnico, legale o commerciale.


Di seguito le norme citate: 

Art. 18 lettera c) – legge 57/2001 (in vigore)
Modifiche alla legge 3 febbraio 1989, n. 39

1. (Omissis)

2. (Omissis)

3 all’articolo 5, il comma 3 è sostituito dal seguente:
L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile:
a) con l’attività svolta in qualità di dipendente da persone, società o enti, privati e pubblici, ad esclusione delle imprese di mediazione;
b) con l’esercizio di attività imprenditoriali e professionali, escluse quelle di mediazione comunque esercitate.

 

Articolo 5 comma 3 – legge 39/89 (emendato)
1. (Omissis)
2. (Omissis)

3. L‘esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile:
a) con qualunque impiego pubblico o privato, fatta eccezione per l’impiego presso imprese o società aventi per oggetto l’esercizio dell’attività di mediazione;
b) con l’iscrizione in altri albi, ordini, ruoli o registri e simili;
c) con l’esercizio in proprio del commercio relativo alla specie
di mediazione che si intende esercitare.

 

15 commenti su “Incompatibilità. Dispensa n. 4 di Paolo Bellini

  • Salve, volevo sapere se l attività di mediatore immobiliare può conciliare con l attività di amministratore di una srl in altro settore.

  • Si può sostenere e superare l’esame dopo il corso
    Anche se di e’ dipendenti? Fatto salvo poi non esercitare e non iscriversi
    All’ albo fino a che si e’ dipendenti?
    Grazie
    Luca

  • Gentilissimo,

    L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile:
    a)con l’attività svolta in qualità di dipendente da persone, società o enti,privati e pubblici, ad esclusione delle imprese di mediazione;
    b)con l’esercizio di attività imprenditoriali e professionali,escluse quelle di mediazione comunque esercitate.

  • Certamente Luca,

    è possibile iscriversi al corso svolgere l’esame ed ottenere l’abilitazione. Sta a Lei poi rendere attivo il tutto entro 4 anni però dall’ottenimento dell’abilitazione.

  • nello statuto di una srl è possible prevedere lesercizio di più settori di attività ivi compresa la intermediazione immobiliare ( in pratica la srl puo’ operare in più settori simultaneamente ivi compreso l’intermediazione immobiliare?)
    grazie
    Antonio

  • Mi corregga se sbaglio: l’attività di mediatore è incompatibile con quella di socio di un negozio!? Ad esempio per un negozio di commercio al dettaglio un mediatore potrebbe essere socio accomandante?
    Attendo vostra risposta cordiali saluti,
    Dorothy

  • In teoria si! Ma le Camere di Commercio e quindi anche i notai non fanno oggetti sociali a più attività per le agenzie immobiliari. In pratica le srl per intermediazione immobiliare sono “pure” cioè fanno solo l’intermediazione e le attività connesse.

  • si l’esame si può sostenere sempre! L’avvio dell’attività di agente immobiliare va fatto in situazione di assenza di incompatibilità.

  • No! Questo è il classico caso di incompatibilità. Non è rilevante se invece di essere amministratore della srl è solamente socio!

  • Buongiorno, devo mettere in liquidazione una mia vecchia società di intermediazione finanziaria della quale sono solo socio; volevo sapere se il ruolo di liquidatore è incompatibile con l’attività di agente immobiliare che svolgo oggi.
    Vi ringrazio per il tempo dedicato
    Gabriele De Simone

  • Senza conoscere la pratica ci permettiamo di dirle che l’incompatibilità che grava sugli agenti immobiliari è la più ampia e quindi quella di liquidatore di una società finanziaria potrebbe essere configurata come consulenza o prestazione professionale, normalmente incompatibile. Le consigliamo però di rivolgersi al suo commercialista ovvero all’ufficio ditte della Cciaa e contemporaneamente all’ufficio albi e ruoli per una puntuale verifica del caso.

  • Buongiorno, vorrei sapere se l’incompatibilita’ si estende anche alla figura del semplice socio di SNC che non ricopre cariche sociali ne incarichi

  • buonasera
    premetto che sono titolare di una licenza di pubblico esercizio e volevo sapere se posso esercitare anche l’attività di agente immobiliare
    vi ringrazio per l’attenzione
    Carmine

  • Salve,
    quindi se io sono dipendente a tempo ind. e voglio aprire una agenzia immobiliare non posso farlo.
    Se la apro a nome di mia moglie e io ci lavoro dentro?
    Mia moglie può aprire una società con oggetto intermediazione immobiliare anche se non è agente immobiliare?

    Grazie

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