Il mercato della locazione abitativa è in crescita. La difficile erogazione dei mutui da parte delle banche e la difficoltà delle giovani coppie di fornire le garanzie richieste fanno sì che oggi, più che mai, si ricorra alla locazione immobiliare. Ma allora è bene sapere che per “affittare” una casa vi sono varie forme contrattuali: il contratto libero (4 + 4) e il contratto concordato (3 + 2). Per redigere un contratto di locazione concordato (3 + 2) è indispensabile prima di sottoscrivere il contratto fare la verifica della congruità del canone richiesto. Il tutto in base a quanto disposto dalla normativa vigente in merito al “canone agevolato” – legge 431/1998. Si procede facendo una precisa “ricognizione” dell’immobile verificando:
- la zona
- la tipologia
- il piano
- i dati catastali
- la superficie convenzionale
- e le caratteristiche intrinseche dell’immobile.
Tutto il calcolo verte sui cosiddetti Patti Territoriali, stabiliti tra le associazioni di rappresentanza dei proprietari e quelle degli inquilini, per le città ad alta tensione demografica.
Nell’Allegato A dei Patti, vengono indicate le zone di riferimento, mentre nell’Allegato B, le fascie di riferimento dei canoni di locazione, in funzione della superficie convenzionale dell’unità immobiliare. (vedi tabella 1 riportata):
Tab. 1
CENTRO STORICO ALLARGATO – Area A Canone mensile in Euro | ||
| N° | Superficie utile della parte abitativa in mq | Fascia di oscillazione in Euro |
| 1 | Fino a 60 | Da160,00 a380,00 |
| 2 | Da61 a100 | Da200,00 a540,00 |
| 3 | Oltre 100 | Da240,00 a620,00 |
Ma come si calcola la superficie convenzionale?
Il calcolo della superficie deve essere eseguito in conformità a quanto stabilito dall’Allegato B dei Patti Territoriali, che determina i coefficienti di calcolo. Ecco di seguito i parametri di riferimento riportati nell’allegata tabella (Tab. 2):
Tab. 2
PARAMETRI DI CALCOLO per la Superficie Convenzionale | |
| Superficie calpestabile abitazione | Coefficiente 1,00 |
| Superficie calpestabile balconi e cantine | Coefficiente 0,25 |
| Superficie calpestabile garage singolo | Coefficiente 0,50 |
| Altre aree in uso esclusivo | Coefficiente 0,15 |
Per capire meglio passiamo ad un esempio pratico.
Esaminiamo un’unità immobiliare in Rovigo, zona San Bortolo (Zona “Centro Storico allargato” – zona A) che ha una superficie così determinata:
CALCOLO SUPERFICIE CONVENZIONALE | |||
Tipologia superficie | Superficie utile | Coefficiente correttivo | Superficie convenzionale |
| Superficie calpestabile abitazione | 56,62 | 1,00 | 56,62 |
| Cortile esclusivo | 18,82 | 0,15 | 2,82 |
TOTALE | 59,44 | ||
Tolleranza misura ± 5% * | 2,97 | ||
TOTALE SUPERFICIE CONVENZIONALE | 62,41 | ||
* Tolleranza ammessa dai Patti Territoriali
Il proprietario, nel caso preso in esame, chiede un canone mensile di 480 euro.
Per procedere con la verifica della congruità del canone mensile di locazione richiesto viene, quindi, stabilito che:
- la superficie convenzionale è pari a mq 62,41
- la fascia di riferimento è la 2^ (vedi Tab. 1) dove i parametri minimi e massimi oscillano tra Euro 200,00 e Euro 540,00.
- Il canone richiesto, essendo compreso tra i due dati di riferimento (200,00 Euro e i 540,00 Euro), rientra nella fascia di oscillazione, pertanto è CONGRUO.